為什麼成都的房價近年來一直沒有大漲過？

只要不是過於限制土地供應，在現在的房價基礎上想要房價漲就只能炒作。成都的房價一萬出頭，實際上對於很多普通人來說也就是勉強能按揭一套而已，算不上低，只是和其他瘋漲的大城市比起來算低的，但你不能把北上深視為正常標準，反過來說成都的房價低。

按很多成都人的性格，如果房價太高了，寧可跑生活成本便宜點兒的地方去，雖然總有人嘲笑四川盆地的人沒見識，盆地意識重，但你不能否認成都人更講究實惠，如果5000元的收入，生活狀態更輕鬆，生活水平差不多，為什麼要去選1萬元收入但天天忙得跟死狗一樣，最後還沒存款的生活？

扯淡扯完了，回頭說一下歷史情況。2013年的時候，成都是出了不少高價房的，一萬六、兩萬、甚至更貴的房子都有，當時很多人都感覺到成都要開始炒房了。但突然拔高的房價，成都人都不認可，又不是沒有便宜的房子賣。於是當時的開發商搞了個什麼事情呢，就是把這些房子專門賣給做生意的，然後從開發商的私人賬戶里返一部分錢給買房的小老闆們，而這些小老闆可以拿房去按揭，做到零首付，甚至是負首付，有些還可以按揭房抵押，按抵押物價值放大了貸款，因為這些小老闆都是有自己生意的，配合房產抵押做筆流貸。當然，拿到流貸的是少數，但零首付還是很不錯的了，特別是做生意的需要流動資金，自己辛苦十幾年，全家搬進高大上的豪宅，還是零首付，哪怕總價貴點兒也很核算。

恰好當時出了個金朝陽的事情（不熟悉金朝陽的同志請自己百度），當時有不少人金朝陽的學員冒充做生意的（其實很多也就是做生意的小老闆，自己不做生意了，跑來金朝陽學「資本運作」），從銀行騙貸，也是採取的相互打假流水，配合豪宅抵押貸款，這種情況下，房價當然是標得越高越好，開發商通過各種渠道返一部分就行了。

如果當時這些豪宅標的高價能維持較長時間的話，很可能成都的房價也就炒起來了。但2014年上半年的時候，金朝陽的事情被成都這邊的銀行發現了，順帶扯出了開發商虛標房價，配合購房者套銀行貸款的事情。然後當時成都的各家銀行中開始流傳一份有10個開發商的名單，這10個開發商基本把當時成都高價樓盤一網打盡。成都的銀行對這10家開發商的樓盤拒絕做按揭，拒絕給這10家開發商放貸款（據說連這些開發商的員工都被拒絕個人貸款了）。當時龍湖、中海什麼的都在這10家裡。然後為了回籠資金，這些開發商只好降價，以中海為例，在南延線的房價標價是1.6萬，結果這件事之後，100多平米的房子，裡面有三四十的贈送面積，實際價格只有1.2萬，雖然在當時還是算高的，但至少不是太離譜了。當時很多炒房的瞬間就栽了，我的一個貸款客戶就是1.6萬的時候買的，後來實際市價只有1.2萬，實際上那套房子我只想給他評1萬的，因為當時成都比較好的房子也就這價，何況他還不是在地鐵口上，戶型也沒感覺多好。因為我們當時主要還是看企業的經營利潤來放貸，所以主管說就寫1.2萬，不要在這種問題上浪費時間了。

類似炒住宅被坑了的小老闆不少，後來很多人就轉向炒商鋪，倒是把成都的商鋪價格炒得很高。

隨後就是成都的很多企業開始蕭條，我離開擔保行業後，去年一個在很大的擔保公司上班的同事，說他們把2015年的在保企業盡調結果和2014年對比，平均營業收入下降了30%，成都的商鋪價格炒高後，租金也水漲船高，商戶租不起只有關門，房東出售商鋪根本沒人要，倒不是說位置不好，但價格太高了誰都嚇跑了，2.5環路邊上稍微光鮮點兒的商鋪，要價10萬，10萬/平米是什麼概念？2013年的時候，我們做專業市場，批發市場的門面也才這個價，以金府機電城為例，沿大道可以停卡車的商鋪，十幾平米面積年銷售幾千萬上億，也才14萬/㎡的價格。荷花池中藥材市場差不多也是這樣，主幹道到支道轉角的位置最貴。而且除了特別好的位置以外，其他位置的價格就只有最佳位置三分之一或四分之一的價格，九龍的商鋪差不多也是這個價。也就可想而知，一般路邊上的商鋪被炒到10萬後，基本上別想出手了。我家樓下要價10萬的商鋪，一年都換了三波租客了。

這樣下來，炒商鋪的也沒了。

然後就是2014年到現在，成都的官場動蕩，誰都怕被抓小辮子，連金融系統的人都怕了，這時候基本上都是抱著多做多錯，少做少錯的心態，有些國資背景的金融公司乾脆把業務都停了。這時候哪家開發商要想推出個高價房，銀行不敢接招啊，萬一再出個開發商聯手客戶騙貸款的事情，銀行的負責人就得下課了。2013年~2014年那次銀行拒貸，加上南延線商務樓過剩，就導致很多外地開發商離開成都了，剩下本土開發商和外地小貓三兩隻，資金力量都比較薄弱，能依靠的銀行關係也不夠硬，如果貿然推出個高價房，銀行不配合做按揭，那開發商就只有破產了。

從成都的案列也可以看出，按揭這個東西，對房價的影響到底有多大，北上深的剛需早就被高房價消滅的，總價幾千萬的房子還只能算炒房，上億的房子背後不缺各種複雜的資本運作，真正算起來，其實買房的是金融機構，政策指引下的信貸擴張，多出來的錢就在房地產和金融之間來迴轉啊轉啊。

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