為什麼說明年房價會見頂？

今天看到一篇非常詳細的研究報告，出自券商研究界的天王級人物，中信建投證券的首席經濟學家周金濤，他是中國研究康波周期，也就是康德拉季耶夫周期理論的第一人。但這篇研究報告寫的非常枯燥，而且相當冗長，在這裡給大家翻譯一下。他的結論就是，明年中國房價見頂回落，而且一落就是十年。

然後我們來說說他是怎麼研究的，以及他的研究依據到底可不可信。

1、他說一漲一落，視為一個房地產周期，一般是25年，而美國這波周期起與1995年，現在已經走了20年的牛市，而且已經基本形成了雙頭形態，目前房價回到了2007年的高點。再疊加上商品周期，目前房價嚴重跟商品趨勢背離，說明已經不支持美國的房價繼續上漲。

2、美國房價是世界上的房價周期的主導國，跟隨美國房價而動的，有法國、英國、加拿大、新加坡等等國家，由於美國的金融霸主地位，所以美國的房地產價格基本能影響到世界範圍。從圖上我們可以看出來，除了波動率不一樣，但周期基本一致。包括中國，在2007年那波金融危機之中，中國的房價也遇到了大幅回調，只是我們後來被4萬億推動，恢復的比較快。

3、所以，研究中國的房價，先要研究美國的房價走勢，美國到底啥情況呢？從圖上我們可以看到，美國的置業人口2000年已經基本停止增長，而房價仍然繼續上漲，主要是通過貨幣政策推動，也就是說印錢印出來的房地產繁榮，看來天下烏鴉一般黑，美國人民也被忽悠了，然後就是過度透支買房需求，造成了2007年之前的虛假繁榮。

4、房地產周期領先於產能周期，也就是說房子火爆，產能就多，經濟繁榮，而如果房地產下滑，那麼產能也會下滑。那麼從整個大的康波周期來看，計算機和信息時代，已經進入了康波下行周期，從這個角度看，2012年之後的美國房地產反彈，頂多就是一個反彈而已。最終這波康波周期的大底將在2020-2025年形成，也就說未來的十年，對於世界經濟來說，應該是一天比一天糟糕。仍然是一個下行周期。產能差，未來幾年金屬價格都是回落的，油氣價格也是回落的，必然房子也好不到哪去！

5、美國1995年以來至2006年高點，美國實際房價上漲了71.2%，而2006-2012年的跌幅也達到了32.5%，漲跌幅均超過了前幾輪房地產周期的平均水平，這是一波強周期，2017年開始回升到蕭條的周期，這波下跌應該沒有上一波強烈。

6、至於城鎮化率，從美國經驗看來，跟房價的關係不大。城鎮化率一直升，而房價也沒怎麼漲，從45年到95年的50年中，城鎮化率漲了20%，但房價幾乎沒動。而中國的房價一直都在拿城鎮化率說事，甚至我們的房價漲幅要超過了城鎮化率的漲幅。而日本的經驗是，房價漲幅超過城鎮化率之後，就會引起暴跌。

7、在這次康波周期中，中國作為美國的追趕國，其房地產周期要領先於新加坡、香港、巴西等國家和地區。隨著1998年房改開始，中國於2000年左右正式啟動新一輪房地產周期，視為底部。而香港則於2003年見底，新加坡於2004年見底，巴西於2003年見底，這三個國家和地區滯後於中國大約3-5年左右。

最後結論就是，美國樓市的頂部臨近，2015年美國經濟的庫存高點也已經在年中顯現，所以現在進入了明顯的去產能去庫存周期，那麼作為跟美國密不可分的中國經濟，也將走出同樣的周期，中國的房地產在2014年之前已經進入調整，而2014-2016年，追隨美國的反彈而反彈，很有可能在2017年受美國的影響而形成一個新的頭部，而共振下行。走入10年的下行周期。

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