「一二三四線」城市out了！中國城市間樓市梯隊的新劃分

文：劉璐

西南財經大學經濟學院副教授、博士生導師、留美經濟學博士

長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者

知名財經評論人

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編者按

時至歲末，各種關於樓市的總結紛至沓來。拋開各種成交量、庫存之類的指標不談，本文嘗試從一些另類的角度來解讀當前的中國樓市。

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日益嚴重的樓市分化

當前國內的樓市，可以用「冰火兩重天」來形容。有的城市，房價連續快速上漲。而有的城市，房價卻上漲乏力，甚至還出現了下跌。也許我們身在一座城市，待得久了，可能有直觀感覺，但不一定能很準確地把握不同城市的房價對比情況。

如果我們來探討不同城市的絕對房價的差異，這註定會是一個互相傷害的話題。畢竟，不同的城市由於各種歷史和現實的原因，房價的基數會存在很大的差異。比如，有的城市單價10萬+，有的城市單價仍然在三、四千徘徊。

因此，在這篇文章里，我們不妨變通一下，不談絕對房價，而只談房價的漲跌幅度，用百分比表示。就好像我們關注股票的時候，其實不太在乎股價的絕對數，而關心的只是股價的漲幅。房價高的城市的房產就好比高價股，房價低的城市的房產就好比低價股，這是一個道理。那麼到底是「高價股」漲得快呢，還是「低價股」更容易漲起來呢？這還真不一定。近兩年，我們既可以看到房價已經很高的城市還在加速上漲，也可以看到房價較低的城市房價突然加速上漲。

人們在做投資決策的時候，習慣用「年化回報率」來表述一種資產或者一個投資品種的投資收益。那麼，不同城市住房的年化收益率大概是多少呢？我們知道，住房是一種和地理位置關係非常密切的特殊商品，即使在一座城市內部，不同方位和區域的差別也可能很大。因此，我們在做城市比較的時候，我們只能選用能夠度量一座城市整體均價的房價指數。否則，我們用一座城市最好地段的最貴的豪宅價格，去比較另外一座城市偏遠地帶的普通住房價格，那是沒有任何意義的。在這裡，本文選用國家局統計局發布的「70個大中城市新建商品住宅價格指數」，來作為刻畫不同城市房價走勢的統一度量。

其實，從2013年開始，國內不同城市間樓市的分化就已經很明顯了。

2013年部分城市整體房價走勢（2012年12月=100）

從上圖不難看出，幾個代表性的城市的年度房價漲幅很明顯地分了三個層次。以北京和上海為代表的「一線城市」在2013年的年度漲幅為16%-18%的水平，以成都和重慶為代表的「二線城市」的年度漲幅為8%-9%的水平，而以唐山和溫州為代表的「三四線城市」的年度漲幅小於2%，溫州甚至是負的，也就是說在跌。可見，在2013年，不同城市的房價漲幅，基本上和「一二三四線」城市的劃分是匹配的。

那麼，當前國內的樓市分化到底嚴重到了什麼程度呢？

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城市房價漲幅的梯隊論

四年，是一個輪迴。

當然，四年時間你可以從青澀的高中生變成成熟的大學生，拿個碩士或博士的學位時間也夠用了。但本文所說的四年，是指從2013年到2016年的這四年。對於中國的樓市而言，這四年有著特別重要的意義。

從2013年的快速上漲，到2014年和2015年的下跌調整，再到2016年的快速上漲，這四年對有的城市的樓市來說就是一個先深蹲再起跳的過山車的旅程，而對另一些城市的樓市來講則是一個沉淪。

2013年1月以來的部分城市整體房價走勢（2012年12月=100）

從上圖可見，從2014年開始，更準確地說是從2015年開始，全國樓市的分化已經大到了驚人的程度!

