北京買房十三年
「真正能支持我在這個行業干下來的，是因為它離人性最近。我從2005年開始，經歷2008年暴跌，2009年暴漲，2011年、2012年的滯緩，2013年的新城大躍進，2014年的自住房，2015年暴漲，這些市場埠體現出來的所謂浪潮也好，現象也好，或是政府指令和行政管控，在微觀交易端，我看到的，都是人性。」
北京買房十三年
口述 周艷粉
採訪、整理 陳曉舒
一
我上大學學的是新聞，2004年畢業那年，首創、首開、萬科、保利這些大房地產企業都開始進北京大學招聘，他們不要求專業，好像什麼專業的學生都需要。
我們班有四位同學被招聘進這些企業做管培生，我是其中之一，將來要幹嘛，我心裡不太清楚，另外三個同學同樣也不清楚。我們從進入房地產公司的第一天起，先是在營銷崗位上學習，然後被分配到各個項目公司，有時候跟著看看土地，有時候又幫著賣賣房子，也會學著看各種規劃圖，房地產公司的各個崗位幾乎都呆過。
一開始，我對房地產這個行業和它的各種術語是完全沒有概念的。公司安排了很多培訓課程，培訓完了，就到項目去實踐，銷售員在賣房子，我在邊上記，看他們如何應答客戶提出的奇怪問題。
2003年之前的北京，房地產根本沒有整體開發的概念，都是企業單位的共建房。相對好一點的商品房是外銷房，顧名思義，就是賣給外國人或者僑胞，以及他們國內的親戚。那時候也沒有所謂的金融槓桿，沒人用銀行貸款買房。原來的房地產國企所做的開發，都是基礎建設，例如道路建設，並不是真正的房屋住宅開發。
後來，政府想要推進城市化的進程，要拆遷上樓，要提升居民住家的水平，原來40平米住5個人的住房條件，現在至少得是80平米住4個人。政府讓房地產國企走在前面做房屋住宅開發。
就這樣，2003年之後，是北京房地產行業野蠻發展的時代，尤其2004年土地開始招投標化，房地產成了一個大資金量、土地推動的行業。房地產企業也認識到，這行業不但要有會蓋房子的人才，還要市場方面的人才，需要行業自己去培養。我正巧就在這個時候進入這個行業，每天都在學習，有極大的空間。
畢業後，我的工作地點在國貿，但我離不開北大生活圈，想著周末回北大看場電影，平時沒事可以進校園溜達，所以我在中關村租了一套房子。那時候每天上班路上要花一個半小時，我從北到東往返跑了一年多，精疲力盡，實在跑不起了，就和我先生改租房子在通州。
那已經是2006年。我和先生想著，是時候在北京安個家，買一個屬於我們的婚房。我沿著新建成的八通線一路往東看房子，那時候全是新房，根本沒什麼二手房，一下地鐵就有許多人涌過來發傳單，售樓處的車拉著一車一車的人到處看。第一天看完後，我覺得心情好沉重，房子太貴了，好一點的，每平米要五六千元，我難以接受。
那一年真的看了好多房子，最後選定了通州九棵樹的一套小房子，我唯一考量就是這套房子我買得起，每平米4000多元，86平米。首付只要20%，加上稅，就只需要付出10萬元的成本。
這套房子也是我對買房認識的開始，之前我是完全不懂的。不懂的人會有兩種行為，一種會特別謹慎，找懂的人幫忙；另一種是快速交易。我就是快速交易這種，我給自己定了一個底線：不買圖紙房，只買現房。那個樓盤除了尾盤的樓，其他都蓋好了，我能真切地看到。我買的尾盤樓也意味著價格更便宜，畢竟已經沒得挑了。
我是一個做事會設置主要目標的人，在這個買房過程中，我劃定了幾個要求：一現房、二地鐵房、三總價我能接受，然後按照這些要求去找房子。當然，它算不上是一個好房子，不滿足我對戶型的要求，還是一個高層樓。
