又一把火燒向房地產市場！這16個城市被套上「緊箍咒」！

如今2017年春節剛過，樓市房貸政策卻再度收緊！隨著調控政策的持續加碼，前期火熱的樓市也正面臨著多重的風險，而就在此時，就在昨天（13日）基金業協會也開始調整規則，對私募基金的房地產投資進行管控。在樓市政策趨嚴的情況下房價到底會有什麼變化？

2月13日晚間，中國基金業協會（以下簡稱協會）通過官方微信發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（以下簡稱「4號文」），通過私募資產管理計劃，以委託貸款、信託計劃、受讓資產收（受）益權等方式獲取融資的房地產企業將受到直接影響。

五種不予備案資管產品「4號文」明確，對於證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，基金業協會宣布暫不予備案。

《備案管理規範第4號》文件

禁投房地產的私募資產管理計劃

一、委託貸款

二、嵌套投資信託計劃及其他金融產品

三、受讓信託受益權及其他資產收（受）益權

四、以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權

五、協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式

基金業協會表示，《備案管理規範第4號》自發布之日起施行，基於「新老劃斷，平穩過渡」的原則，存續產品不得新增與《備案管理規範第4號》不符的投資項目；存續產品已投項目存在《備案管理規範第4號》第一、二、三條禁止情形的，相關投資項目到期後不得續期。私募基金管理人開展私募投資基金業務，投資房地產開發企業、項目的，參照《備案管理規範第4號》執行。

此外，為防範監管套利行為，《備案管理規範第4號》在明確適用範圍包括證券期貨經營機構私募資產管理業務基礎上，將私募基金管理人開展的投資房地產開發企業、項目業務一併納入，切實避免資金違規流入房地產調控領域。

劍指16城 地區差別化明顯

「4號文」明確規定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。這些熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個。

「從去年Q4以來5個月，交易量萎縮是比較明顯的。」我愛我家集團總裁胡景暉在接受中國經濟網記者採訪時說，去年930樓市調控以來，「一城一策」被明確為重要措施。非熱點城市去庫存壓力比較大，而一線城市面臨重點調控。胡景暉認為，從「4號文」劍指房價上漲過快的16城市，也能看出政策對於地區差別化的明顯。

房企融資渠道再收緊

消息指出，對私募資產管理計劃投資於房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資，用於支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行了規範。

我愛我家集團總裁胡景暉告訴中國經濟網記者，他認為「4號文」主要針對房產開發企業。「在貨幣政策都在縮緊的大環境下，從今年整體看，未來開發商在開發融資方面將更加緊張，開發商要保證房子快速賣出，必會影響其銷售價格。」

「房企更多考慮還願不願意拿地？」同時，胡景暉指出，融資渠道的緊縮，會導致「地王」風光不再。

從另一個方面看， 政策出台也是為了避免系統性金融風險，防止資產泡沫化。

銀河證券研究所首席策略分析師孫建波表示，一些房企通過信託等形式融資合作，「4號文」出台，把過去的融資渠道收緊，房企在這些熱點城市無論是在拿地、項目併購，還是公開舉牌等環節都將受影響。

我們來看看，中央從去年下半年以來對於房企融資渠道收緊時間進程。

2016年8月

監管指導意見要求，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金不能用於拿地和償還銀行貸款。

2016年9月

房企的融資門檻已經收緊，公司債發行門檻提高。

2016年10月

以上海為代表的土地市場資金監管進一步嚴格。政府相關部門要求開發商申報土地競買的資金需為自有，且要提供證明。

2016年11月

國家發改委正式下發《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資，用於商業性房地產項目。

2016年12月底

監管層再對券商資管、基金子公司等資管產品輸血房地產項目的情形進行了特別的約束。證券期貨經營機構設立私募資管計劃，直接或間接用於房地產價格上漲過快的16個城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。

2017年1月10日

中國銀監會召開2017年全國銀行業監督管理工作(電視電話)會議，會議再次強調「分類實施房地產金融調控」。

2017年2月

基金業協會出台私募基金4號文，禁止私募以5種形式參與16個城市房地產投資。

從上述歷程看，中央房地產市場調控協調工作小組祭出壓縮房地產融資的「緊箍咒」，一日緊過一日，絲毫沒有停止的意思。從根本上市說，這輪房地產調控的本質是抑制其投資品屬性，恢復其商品屬性，真正落實中央經濟工作會議提出,要堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」的定位。

1月房企融資同比下滑超9成

實際上，自去年10月以來，銀監會、證監會、發改委、滬深交易所等部門密集出台各類政策限制資金流入房地產領域，房企融資就一直被業內視為2017房地產行業最大的擔憂之一。

細數各部委新規可見，土地貸款、表外業務併入表內、嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、加強理財資金投資管理、加強房地產信託業務……監管層對房企融資主要渠道層層加碼，且開發商下游企業貸款資金流向也面臨嚴格審查。

房企融資越來越難，中原地產研究中心數據就顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，同比下滑達92%。這一低迷態勢，自去年四季度就已逐漸顯現。

中原地產研究中心分析認為，最近2個月發債難度加大，房企將明顯提高資金價格，並且海外融資難度也越來越大。伴隨調控趨緊，發債等渠道還有可能繼續收緊，房企未來6~9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。