東京房價遠低於北京，中國人在日本買房就像「網購白菜」

新聞 07-27

「上海的一戶人家，在上海時住的是在弄堂里煮飯、只有公用廁所的石庫門，拆遷以後，領了五六百萬補償款，到日本買了一處高級公寓，註冊公司辦了投資移民簽證，開始了作為日本公民的新生活。」這個看似過於美好的個案背後，是大批中國人開始選擇在日本買房的風潮。

「中國人目前已經成為日本的房屋中介行業的主要客戶」。圖 / 來源網路

每日人物 / ID：meirirenwu

文 / 陳墨編輯 / 金石

中國人來了

原本，趙婷是想在北京買房的。

去年5月，她賣掉了40平方米的老宅，打算換一套大房子。彼時，北京房價看漲，房產交易一片焦灼。四個月里，趙婷看中並付了定金的房子總價漲了70萬，看到這個數字，房東反悔了，拉黑了她的微信，定金也沒有退還。

趙婷只好租了房子住著，開始和房東打官司。結果，折騰間又趕上了今年北京房產調控的「317新政」，首付比例提高至60%。這就意味著，就算打贏了官司，她也難以在北京買到合意的房子了。

趙婷不懂股市，也懶得研究基金，手握200多萬元現金的狀況讓她被一種巨大的不安定感攫住了。這時，她的一位在日本做房產中介的朋友出現了，提議她可以考慮去日本買套房，「中國人去日本買房不需要什麼資質」、「從選房到簽約都由中介溝通負責」、「購房流程往往兩個星期就能完成」，再一看價格，位於大阪的20平米左右的小公寓，只要40萬人民幣左右，趙婷心動了。

相比趙婷的稍顯無奈，媒體人陳陣選擇在日本買房則是一種主動選擇。

2010年，當北京的霧霾嗆得兒子每周都要去醫院時，在北京市中心生活了15年的陳陣舉家搬去了大理，開了一家客棧。

起初，大理是他心目中的烏托邦，逃離城市的人們互不問姓名，每天喝酒唱歌。後來，外地人的湧入帶動了大理的房價，「大理好像成了北京的一個區，遍地是京牌的車。」陳陣想找一個地方重新開始，2016年8月，他看中了日本京都。

京都西郊嵐山風景區內的一棟木質別墅。圖 / 來源網路

陳陣委託中介為自己找了一處獨棟木質別墅，地處京都西郊嵐山風景區內，一共花費了人民幣70萬元。

不久後，趙婷也在日本買了房——在大阪，一套19平方米的小公寓，包括手續費在內總計40萬，這間建於80年代的公寓和日本大多數房子一樣，都是精裝修。

據一位在日本從事不動產行業7年的華人中介介紹，中國大陸居民大批赴日本買房，是從近兩三年「北京房價超過了東京」開始的，據相關數據顯示，2014年8月，相當於一線城市郊區的日本大阪彩都西，每平方米售價約2.3萬元。同年，北京市漲幅最低的通州區，均價已接近3.1萬元/平方米。

再加上東京成功申辦2020年奧運會、日元貶值、東京和大阪可能會開設賭場度假區等利好，從2015年下半年開始，大量來自中國大陸的投資客開始大批湧入日本。

根據房地產門戶網站「房天下」統計發布的《2016中國人海外購房趨勢報告》，日本已成為繼美國、澳大利亞、加拿大之後，中國人的第四大海外購房目標國家，這些購房者半數以上來自上海、北京，預算多在60到120萬元之間。

日本方面的資料也同步顯示，現今，中國大陸已經超越香港、台灣、新加坡，成了海外赴日買房的最大來源。

買房就像「網購白菜」

從決定在日本買房到買到房子，趙婷一次日本也沒有去。

去年決定在北京買房時，她經歷的是「過戶一個環節排號就得一個半月，都有黃牛號了，一個號十幾萬」，而在日本買房的整個過程乾脆利落，從選房到辦手續，包括往返郵寄文書在內，只用了一個月，不需要和房東打交道，全由中介代辦。

