中介關門潮再洶湧，房價也不見得就會暴跌

據說，北京房產中介大面積關門，讓好多投資者和業主都坐不住了。在房產市場調控越來越嚴的今天，又來這麼一出中介關門，收縮業務的新聞，是否預示著未來房價走勢會出現一個大的拐點呢？要搞清楚房市接下來的情況，我們先要明白現在的所謂中介關門潮到底是怎麼一回事。

門庭冷落的鏈家門店。（圖源：網路）

據5月10日新聞報道，北京鏈家已關閉87家分店。據說，北京的商鋪區和天價學區房等區域附近的中介撤離最多。另有多位地產經紀人表示，4月份鏈家多個門店業績幾乎為零。不難想像，這幾個月來某些中介分店業務慘淡甚至沒有業務，但是場地租賃和人員薪資等開銷卻一樣不能少，成本空耗的時間一長，肯定就是要關門歇業的節奏。

其實，中介的關門潮並不是最近才發生。在去年，房市限購政策出台不久後，有很多地區的中介出現了關閉業務不好的分店的現象。在一線城市之外的小城市甚至是鄉鎮，許多中介的鋪面都在進行關門和轉讓，形成一股不大不小的中介關門潮。

但那時候為何中介關門潮的新聞沒有引起我們的注意呢？這是因為去年關門歇業的中介大部分屬於中小型中介，而且它們所在的區域並不是一線城市核心區域，因此缺乏一種媒體的關注度。而今年最新一波的中介關門潮，所涉及的是鏈家這樣的大型連鎖中介，其知名度高，資本力量雄厚，而且處在一線城市的核心區域，它們關門的消息一傳出來，自然就更加吸引眼球，容易受到媒體的關注和炒作。

從去年的中小中介關門歇業，到現在的大型中介關門歇業，房市的前景似乎是一天比一天不好。然而，新聞報道總喜歡挑一些個別案例大做文章。其實這並不能準確的說明問題。從整個房產中介行業的基本面來看，現在的整體行情到底如何，恐怕才是我們看清房市走勢的辦法。

從大趨勢來看，進入2017年，整個房市交易量下跌厲害，與此同時，房價略有回落，但與迅速回落的交易量相比，下跌並不多。換言之，量價齊跌現象沒有出現，量跌價穩是目前房市的真實寫照。

以北京為例，據統計，4月份北京全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月的25952套減少35%，同比減少36%。從銷售價格來看，4月份北京二手住宅銷售均價也出現回落，與3月相比，4月銷售均價整體下降了6.8%。從數據不難看出，成交量急速下跌的同時，價格並沒有暴跌。

同為一線城市的上海、深圳，成交量也大幅下降。上海4月二手住宅成交量環比下降19%，同比下降9.2%。深圳的二手房成交量環比去年四季度下降38%，同比降幅更加明顯高達77%。一線城市以外的地區，情況也不容樂觀。例如北京周邊的天津、保定等地，二手房成交量下滑30%以上。其他地方的情況，也好不到哪裡去。

各大城市房屋成交量雖然動輒下跌20%到30%，但價格並未出現同樣大幅度的崩盤。普遍的下跌幅度不過在5%以內。我們要知道， 畢竟不動產是人民幣資產當中最具價值的一項，特別是一線城市的房地產，哪裡有可能說下跌就下跌。尤其是很多企業公司最值錢的銀行抵押物，其實就是房地產。早在去年，中國城鎮住宅總市值加中國鄉村住宅總市值，就已達到187.71萬億元，相當於GDP的277%。房產價值如果普遍下跌，將直接意味著中國經濟衰退。

北京二手住宅網簽量走勢。（圖源：偉業我愛我家集團）

退一步說，假如連一線城市的不動產都普遍出現大幅價格下跌，那麼對於中國經濟來說將是一個非常壞的信號。它意味著人民幣資產整體價值的下滑。一個過去二十年依靠地產變得龐大的經濟體，如果有朝一日連地產也不值錢了，你認為其他資產還會值錢嗎？

因此，房價徹底崩盤，實際上是沒有人希望看到的現象。但在一段時期內交易量冰凍，讓錢不再過多的流入樓市，這卻是目前金融改革和樓市限購的主要目的。昨天，有一個評論說此舉的目的是為了逼迫資金流入實體經濟。但筆者認為這樣做的效果非常有限。

如今，實體難做是不爭的事實，在實體之外堵死不動產這個投資渠道，退出地產的資金還有其他選項。總之，在實體經濟的企業利潤和營商環境變得明顯優於做不動產類型的投資以前，資金會尋找房地產投資之外的替代物，而不是必然流向實體經濟。

雖然房產限購不見得一定會提振實體經濟景氣，但對於降低房產金融風險，卻有一種很直接的效果。中國地產金融的風險，基本上集中在四大銀行，過度集中帶來的風險非常令人不安。我們常說房地產已經股票化，如果按這個股票化的思路來看，房貸槓桿過高，其實相當於有過多的人借錢買股票，在股價被推高的同時，這種虛高的股市實際上蘊含了相當大的風險，崩盤是遲早的事。中外金融史上的多次大型股災都在述說著這個相同的故事。

如果我們拿中國與美國相比，可以看到美國的房地產金融機構就要多很多，除了商業銀行和儲蓄機構之外，還包括養老基金、壽險公司以及抵押和信託機構等等，其金融風險分攤較多。但即使如此，美國依然因為過度寬鬆的貸款和高槓桿率造成了2007年左右房地產金融的崩盤。

中國與之相比，目前系統性的風險更加集中，如果出現崩盤，其毀滅性的力量也更強。這也是現在的政府幾乎是用盡一切辦法去槓桿，限貸款，並且急凍房產交易量的原因。

在房地產金融去槓桿的背景之下，房地產的成交量目前是不可能回升的，除非某一天這種嚴控房貸的政策再次調整。在此之前，交易量驟跌而房價略有下跌會是常態，整個市場所呈現的基本是一種「有價無市」的狀態。

全款買樓的土豪，依然可以任性購買，但需要貸款買樓的屌絲，則需要萬分小心。一來申請貸款非常不易，再者利率不斷走高導致房價回報有限，一不留神就容易被中介帶進溝里。

但是，正如筆者在前文說過的，限購未必一定能刺激實體經濟走強，資金如何尋求房地產之外的替代物作為避險，值得關注。總之，市場的發展進程，本質上是一種不斷創造泡沫的過程，用新泡沫取代舊泡沫，用新騙局取代舊騙局。只有當騙局被戳破之後，人們才會再來盤點，騙局中有哪些不是騙局的真材實料。

當不動產的泡沫被放進了冰窖，資本就要找到新出口，製造新的一個泡沫。目前看來，估值不斷增高的創業公司（據說把全國的新創公司估值加在一起，已經超過了房地產總價值）似乎在醞釀下一個泡沫。

說回今天的樓市，下半年的走勢恐怕主要焦點已經不是價格，而是成交量。隨著信用持續收縮，我們會發現手中握有大把現金的人越來越少，沒錢的人又貸不到款，貸到款了你又沒戶口不能買……總之，種種限制會使房屋交易持續冷淡。但房屋價格並不會驟跌，只會略有下跌，因為業主和中介在這個時間點並不急於變現。這個房市「低潮期」或許將延續到2017整個下半年。在未來，只有當人們談論的焦點從房市轉移到某個新市場時，這個趨勢才會扭轉。

Vista看天下政商智庫特約觀察員 孫驍驥_文

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