我們裝修花了大概7萬元，在當時算是豪裝。2007年我們搬進這個房子時，我的工作已經到了下項目的時候。我所在的項目名叫香蜜灣，好死不死遠在順義。我住的那個地方，按說離順義也不遠，開車45分鐘就能到。但那時我還沒有車，每天一號線轉二號線再到東直門轉乘班車，相當於我要先進城再往北出城，一天路上來回就是4個小時。真是一段非常恐怖的經歷。
但在項目里，我第一次學會從拿土地開始到往土地上擺樓，從跑社科院出設計圖紙到最後變成賣到客戶手裡的戶型圖，從做一些模型給客戶講樓，到客戶真正實現購買行為，最後我們把房子交到客戶手裡。我大概知道了，這整個過程就叫做開發。每天我都在死磕各種專業術語，還開了一個博客記錄自己的心路歷程。
2003年12月27日，全長十九公里的北京地鐵八通線正式全線通車運營。列車駛過珠江綠洲樓群，八通線的開通帶動北京東部沿線樓盤升溫。
二
北京的房地產發展得太迅速了，從我入行起到2007年，房價完全是直線往上走。直到2008年，出現了房地產業界所稱的「黑天鵝事件」（不可預期的事件）。我還記得，5·12汶川地震之後的兩個月，我們新開盤的項目根本無人問津，連打諮詢電話的都沒幾個人。當時整個市場都非常悲觀，大家都認為，天災了，要個房子又有什麼意義，還是珍惜生命吧。
直到那年10月份，樓市才開始正常回溫。但這一年政府的心態是比較脆弱的，有大地震、奧運會和一些突發的事件，國內外的經濟也不穩定，珠江三角洲在鬧勞務荒。政府看到房地產已經出現了四個月的成交量下滑，市場有些綳不住了，就認為要有所謂的「救市」，開始給各地下達命令，要降價賣房，到了年底又給出了較好的金融政策——降低首付比例，降低交易稅率，這都是對房地產的刺激。
2008年底，我們行業判斷年底會有一個小陽春，但誰也沒想到市場推行得這麼厲害，大家發現過了一個天災人禍後，還是得買房子。2009年，從4月份開始房價一路拉升，四環和五環的房子從單價9600元一路拉漲到1萬8。
在我看來，這表面上是政策刺激、前一年市場壓抑等多重因素的疊加作用，但根上的矛盾，還是供應和需求的不平衡。
我在房價回升的時候懷孕了。因為家庭人口馬上要發生變化，多一個孩子，老人們也都會搬過來，我的小房子肯定不夠住，於是想著換個大房子。這時候，我已經對好房子有了標準，我在腦子裡勾勒了未來房子的樣子——它是五層高的低密度花園洋房，我買在中間第三層。走進房間，客廳有七米多的面寬。
2009年是個暴漲年，年底因為市場過於火熱，短期的投機行為越來越多。一些投機客開始炒號，做一些人為的信息蒙蔽。他們在得知某個樓盤馬上要漲價時，就會提前和相熟的售樓處打好招呼，把房子預留。到了房子漲價的時候，他們會對外賣號，告訴想買房子的人：「我這個房子是上周買的單價19000元，現在價格是22000元，你從售樓處買會有每平米3000塊錢的差價，在我這裡，就只有1000元差價。」投機炒房這種事情總在房價暴漲年發展得不可遏制，在這種時候，人心會變得更加恐慌，心態比較浮躁的人會跟進買房。在暴漲年，你告訴別人，明天這套房子要漲價3000元，大家都會相信。但緩漲年，是不會有人信的。
房價漲得這麼猛，我賣掉了我的第一套房子。賣的時候每平米1萬3，漲了兩三倍。賣掉它，是因為我覺得這個房子不夠好，雖然也是一個家，但當時買的時候考慮的是性價優勢，並不是我可心的房子，我撿漏了，尾盤打了大特價。一直以來，我的心態就是，這個房子是我過渡型的房產。
賣房的同時，我開始找新房子，2009年孩子出生還沒滿月，我就抱著就去換房，我買了東五環邊上一個140多平米的大三居，是個躍式房，總價140萬元，滿足了我對房子的要求。
