從深圳到雄安，土地財政的「癮」如何掰過來

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去年廣州的楊箕村和深圳的水貝村的千桌村宴先後轟炸了房奴們的神經。網傳水貝村每一家賠償接近2億現金，最高的一家獲賠80億，不過事後被證偽。事實是在寸土寸金的深圳，村民們早洞悉了土地的價值，全村村民無一選擇現金補償，全部選擇回遷。村裡有180戶人家，其中獲賠最多的一戶所得面積是2000多平方米，分配到每個人頭上大約是兩三百平方米，按當地的房價6萬元/平方米，每人拆遷所獲超過了千萬元。

雄安新區的村民們能有如此暴富的機會么？恐怕不能。水貝村的拆遷隱含著一個秘密，那就是土地財政的秘密。政府是土地的唯一供給者，政府的利益驅動是房價上漲，而農民的土地是他們手中博弈的籌碼，於是拆遷補償與城市地價螺旋式上漲。

面對大量湧入的購房者，4月1日起，河北雄安新區雄縣，全面叫停一手房，二手房房產交易，關停售樓部和房屋中介機構，凍結一切房屋過戶手續。

土地乃萬物之本，更是產業的基礎。雄安新區的成立，從一個側面反映了土地財政的失敗。當北上廣深等一線城市房價高不可及，抬高了創新創業的成本，擠壓了青年人的夢想，北京之外另闢新區提供了對40年改革開放土地政策的一種反向嘗試。

雄安新區的成立是從管控房價、管控土地開始的。大家都猜測這裡可能實行類似於新加坡的公租房土地制度，戶籍上則是一種類似美國的工作證制度，凡是在這裡工作的人都有機會獲得公租、廉租資格。實際上，重慶就有很好的，類似的制度可借鑒。

在重慶生活過的居民都知道，這裡的公租房申請相當方便，幾乎是敞開供應，租金低廉，門檻最低只要幾百元，外地人在重慶工作的，以及低收入者都可以租。承租人在租賃5年期滿後，可選擇申請購買居住的公共租賃住房，公租房出售價格以綜合造價為基準。

重慶市公租房搖號現場

不過，購買後只能居住，子女也可以繼承，但不能上市交易，若賣只能按購買時的價格賣給政府，政府會付活期利息，到期想買下來錢不夠也可以可先買一部分。另外，公租房已經支付的房租還可以抵扣房款。如此種種，房子真的實現了「房住不炒」了。

有了公租房廉租房這個巨大的壓艙石，加之巨量的商品房土地供應，重慶的房價得以多年不漲，房地產投機基本被杜絕。近年來重慶GDP連年全國第一，原因是重工業、製造業以及新興產業的大體量投資和消費拉動，而房地產的作用相對邊緣。

重慶得天獨厚，前市場黃奇帆經常提及的是他們天量的土地儲備。重慶市2002年開始實施土地儲備制度，當時儲備了40多萬畝地，十年用了20萬畝，每畝賺200萬，這給政府4000億元的收入，扣掉征地本身的成本也有兩三千億的額外收入。不過，重慶房價保持平穩還得以於它中西部的地理位置，無論成都、西安還是貴陽，這些中西部的樞紐城市都未經歷東部城市的房價大漲，人口流入不旺，消費水平滯後是最重要原因。

說到中國土地財政的癥結和療治，不得不提及雄安新區所對標的深圳和浦東。深圳特區成立的直接起因是萬人大逃港，40年前這裡是3萬人口的小漁村，因為貧困，村民們冒險逃港，故而缺的是錢，而不是地，因此早期的改革思路之一，就是用地生錢，獲取發展的「第一桶金」。

所謂「中國奇蹟」，從某種意義上來說，就是人的自由，土地的自由創造的奇蹟。建國后土地一直歸國家所有，國家統一分配無償使用。深圳人敢為天下先，在國家掌握土地利用的大環境下，早期的建設者為吸引外資，創造性地將土地租借給外商，並且一租就是50年。

作為改革試驗區深圳先行先試，1987年創造性地提出了土地的所有權和使用權的分離，同年完成了土地「首拍」。幾個月後，上海也完成了首次土地拍賣，日企以一億元人民幣的價格獲得了1.29萬平方米的50年土地使用權。