一位在日本的華人中介告訴《每日人物》，在日本，平均一套房的成交時間是半個月，一些位置好的房源放出來，常常5分鐘就被中國人搶走：大部分中國投資客壓根兒不來看房，通過谷歌地圖看看位置，中介發圖或視頻看看房子外觀，就果斷下單購房了，「就像買白菜似的，還是網購白菜」。

越來越多的中國購房者直接促進了日本華人房產中介行業的發展，一家在大阪的華人中介公司索性在上海、北京開設了兩家辦事處，僅在今年截至目前，該公司就已經賣出了900多套房子，絕大部分買家是大陸客戶。

但無論購房的流程多簡潔、便利，也還是有一些需要提防的地方。

陳陣是自己親自到日本簽約的，按照慣例，買賣雙方都應向中介繳納相當於房價3%的服務費。華人中介告訴他，因為原房主要繳納遺產稅，所以對方的中介服務費也由陳陣負擔，房子便宜、滿意，陳陣爽快地同意了。但長住日本的朋友得知此事後，幫他找了個翻譯，簽約當天直接與房主溝通，最終揭穿了中介想兩頭收費的騙局。

地理位置也是中國購房者有可能會被忽悠的因素。

有時候，一套房源信息掛出，有人詢價時，中介會推說房子已經賣出，推薦附近相似的另一套。一位中介告訴《每日人物》，如果在北京，距離地鐵站步行10分鐘以內都算很近，但在日本，「離地鐵10分鐘以外就根本不要考慮了。」因此，相差幾分鐘的路程，在日本的價格就是天差地別。此外，還有的中介以低價買下房源，轉手加價賣給客戶。

一位比較了解日本房產市場的人說：「一些華人中介會鑽空子坑人，中國客戶往往被騙了也發現不了，因為即便被騙了，和大陸比起來還是便宜太多了。」

日本的房價為何會如此便宜，這很大程度上是因為——日本人根本不愛買房，儘管日本政府用極低的貸款利率鼓勵買房，仍難以激起國民買房的熱情。

儘管近年來日本的房價有所上漲，但也只有30年前的一半。1985年到1990年時，日本流傳著「土地神話」，東京地價高到可以買下整個美國的土地。1991年，房地產泡沫破裂，房價3個月暴跌65%，股票在房價下跌後進一步暴跌，跌幅超過80%，日元也開始了20年的貶值，四處爆買的日本人從此在國際上消失。

在此期間成長起來的日本人也逐漸養成了不婚不育不買房的「低慾望」習慣，此外，由於日本的工作流動性大，企業也傾向於支付高額的租房補貼，人們便更不願意被房子綁架。

有調查顯示，日本人平均買房年齡為41歲，日本內閣府2015年發布的《住宅生活相關民意調查》結果顯示，約有四分之一的日本人認為不買房也無所謂。

賺大錢很難

買下日本人不愛買的房子，然後租給日本人住——這是大多數中國人在日本買房的投資方式，因為在那裡，他們無法「炒房」，根據日本的相關規定，房子五年內轉手，增值部分的30%到40%需要繳稅，5年後轉手，稅收也佔到增值部分的1/5。

與國內買房看重漲價不同，衡量在日本買房是否划算，最重要的一個概念是租售比——就是房屋租金與房屋價格的比值。日本低房價高租金，扣掉管理、修繕、繳稅等各項費用，租售比能達到5%左右，買房出租，20年回本。與之相比，北京房子的租售比只有2%左右，回本年限更是可能翻倍。

趙婷購買的大阪公寓就是自帶租約的，當國內的房子撕扯了一年多還沒有拿到賠償時，她在日本的公寓已經開始收租了。通常，中國購房者的租金收入會由中介負責包租、收租、交稅，再按月份或季度給中國客戶匯款，有的「土豪買家」乾脆把錢放在中介，來日本旅遊時再用。