也是第一套房子賣得好，讓我覺得房產投資可以實現部分收益，我動了投資買房的心思，覺得可以做資源配置了。
政府也看到了市場上大家紛紛投資房產的現象。2009年底，政府釋放的信息是要動存量房交易，也就是不讓二手房交易快進快出。原來契稅、交易稅費都是兩年的限制，當時釋放的信息是要二改五，也就是說，五年之後才會有稅費的減免。
中國的事情就是這樣，行政命令如果有風聲，民間動靜就更大，大家紛紛在關門之前不停地買賣交易。那一年12月份，市場完全火爆了，所有有關房地產業的市場規律——「金九銀十」、春節淡季，通通都消失了。完全是跟著行政口風在做市場行情，這讓原本已經是快速增長的行情在12月又猛抬高峰。
2010年春季，政府又開始研究新政策，繼存量房後，要在新增盤也限購，提出非京籍一年不讓買房。我記得特別清楚，從3月份提出這個新政策，在4月到8月，市場有四個月的冰封期。但到了8月，市場就開始破冰了，就算是非京籍一年限制，那時候已經開始有人滿一年了，正常的需求又開始旺盛起來，房價又開始往上漲。
在我們看來，政府當時實施的這個招只是一個小招，並不會太遏制需求。
從2009年到2011年這段期間，我買了三套投資用的小房子。有房山的、有大興的，有順義的，哪便宜我買哪。只要有軌道交通，是個名企開發的大盤就行。這幾套房子都是70多平米的兩居室，三套總價不到300萬元，首付花了也就100萬元，其中兩套房子在父母的名下。
我的判斷是，北京剛需如此旺盛，只要有軌道交通，新城的面貌又好，我用槓桿買房，將來年輕人也可以用槓桿接盤。
現在，這幾套房子的價格都已經翻倍了。
2008年10月30日，北京秋季房地產展示交易會在北京國際貿易中心開幕。為吸引購房人,秋展扛起了「團購」的大旗,給房展會起了個「藝名」——「第一屆北京住宅團購節」。 地產商希望通過「團購」吸引更多的購房者。
三
2011年4月26日，出台了史上最嚴限購政策，我們稱為「大限」，也就是現在的政策，非京籍滿五年個稅和社保才能買房子，京籍家庭只能買兩套房，京籍單身只能買一套房。
這個政策出台後，市場在2011年全年相對冰凍了。我們行內人當時都在探討說，其實這個需求並沒有消失，只是被壓抑了，把周期延長了。我們在那年調研的數據，全北京採納了36個樓盤，76.5%的成交客戶都是非京籍。北京作為一個強吸引力的經濟體，它的虹吸效應太厲害了，把周邊環京津冀的所有人都吸引了過來，這76.5%的非京籍中，河北、內蒙、山西特別突出，基本上縣級以上的小官僚，在北京有購買力的家庭，都會有北京的房子。我們當時調研，很多在北京哪怕是讀大專一年級的，父母在小城市是個公務員家庭，都會來北京買套房子，而且還要一次到位，基本上都是兩居主力戶型，好點的會買三居。
所以我說，北京一直都不是一個北京人的北京，它一直都是中國人的北京，尤其是環京津冀的北京。
我們會有一些政府性的報道說，每年北京會有多少外來人口，但其實北京的外來需求是沒辦法做模型的，沒辦法估量的。流動性人口完全是用腳投票，大家來這裡尋找發展機會，有了現金流就接著生存下去。
所以限購以後，需求沒有消失，只是延長。更要了命的是，在需求延長的過程中，這些人還在不斷攢錢，購買力隨著年限的增長變得越來越強，只要能在北京呆得下去，就越來越買得起。但供應端呢，北京的土地是越來越稀缺，限購一出台，影響了開發商的投資熱情，大家拿地銳減，都知道當年不會有很大的需求量。2009年之前，開發商手上5000套的房子才叫大盤，2011年限購後，2000套房子的也叫大盤，這就是供應緊張的明顯對比。這樣也意味著將來房價一定會有一個報復性的反彈。