在這種情況下，傳統的「一、二、三、四」線的劃分已經不再適用於當前國內房地產發展的新形勢了。

2013-2016年：四年成績單大盤點

本文在此，隆重提出「九大梯隊」的劃分，這應該更為準確！

2015年，全國樓市其實只有「兩座」城市：深圳和「其他」。上面所列的四年累計漲幅中，超過一半的漲幅是深圳在2015年創下的。從這四年的房價上漲幅度來看，深圳早已遠遠把北京、上海、廣州這三個傳統的一線城市拋在了身後。換句話說，傳統的「一線城市」內部，樓市也已經出現了很大的分化。

這四年，廈門到底發生了什麼？仔細研究廈門房價上漲的曲線，本文發現其主要的房價漲幅階段在2015年和2016年，特別是2016年。「老牌勁旅」上海隊表現優異這都不用多說了，被「新銳」廈門超過十個點，這面子確實有點掛不住哇？同樣地，南京近兩年異軍突起，房價漲幅也是直逼上海。這三座城市的四年累計漲幅均超過了60%，所以列為第二梯隊。

第三梯隊的三個城市裡面有兩個都是作為老牌勁旅的北京隊和廣州隊，無奈其近兩年的房價漲幅被一些「新人」超過，慘被降級。第三梯隊的領頭羊合肥隊讓人覺得充滿了「暴發戶」的味道。在2016年之前的中國地產界，其即使不算「名不見經傳」，那也是非常低調的。就靠著2016年這一年的驚艷表現，合肥隊就足以技驚四座了。把合肥排在第三梯隊實在有點委屈了，因為合肥在近四年的累計漲幅與第二梯隊是非常接近的。主要就怪筆者划了一條60%的分界線，否則把第二梯隊和第三梯隊合并成一個梯隊也是沒有任何問題的。本文是為了把當前國內樓市的分化情況描述得更清晰一些，所以梯隊劃分得較細。還請各位讀者朋友多理解。不管怎麼說，第三梯隊的城市，其四年的累計漲幅都在50%以上（實際上已經達到了55%以上了）。

筆者對「第四梯隊」的劃分是近四年的累計漲幅在30%到50%。實際上，能擠進這個區間的城市也不多，僅六座。這裡面除了老牌的「強二線城市」天津和傳統高房價城市杭州以外，「新銳」城市鄭州、武漢、無錫異軍突起。令人吃驚的是，以往房價走勢相當低調的福州，也有著驚人的累計漲幅。看來，福州受廈門的影響是很大的，這在房價的傳遞關係上非常明顯。

本文所劃分的第五梯隊，主要是近四年累計漲幅在15%到30%之間的城市。這裡面既有省會城市如石家莊、濟南、長沙等，也有非省會城市如惠州、寧波等。這其中，以靠近北京的石家莊居首，累計漲幅接接近30%。

本文所劃分的第六梯隊主要是近四年累計漲幅在10%和15%的城市。這裡面以大家非常熟悉的一些傳統二線城市為主，包括青島、西安、太原、成都和重慶，也有一些中小城市，如揚州、九江和金華，都在江浙一帶。

可見，當前國內樓市的分化的確已經大到了令人震驚的程度，傳統的「一二三四線」城市的劃分在樓市上已經被完全打亂了。但這還不是全部，請繼續往下看！

本文所劃分的第七梯隊的陣容非常龐大，達到了16個，囊括了近四年房價指數的累計漲幅從5%到10%的城市。這裡面既有一些省會城市，如貴陽、哈爾濱、瀋陽、長春、蘭州、西寧等，也有很多非省會的中小城市。

本文也劃分了一個第八梯隊，囊括了近四年累計漲幅從0%到5%的城市。可見，第八梯隊的陣容也是非常的龐大，有18座城市。這裡面有少量的省會城市，如昆明和烏魯木齊，但總的來說以中小城市為主。實際上我們把第七梯隊和第八梯隊合并了也是可以的，只不過分細一點我們對樓市的分化可以看得更清楚一些。

本文所劃分的第九梯隊，就是近四年累計房價漲幅為負的城市，換句話說，這些城市的房價在跌。在「70個大中城市」中，這樣的城市有六個。

看完上面的四年成績單，相信各位朋友肯定是感觸良多。快趕緊看看您的家鄉排在第幾吧！

好了，傷害加倍的時間到了！！

筆者專門將上述榜單里的累計房價指數和同時間段內的物價漲幅做了一個對比。從2013到2016年，我國CPI的累計漲幅為8.24%。也就是說從第七梯隊的北海（位列第33名）往下的城市，其房價從整體上看已經全面跑輸CPI。而第九梯隊的城市更是連名義房價都是在跌的。

