古代的土地與房產登記制度是什麼樣？

全國範圍內的房產登記制度，實際上在中國古代歷史上就存在。唐以後，中國在土地管理方面還出現了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。

土地交易始自周朝

嚴格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產登記制度，但是以徵收賦稅、交易和提供質證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。

據《周禮·大司徒》記載，天下的田地山川以及人口等要進行造冊登記，便於國家治理。

按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權，他直接統治的區域稱為王畿。王畿之外的土地進行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國；卿大夫所分得的土地稱為采邑；士所分得的土地稱為祿田。

他們對自己所分得的土地享有使用權，不能任意處分，所謂「田裡不粥（粥，同鬻，出賣之意）」。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權還是掌握在周王手裡。

西周初期，土地與奴隸均不得進入流通領域，但由於這二者是農業社會最主要的生產要素。因此，隨著經濟的發展，諸侯實力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中後期，以土地和奴隸為對象的交換經常出現，而且事實上還得到了法律的認可。

目前可查的最早一宗土地交易，發生在西周。一個陝西出土的西周青銅器上，刻有一段關於地產交易的銘文，意思大致是在公元前919年農曆三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛的人，換來了價值100串貝殼的幾件「奢侈品」，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當朝時，為了擴建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說：「你別怕，我一定會照價付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。」

周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經從側面說明，當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中後期，應當是出現了統治者對土地所有權掌控的鬆動局面。

春秋時期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令「書土田」、「量入修賦」，其實就是楚國統治者要求對國境內的土地依據地勢進行測量，並根據肥沃程度，規定其產量的標準，再根據產量徵收賦稅。這種方式其實就是在進行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關土地登記制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令「使黔首自實田」，即命令所有佔有土地的地主和自耕農，按照當時實際佔有土地的數目以及人丁數目，向中央政府如實呈報。所報內容經審查核實後，最後登記入冊，上報到縣。自此，可以看做是政府承認了私有土地的合法性，並以此為根據徵收田租。

隋唐實施土地分級統計

隋唐時，據《新唐書·食貨志一》記載了當時的土地統計要求：先在鄉里進行統計，然後匯總成鄉賬；鄉賬完成後再上報到縣，由縣匯總成縣賬；縣賬完成後送達至州，匯總成州賬，最後上報到中央戶部。

在登記時間上，也有詳細規定。這樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數量是多少，以及每年應該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數且便於清查。

同時，唐代在土地管理方面出現了立契、申牒或過割制度，規定土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。

其實關於宅地的統計也就是房產的登記，在我國古代大多是與田產的登記同步的，因為國家一般都是同時確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規定了。

宋朝規定親鄰有優先購買權

至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。

南宋時期，民眾按統一要求製作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經耆老、鄰保正長統計查勘無誤後上報經界所（宋朝時專門管理土地登記工作的機構），再由經界所勘驗核實交付產權人，並收存於鄉、縣、州及轉運司。

砧基簿既是國家徵稅課役的根據，也是持簿者對所載土地的產權證明。進行田產交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理「批鑿」（檢驗確實），土地轉讓才有效力。

不過，在宋朝出賣不動產，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因為宋朝法律規定，親鄰具有優先購買權。北宋後期還強調，所謂「親鄰」，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優先購買權。

正規的做法是拿一個小本子，把「親鄰」的名字都列在上面，然後從族長老太爺到隔壁親戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。

搞定了親鄰後，就要製作契約，到官府印契。契約是國家統一格式，被稱為「官頒契紙」，類似今天的「標準合同」，統一規定契約中必須包括雙方當事人姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內容。

只有在繳納契稅錢後，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規交易，受到法律保護。加蓋官印的契約稱為「紅契」，具有法律效力；不繳納契稅，私下交易，是「白契」，不具有法律效力，而且還屬於偷稅漏稅。  

「紅契」要交的契稅歷朝不等，一般叫「間架稅」，但無論多少，對購房者來說，在當時都是一個不小的負擔，於是很多人常常不到官府辦「交易手續」，民間房屋買賣多行「白契」。

這固然省了稅費，卻往往導致糾紛。宋朝的判牘彙編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產糾紛都有記載。

對於「白契」，朝廷只得加大稽查，一經發現，就治人匿稅之罪，進行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡「匿稅者，笞四十；稅錢滿十貫，杖八十；監臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律」。

契約之後，要過割賦稅，即在契約上寫明標的物的租稅、役錢，並由官府在雙方賦稅簿賬內變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往後買賣交易雙方發生糾紛爭訟時，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。

宋朝地產買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣；凡只轉讓使用權與收益權，保留回贖權的買賣叫活賣或典當，典當契約的業主得到錢主的典價，在法定的30年期限內可隨時以原價贖回標的物；賒賣是採取類似商業信用或預付方式，然後收取出賣物的價錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認可後，才能得到法律的保護。

清末引入現代房產登記制度

清道光年間的賣屋文契

明朝洪武二十年（1387年），朝廷編製出各地土地田產登記管理及據以確定賦役稅收的「魚鱗圖冊」，作為官府徵收賦稅的憑證，詳細記載每宗土地的業主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據。

滿清入關後，多次大規模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度。康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。

明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規定。明代《明律·戶律》「典賣田宅」條文規定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經發現，也要依法治罪，「笞五十，物貨一半入官」。

總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便於稅賦徵收，其私有財產之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。

到清末，受西方影響，現代房產登記制度被引入中國，清廷開始借鑒西方的房產登記制度，決定採用德國的做法，制定《大清民律草案·物權》，但終因滿清王朝的覆滅而破產。

民國時，為了鼓勵人們進行不動產登記，政府曾到處張貼布告，以期廣而告之。比如1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼房產登記布告：「北京的土地房屋自庚子變亂，關係複雜，現經登記處登記，權利永遠確定……從本年四月一日起，土地房屋每價值千元，只收一元登記費。」這個階段，中國受到西方法制的影響，政府已經正式建立了房產登記制度。

（作者：泓景）

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