在2011年市場抗凍了幾個月後，北京遠郊的樓盤，例如大興、房山，開始主動往下調價格，期待以價換量。到了2012年6月，房價開始突破性增長。遠郊新城價格拉漲一直拉到2013年12月，整整拉了一年半。2012年6月五環外新城單價1萬2左右的房子，一年半後單價變成了2萬5，翻倍了。
2012年，我的孩子已經4歲了，是時候配置一套學區房。對於學區房，我的考慮是，北京的教育資源在三環以內被固化了，所以我一定要進城。在北京的通州和房山也都有小學，但有些小學只開到三年級，因為還沒有那麼多適齡兒童入學，一個小學體系的課程都還沒有完善落地，怎麼能期待它的教育質量呢？
我比較了西城區和海淀區兩個教育強區，西城的教育資源密集程度更高，決定買西城區。我幾乎把那裡的房子都看了一遍，發現不是所有的房子都有產權，有的是企業共建的，有的是機關大院的。也不是所有有產權的房子都拿出來賣，當然拿出來賣的房子也不是我們一定能看得上的，因為這些房子真的是破得不成樣了。
那些學校排名越靠前的學區房，供應量越少。我看上了其中一個小區，屬於共建大院，房子不錯，就是不出房，我堵了兩個月都不出房。好房子就是房產，明眼人不會賣掉，除非迫不得已想套現的。
我的主要目標又列出來了：如果我在意的是學區，那我就要忽略房子的產品價值，學區房是長線看漲，我既然決定要買，就要把控周期，三個月內搞定，不要拖，畢竟這個房子還一直在漲。我發現每年6月，小升初結束後，會出來一批學區房被市場化，因為它的功能用完了，但基本出一批就會被賣掉一批，我需要把握住時機。
當時已經出台了限購政策，我們為了取得購房名額，賣掉了新城的一套投資房。最後選定了西城的國開行的小區，57平米的小兩居，這是西城區的主力戶型，當時買的還不到5萬元一平米，現在也已經是10萬元。賣我的業主為了養老套現，孩子都長大在外環住別墅，想和他們住在一起，已經用不上學區房。
那個房子是個十足的老破小，西城區的學區房就沒有新房子，老城區沒拆遷過，大部分房子是37平米到41平米的一居室，52平米到60多平米的兩居，70-90平米都已經是三居。我對這套學區房的定義是自用加投資。買的時候就帶著租約，我們根本不去管它，直接以每月6000元繼續出租。
買完學區房後的2013年，政府開始收緊金融政策，調整首付比例，調高利率。原來手裡有60萬就能買得起房子，現在需要100萬。
北京這個大城市裡，在交易面上影響房地產整個行業的兩大政策，一個是行政政策——決定了讓不讓買，什麼人什麼條件才讓買；另一個是金融政策——有什麼購買力讓買，買了之後對你現金流的影響。
2013年10月，政府開始發現市場上有一些投機行為，雖然炒號的沒有了，但是有做假證的，沒有五年社保也可以做假，在行政尋租的空間里，又出現了很多黑市交易。政府不但開始堵這個口子，也開始研究自住房政策，讓土地供應層面有一部分解決純剛需需求，鼓勵開發商盤活手中的土地來做自住房。
這個事情有沒有效呢？在我看來，做房地產和做杯咖啡是兩回事，做杯咖啡的生產周期是幾分鐘，但房地產的生產周期特別長，從拿到一塊地到可以開始賣，正常開發商需要12到14個月，但這僅僅是可以對客戶賣房子了，等到客戶拿到房子還需要兩年。所以一個正常的房地產開發是需要三年周期。
長開發周期就導致了土地的供應緊張，加上開發周期的限制，你指望一個區域迅速成型，其實還是蠻難一件事。尤其北京，拆遷困難，成本太高了。所以2013年出台自住房政策後，我們會說，等它落地展現作用得到2014年。