做研究投資的水湄測算過日本購房收益——大約等同於購買一個年化收益率6%左右的理財產品。

水湄在日本購買的第一套住房

家住上海的水湄2014年第一次去日本旅遊時就動了買房的念頭。儘管有能力買房，水湄在上海依然選擇租房。她租住在公司附近，每天沿著開花的小路步行5分鐘上班。她認為房子居住和投資的功能是分開的，居住舒服最重要，投資則要考慮回報。

她在日本買了三套房子，大多選擇地處大阪核心地段、靠近地鐵的小公寓。這種房型最易出租，面積在20平方米左右——日本房子沒有公攤面積，贈送陽台，這種大小的公寓能滿足獨居需要，全套價格在人民幣50到60萬元之間。「我沒把日本買房與國內買房對比，而是當做投資品，是家庭資產配置的一個選擇，對比的是國內理財產品。」她說。

日本的公寓。圖 / 來源網路

旅日24年的華人學者、東京《中華新聞》主編姜建強說，在日本核心地段投資買房，可以小賺，除非成片買，否則賺大錢也很難。

為了能通過租房收穫更多的回報，國人也充分地發揮了創造力，有人專門買死過人的凶宅用來出租，因為這種房子價格低，投資回報率更高。

還有中介員工和8個客戶一起集資，籌了1.4億日元（約合人民幣843萬元），買下3層樓8個房間，委託專業公司經營開辦民宿，每年有近60萬的租金收益，9個人的名字按照出資股份從高到低排列在房產證上。

除了相對有限的回報率，日本社會的老齡化、少子化，也是很多中國投資者需要面臨的「未來風險」。

「今後日本住宅顯現出的一個趨勢是：白送恐怕都沒有人要。」姜建強有些悲觀地在文章中寫道。

去年年初，有個日本人來到姜建強供職的報社，要刊登廣告，以5萬日元（約合人民幣3200元）的價格出售一套48.9平方米的公寓。公寓位於新瀉縣的滑雪觀光勝地，曾經租借給遊人居住。如今日本經濟不景氣，滑雪勝地變得冷冷清清，公寓也鮮有人租住了。但固定資產稅、管理費、修繕費、水電煤基本料金等仍要照付，原本用來盈利的房子反倒成了無底洞。

廣告刊登一個月後，姜建強得知，房子降價出手了，最終以3萬日元（約合人民幣1900元）的價格賣給了中國人。儘管上世紀80年代，日本經濟泡沫破滅前，這套房子的價格是7500萬日元（約合人民幣450萬元）。

空房率越來越高，使得無人居住又要不停交費的房子被日本人視為燙手山芋，2015年，日本甚至出台《日本閑置住房的特別措施法》，規定日本地方政府可建議、命令將對治安及防災造成問題的空房所有者對房屋修繕或拆除。

因此，日本人始終以冷靜的姿態看待不斷湧入的中國購房者。日本不動產研究所的愼明宏認為，中國人依然高漲的購房熱情部分來自對房地產價格下滑的經驗不足：「對於一般的中國國民來說，『房地產神話』依舊會持續。」

買的是一種安全感

有限的收益，這是每個在日本買了房子的中國人都了解的事實，但這並不會阻止更多的中國人去日本買房，因為，對於中國的購房者而言，他們在日本買到的並不只是一個房子。

日本的房子是永久產權，即便是十幾平方米的小公寓，也能按比例擁有一部分建築所在的土地。

一對小夫妻賣掉了上海的婚房，買了公寓移民大阪。他們在帖子里感慨：「我們終於有了一塊永遠屬於我們的地皮。不用為了70年的產權擔憂，不用為了學區房而焦慮。」

從2015年4月起，日本開始放寬外國人在日創業限制。外國人在日本開辦公司就可以申請經營管理簽證，取得該簽證，即可加入日本的社會保險體系，在醫療、養老等方面享受同等的國民待遇。

同年，日本電視台NHK的一期題為《購買東京的中國資金——房地產的爆買和投資移民》的紀錄片中，一位在上海做生意的父親表示儘管在上海過著富裕的生活，但一紙農村戶口把上初二的孩子擋在了中考門外，因此，他決定在日本買房、註冊公司，辦理投資簽證，讓孩子在日本讀高中。