毫不誇張地說：房價跑輸CPI的城市其房產已經基本喪失了投資價值（如果不考慮自住和出租收益的話）。也就是說，不要被2016年的房價漲幅所迷惑了，那只是部分城市。在「70個大中城市」中，近四年的時間內，超過一半的城市（38個，佔比54.29%）四年房價的累計漲幅跑輸CPI！如果我們把這個榜單擴大到包含更多的中小城市，那麼相信這個房價跑輸CPI的城市的比例會更大。這……確實有點尷尬啊！要知道，在這四年的時間段內，可是包含著2013和2016這兩個樓市「大年」啊！

如果只看2016年，這個樓市漲跌幅度的榜單又有沒有變化呢？

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2016年的全國城市房價走勢：七大梯隊

由於單看2016年，樓市的漲跌幅度的差距就沒有前述的四年漲幅這麼大，所以本文就只劃分了七大梯隊。

本文對2016年全國樓市的第一梯隊的劃分是年增幅在40%以上，這包含了兩個城市，即合肥和廈門。廈門作為傳統的高房價城市，大家似乎都習慣了。但合肥在2016年卻是實實在在的賺足了眼球，榮登「中超」榜首。另據其他排名顯示，2016年的「世俱杯」合肥隊也奪得了冠軍。

本文對2016年全國樓市的第二梯隊的劃分是年增幅在30%到40%。這包含了南京和無錫兩座城市，而且他們的年增幅都在35%以上。

本文對2016年全國樓市的第三梯隊的劃分是年增幅在20%到30%。這包含了杭州領銜的十座城市，而且包含了北上廣深這四座傳統的一線城市。值得一提的是，在2016年，鄭州和武漢、惠州等城市異軍突起，福州也表現不俗。而在2015年一騎絕塵的深圳則表現相對低調。

本文對2016年全國樓市的第四梯隊的劃分是年增幅在10%到20%。這包含了濟南領銜的九座城市，石家莊和長沙的表現也比較搶眼。

本文對2016年全國樓市的第五梯隊的劃分是年增幅在5%到10%。這包含了徐州和揚州領銜的十七座城市。它們大多數是東部沿海城市，西部經濟重鎮成都、重慶和西安也入圍。

本文對2016年全國樓市的第六梯隊的劃分是年增幅在0%到5%。這包含了為數眾多的二十五座城市，即有省會城市昆明、長春、蘭州、哈爾濱、西寧、太原、銀川、呼和浩特，也有熱門旅遊城市如三亞、桂林、大理等。

本文對2016年全國樓市的第七梯隊的劃分是年增幅小於零，也就是說在跌。除了有四座前述四年累計漲幅為負的城市位列其中之外，令人吃驚的是省會城市烏魯木齊也在其中。

同樣地，筆者也把同時期的物價指數拿來和這份房價漲幅榜單做了一個對比。2016年國內CPI為2.0%，照此劃線，「70個大中城市」中有九座城市（佔比12.86%）的房價指數，即使在2016年這樣史上罕見的「房產大年」里依然跑輸了CPI。

最後筆者想說一句：房子是拿來住的不是拿來炒的。通過本文的分析，不難看出，在很多城市，想炒也沒用。

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後記：思考分化背後的原因？

對比「近四年累計」和「2016年」的這兩份榜單，不難發現：如果不是不少城市受到2015年這波「史上最強」的救市政策的提振，其房價在2016年「振奮」了一把，那麼在四年累計房價漲幅榜單中，房價跑輸於CPI的城市的比例必然是會更高的。筆者粗略地估算了一下，這個比例很可能會超過80%。

到底是什麼原因導致了當前國內城市之間的樓市分化如此劇烈？

一個城市樓市的走勢究竟受到哪些主要因素的影響？

未來國內樓市的走勢到底如何？

對這些撲朔迷離問題，筆者其實已經思考得非常明白了。受本文篇幅的限制，筆者將另行撰文闡述。歡迎各位讀者持續關注！

順祝各位讀者朋友新春快樂，雞年大吉！

- 完 –

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