2014年，就是自住房之年。自住房的聲音壓過了所有商品房的聲音。各個開發商手裡的自住房都在往外推，開始搖號，社會上的認知是：「可以買便宜房子了」，因為政策規定自住房價格是周邊房價的70%。
但很快就有了許多質疑，從供應和需求的配給上看，一個住在門頭溝的純剛需年輕人，可能通過搖號匹配了最熱門的區域東四環。但最終他還要棄選，因為他工作生活在門頭溝，這套房子讓他每天的通勤距離太過漫長，作為投資又不能急迫解決他現在的需求。房子是不能背著走的，自住房在配給層面的問題很難解決，我們都說，自住房是行政善意的結果，但太不市場化了。
另一方面，所有開發商蓋自住房都是不賺錢的。所以為了掙錢，開發商在蓋自住房的時候，會在自住房的對面會蓋偽豪宅，一面是為了賺錢，一面為了完成政治任務。
2014年大家都說房價在跌，是數據的問題，自住房70%的價格把房價數據往下拉了，混淆看起來，好像市場價格比2013年是往下走了，其實並沒有。
2010年9月16日，北京房地產展示會上參展的商品房樓盤模型上，打出「已售罄」的牌子。北京樓市在經歷短期震蕩後，重回上升軌道。鏈家地產數據顯示，自進入9月以來，北京市場的成交態勢活躍。
2011年2月22日，北京，一房產中介懸掛的新「國八條」的條幅吸引行人駐足觀看。京版新「國八條」對外地人購房的限制，是當時全國各城市中出台的限制措施中門檻最高的。同時全面推廣「限房價、競地價」，對購房需求「有保有壓」的做法。
四
2014年，政府在內部文件里明確，北京熱點區域熱點板塊供應緊張局面難以改變。等於已經承認一個事實，北京全面不可逆的進入有條件性置業的階段。再不是有錢能買房的時代了。
這一年，我的孩子滿六周歲，開始上學了。我們搬到了西城區，把收來的房租又貼上了5000元租了一個大房子。我們和房主搞好關係，花錢把租來的房子修整了一番。日常的時候，家裡有四口人，除了我們一家三口外，孩子的奶奶也和我們住在一起。
起初設想的是，一到放假，我們全家可以回東五環的房子住。但其實每到周末，孩子會有各種課外班，我們回不去。到了小長假，又會帶著孩子出城玩，東五環的房子就只能空置在那。
外環有套大房子，城裡有個小房子，在小房子邊上再租個房子過日子，這就是現在北京大量中產的標配。在孩子6歲到16歲之間，這些中產就被迫生活在老城區的房子里，這是這個城市變態的發展戰略——攤大餅似的發展。
2014年年底，房地產行業又發生了狀況，很多專家拿著全中國的住宅庫存數據給政府看，表示全國房地產庫存數量大著呢！
實際上中國的房地產庫存都在哪呢？都在三線和四線城市。很多縣城建了大量房子，但那裡的人都到北上廣深打工了，這些地方仍然處於城市化拆遷釋放需求的階段，但基本上拆遷戶都有了一套安置房，並沒有額外的新增市場化需求。
所以我們行業常說的一句話是，中國就沒有全國房地產這個說法。但是專家們拿出這個數據後，政府認為房地產需要去庫存化。這便成為了2015年的主題。
政府使用了金融槓桿——降低首付比例，鼓勵貸款去庫存。但其實像我的老家人買房子大多數都是一次性付款，因為三四線房子的總價比較低，老家人認為貸款有風險，利息也是白交的，也不會有大量的人去貸款買房。
這個去庫存化的政策在三四線城市是沒有產生動靜的，但在一線城市，就變成了2014年年底首付比例調整，交易稅率調整，2015年初，房地產行業內就能感覺到這一年會是房地產的大年，因為政策給得太寬鬆了。