如果說在那個資本稀缺的時代深圳的先行先試釋放了沉睡土地的潛能。1993年的浦東開發則接過了深圳的接力棒，在「摸著石頭過河」的探索上更近了一步。1993年浦東在全國率先嘗試「土地實轉、資金空轉」的土地開發模式。所謂「土地實轉、資金空轉」是由政府部門按照土地出讓價向開發公司開出支票，作為國有股東入股開發公司；開發公司將此支票背書後，作為土地出讓金支付，交給土地管理部門以取得土地的土地出讓模式。

騎獅子是政府出地、企業出錢，共建一家房地產開發企業。由此不難看出，可見當時土地價值之低，開發企業之資金匱乏，以至於資金要空轉，土地管理部門最後獲得的只是政府自己的一張空頭支票。

70年代末開始的家庭聯產責任承包制是這40年最至關重要的改革，它部分地釋放了億萬農民的自由，為城市化和工業化提供了最優質廉價的勞動力。而肇始於深圳和上海的土地制度改革則釋放出土地的活力。可任何一種制度變革都伴隨著資金涌動，有時候泥沙俱下。

海南建省，成千上萬在上海和深圳嘗到了投資土地甜頭的投機者洶湧而來，土地和房屋的價格一竄衝天。那時候錢太好掙了，投資回報率100%都算不上好項目。有個松雷大廈，炒賣了17手，最後樓竟然還沒完工。之前16手炒家，錢也一直沒到位。到最後崩盤的時候，最後一家將之前的16家全部告上法庭，前16家每家湊些錢，才勉強把樓給完工了。

熱錢洶湧，土地制度先行先試的深圳也是泥沙俱下。深圳建房的第三個高潮，發生在1992年鄧小平南巡以後。不少社隊為招商引資，採取靈活的方式與外商合作，比如合資建廠房、把土地租賃給外商建廠、與外地人合作建出租屋等。這些行為當時受到市、縣政府的支持、寬容、或者默許。可現在，這些工業化和城鎮化的產物，都被打上了「違章建築」的標籤。以現在的眼光審視，深圳速度遺留下來的土地利用的問題也不少。

先行先試的深圳最先感受到了土地枯竭的壓力。上世紀90年代後，深圳發展的基本約束已經由「錢」變為「地」，而深圳開發的思路，也逐漸由「籌錢」，轉變為「籌地」。 1992年，深圳實施「統征」，率先在關內實現土地全部國有化和農民市民化。2004年，深圳又再次實施「統轉」，在全域實現土地全部國有化，以及農民市民化，深圳成為全國第一個沒有農村建制的城市。可隨著土地價值顯現，農民的地權意識覺醒，深圳域內「違建」如雨後春筍，「違建」高潮一波接一波，市域範圍內竟然有小一半是違法違規的。

拆遷成本變得越來越高昂，而城市建設的土地指標幾近枯竭，深圳又不得不開始了城市更新的探索，向城中村、工業區等城市建成區要地，以提升容積率的方式向天空拓展城市空間。這卻再次凸顯了現行土地制度的死結，政府與居民博弈愈發艱難，土地成本與日俱增，隨之而來的房價暴漲窒息了城市發展的潛力。

站在雄安的歷史關頭，我們深感雄安顯然不具備重慶當年的天時地利了。經歷了十餘年炒房炒地房地產大開發，中華大地上的每一分土地的價值和它被寄予的希望都和十年前雲泥有別，新區的開發博弈重重，15年前重慶大手筆的土地儲備已經是傳奇了。

可惟其如此，政府選擇「如同一張白紙」的雄安，才使得土地改革成功的可能性更大。環北京貧困帶的現實，使得這裡的地價相對低廉，農民對未來生活的期望值也相對較低，有一個典型的說法，「終於不必為娶媳婦發愁了」。在這裡，政府才有可能通過管控相對低廉地拿到一片體量巨大的土地，進行一場反土地財政的改革試驗。

如果雄安的土地制度實驗成功了，每一個大城市的周邊都出現一個公租房主導的「伴城」，吸引著年輕人去創業，並且演變為這個國家最有活力的區域，一線大都市的房價也就被釜底抽薪了。這個意義上，雄安新區的土地改革只許成功，不能失敗。

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