2014年，環北京六環的成交單價在2萬3，一套80平米的主力住宅200萬，原來50%的首付比例需要100萬才能買得起，到了2015年，30%的首付比例60萬就能買下這套房子。剛需一下子又湧入了。
中關村打工五六年的小白領，談了男女朋友集家庭之力湊錢肯定不是問題，他們開始沿著地鐵到大興、房山、順義、通州這些新城看房。當時有新開盤樓盤的，立馬售罄，沒有新開盤樓盤的地方，大家就買二手房。二手房一熱，房價又上去了，並開始觸動換房需求，很多人發現自己80萬買的兩居現在已經值300萬了，他們就想趕緊換一套更大的房子。
二手房的換房需求將房價一直拉漲到2015年底，但市場的浮躁和恐慌出現在了2016年的春節前後，追漲的需求和資金避險的需求都顯現了。
2016年房地產的特點是，不但剛需漲價、中端房子漲價，連高端房子也跟著漲。一般來說，千萬級以上的豪宅消化量都特別穩定，因為不會有特別多的資本量集中在這裡。但在2015年因為實體經濟不好，外匯管制，P2P和股票所有的投資渠道都是血洗。50後的許多老企業家，紛紛關掉實體進行資金套現，但套現後錢往哪裡放是個問題。也是經濟的原因，導致這部分資金都湧進一線城市的高端房產避險。
這幾個月發生了太多的樓市風波。每天晚上，我哄孩子睡覺後就會打開微信，解答各種人的疑惑，許多買房子的人在這幾個月遇到了跳單事件，比如上午房主已經同意簽約了，但中午買房者去取錢的時候，對方又說改主意了，只賣全款，出不起全款下午就別來交錢。
還出現很多二手中介教唆業主，你不是在某中介公司找客戶嗎，我們這裡也有客戶啊，你可以簽多個意向書，一套房子可以收五個意向金，一個收4萬就能收到20萬，再看這一個月里誰出錢快，你就可以和誰簽約。在此之前，從來沒有這樣的行業操作，退還意向金是要雙倍返還的，但春節時候的行情，市場太浮躁了，賣方才是最強勢的。
我還遇見賣房子的業主，他告訴我，收了幾萬塊錢的意向金，等了兩個月，房子暴漲了50萬元不止了，好想把這意向金退掉。按照現在二手房的成交周期，基本上需要三個月以上。在暴漲月，房價的刺激，也難怪賣房子的人天天都想毀約。
2016年03月，北京市朝陽區房屋登記發證過戶大廳人滿為患。3月第三周，二手住宅網簽量仍在持續上漲，從實際的交易情況以及近期房客源量來看，市場的高峰期還會維持一段。
五
真正能支持我在這個行業干下來的，是因為它離人性最近。我從2005年開始，經歷2008年暴跌，2009年暴漲，2011年、2012年的滯緩，2013年的新城大躍進，2014年的自住房，2015年暴漲，這些市場埠體現出來的所謂浪潮也好，現象也好，或是政府指令和行政管控，在微觀交易端，我看到的，都是人性。
我是1978年出生的，也奔著40歲去了，現在看到70後，我會有很多共鳴。我覺得70後是真正跟隨城市化進程，迎面各種問題的一代人。比如我，一開始需要在大城市發展落足，我要租個房子住。到結婚，這是剛性需求，需要解決一套小戶型的婚房，就要開始置業。等到有了孩子，我又需要換大房子，滿足家庭人口的變化。孩子長大了、老人們年紀大了，我又要進城，買學區房，在最好的教育資源和醫療資源地落腳。
因為我房子買得早，房產的總價不高，大房子每個月還貸款就4000多元，學區房房齡老，不能貸款太多，我買的時候300萬元，首付就需要220萬元，所以每個月也就4000多元貸款。加上新城房子的貸款，每月貸款不到兩萬元。這些房子的租金收入差不多能抵上房貸。這些年，我在通州、朝陽、西城、大興、房山、順義都買過房子，房產增值已經不少。
70後許多人在2005年至2010年之間也都買房了，這段期間他們工作了大概五六年，有能力買一套房子成家立業，主動需求帶動被動需求。我現在常常聽到70後說：「你看，我那時候眼光多准啊，得虧我那時候買房。」我就想說，呸，你眼光准個屁，是因為大家都在買，都在貸款，你就跟著來了。
我碰見來求助的70後，很多都是為了孩子，未來他們的主要支出就是教育。基礎的生存條件都已經解決了，最終能匹配人的家庭生活質量的，真的只有教育和醫療兩件事。商業的事情都好解決，現在都是線上購物了，但教育和醫療都是需要周期的，不是樓建完了就沒事了，需要政府科學合理地長期規劃。我現在每次和教委的人溝通，他們都牢騷滿腹，因為國土只管賣土地，城建規劃只管建路，建委只管交易和工程安全，到最後，一個小區賣了5000套房子，小萬人居住，生活了6年，小孩開始報學校，教委才發現學齡兒童又多出了2500個孩子。五環以外居住著北京一半以上的人口，學齡人口都在那裡聚集，但教委承接不了這麼大量的需求。
像我這樣的70後，父母是50後，他們是一輩子就呆在一個單位的那種人，非常抵觸多次交易，我父母至今認為，像我這樣多次買賣房產是有道德瑕疵的。他們也抵制用槓桿，因為他們對貨幣沒有清晰的認識，覺得錢很值錢，這其實這是不對的，資產才值錢。貨幣和資產比較起來，資產是保值增值的，貨幣是貶值的。
我去年遠程解決過好幾個朋友的家庭矛盾。我們三方通話，一方是父母、一方是子女，還有一方是我。在電話里他們會吵得不可開交，因為父母的遲疑，原本看好的房子又錯過了一個月，這一個月又漲價了許多，父母也不肯孩子貸款，他們寧可去借錢，因為朋友的錢不用利息。
在電話里，我當然會批評我的同齡人，不可以這麼對待父母。但掛了電話，我會給他們發信息：「其實我對自己父親也是這樣，我非常理解你，真是著不起這個急啊。」
我是白羊座，所以行動力會比較強，思維敏捷，也比較熱情，但因為這個性格，我會屏蔽很多人和人之間的認知鴻溝和差異。現在我開始漸漸對代際鴻溝有清晰的認識，它很殘酷的就在那兒。我接觸了好多因為買房子產生家庭矛盾的，都是因為大家對事物的認知不一樣，最後大家不太愉快地去完成一個經濟行為，要麼家長權威贏了，要麼子女贏了。
來諮詢我的人很多，我總對他們說，你現在已經不能抱著投機的眼光來看北京房市，除非你歷練過，眼光特別准，操作手法嫻熟，畢竟投資買房和買衣服不一樣，買房投資的資金門檻相對高。北京變成有條件購房後，有了很多交易成本，成交周期長，這已經不是一個短進短出的事情了。但如果你買定了剛需類和改善類需求的這兩種房產，它一定會漲價。因為總會有後進這個城市的人，為先進這個城市的人買單。
我想，每個人在這個城市裡不同階段的需求，其實和所有同樣在這裡發展的人經歷是一樣的。所以買房換房肯定不是純投資導向，一定是人生發生了變化。我把房子的需求分為三類：自用、自住和投資。自住會考慮居住環境，軌道交通，夠不夠住；投資是回收收益；自用是我總結的，它是資源屬性，比如給孩子配套學區房。
我們的前十年，北京的房子是個閉著眼睛買買買的時代，2011年之前大家都恨不能今天買明天賣。現在只能說是「買」，或者「賣買」的時代。買，是當你沒房子，又在意產權，我會告訴你是該分品類挑選一套房子了，畢竟北京的房價是震蕩中往上走的。賣買，是因為你需求變化了，賣了，才有資格再買。
周艷粉，北京大學新聞傳播學院傳播碩士。工作13年，經歷過文化傳媒行業和地產行業，策劃、媒介、設計、銷售等多崗位轉換，房地產行業10年經驗。
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