股權收購型城市更新併購操作要點及風控分析——深圳城市更新之項目併購系列研究（二）

引言：目前深圳市城市更新市場中併購活動頻繁，已經逐漸取代城市更新項目合作，成為市場主體獲取城市更新項目的主要途徑。團隊律師近期將結合服務的全市各區各類型城市更新併購項目經驗，系統介紹深圳市城市更新的各種併購模式及其優勢、法律風險、風控措施、交割要點等，敬請關注。

一、適用範圍

股權收購模式適用的城市更新項目通常具備以下特點：

（一）標的公司系項目公司

作為併購標的的項目開發權益主體通常是實際控制人/控股母公司為實施該項目設立的特殊目的公司，該公司的唯一經營活動為該項目的城市更新合作、意願徵集、查丈測繪、歷史用地處理、搬遷補償等工作，公司名下不持有與該項目無關的資產，亦不負有與本項目無關的債務。

（二）標的公司已取得階段性工作成果

由於股權收購模式必然面臨一定的主體風險，因此，該模式下標的公司通常已經取得了階段性的城市更新工作成果，例如簽署了城市更新相關協議、取得了權利人的申報委託、通過了相關集體資產決策合作篩選程序、已經遞交相關申報審批資料、獲取了階段性的城市更新主體資格等，否則收購方就沒有必要選擇該模式承擔主體風險。

二、主要操作流程

股權收購型城市更新併購的操作流程以常規的股權併購交易流程為主線，在相關環節中需要注意其城市更新項目交易特徵。通常流程如下：

（一）達成收購意向，支付定金

由於城市更新項目較為複雜，且涉及交易金額較大，通常收購主體在項目併購的同時會配合開展項目融資、規劃研究、資產評估等工作。因此，在雙方達成正式收購協議之前，通常交易雙方會選擇簽署收購意向協議或框架協議，從而鎖定雙方項目併購的核心商業條件。同時，為了獲取項目詳細信息及開展後續盡調，也為了檢驗收購方的收購誠意、自有資金實力及配合實施雙方保密約定，項目出讓方通常要求意向收購方支付一定比例的定金/誠意金/保證金，該筆資金通常不超過雙方擬交易標的金額的5%-20%。

（二）項目盡職調查

城市更新項目通常涉及複雜的歷史用地情況、違法建築物情況及複雜權屬關係，以股權收購方式獲取城市更新項目還面臨標的公司自身的勞動、債務、稅務等風險，因此，在確定項目收購意向後，收購方有必要委託專業的中介機構對項目開展法律、財務盡職調查，並以機構出具的盡職調查結論作為項目併購決策的參考依據及下階段確定收購方案的基礎。

（三）談判確定併購方案，簽署正式法律文件

交易雙方依據項目盡職調查結果，對前期確定的核心商業條件進行調整和細化，在此基礎上形成完善的項目併購交易方案，擬定並簽署項目正式併購交易法律文件。

（四）交割及付款

正式協議簽署後，交易雙方將逐步完成項目交割並同步完成交易價款支付，該環節事項通常包括：

1、資產剝離及交付

根據項目實施的進展情況，轉讓方可能持有項目的部分或全部現有物業，持有項目城市更新申報審批過程中取得的相關文件資料等。在正式併購協議簽署後，轉讓方需要向收購方移交該等物業及資料。另外，若標的公司持有收購方收購範圍之外的財產，轉讓方需在此過程中同時將不屬於收購範圍的資產剝離出標的公司。

2、股權變更

根據雙方確定的併購交易方案，雙方可以直接變更境內標的公司的股權，若轉讓方原有外資架構，還可以選擇通過變更境外母公司股權的方式實現股權變更。

3、價款支付

在辦理上述股權及資產交割過程中，交易雙方通常根據項目所需交割的核心資產的移交步驟，設計三到五次付款安排，在約定交割事項完成後，即支付該階段對應的交易價款；另外，根據項目的實際情況及交易雙方的相互了解程度，部分主體也會選擇通過資金監管、事先付款預留擔保金、事後一次性付款等方式完成項目併購價款的支付。

三、優勢分析

通過轉讓股權方式實施城市更新項目併購的優勢主要體現在以下方面：

（一）稅務稽核風險較小

深圳市城市更新項目前期的項目價值主要體現為標的公司取得的項目合作權益，該等權益通常無法按照常規資產評估的方法進行價值評估，項目權益及其價值存在大量的不確定性，也不屬於會計上可確認的收入或資產。在項目實施主體確認之前，稅務機關通常不會通過項目公司控制的城市更新項目核算項目公司股權的公允價值。因此，轉讓方及受讓方在此類併購交易模式下被稅務機關稽核的風險較小。

（二）獲取主體資格

城市更新項目開發的流程較多、周期較長，在此過程中，項目公司將會逐步取得一些主體資格，例如：城中村城市更新項目合作方、城市更新單元計劃申報受託主體、原城市更新單元計劃申報主體等，該等主體資格是項目公司進行城市更新項目後續開發流程的必備條件。通過收購項目公司股權的方式，可以使收購方延續標的公司已經取得的相關合作方主體資格，保留標的公司的前期開發成果，避免收購方重新就集體資產處置、更新意願徵集、更新單元計劃申報等事項進行重複工作，且根據上述《實施細則》第69條之規定，項目實施主體確認後，實際上已經無法通過其他收購方式獲取城市更新項目。同時，收購方以收購的標的公司繼續作為項目公司開展後續工作，也有利於相關人員及手續的對接。

（三）轉讓部分項目成本

在城市更新開發過程中，開發主體在各階段都需要就項目支出大量的資金成本，且根據項目實際需要，甚至需要提前支出部分項目成本，例如項目合作費用、保證金、拆遷預付款、委託申報費用、委託拆遷費用等，該等成本在城市更新項目開發完成後，根據實際支付情況可部分認定為開發主體企業所得稅、土地增值稅等稅項的稅前抵扣項，與項目的經營利潤息息相關。通過項目公司股權轉讓的方式獲取城市更新項目，同時也承接了項目公司此前支出的項目成本，使收購方間接將部分收購價款轉入項目開發成本，有利於項目整體稅務籌劃，特別是對土地增值稅的籌劃。

（四）確保項目權益的完整性

城市更新項目通常較為複雜，在項目實施過程中，開發主體可能受各種因素影響取得多方面的項目開發權益，例如：非農建設用地指標收購意向、歷史用地處置方案、收購項目現狀物業、向被搬遷人提供借款換取項目權益等，且該等項目開發權益根據項目實際情況可能是多種多樣無法窮盡的。通過收購項目公司股權的方式獲取城市更新項目可最大限度獲得原開發主體就本項目已經取得的項目權益。

四、交易風險

除從城市更新項目實施角度識別的項目自身風險外，城市更新項目併購交易過程中還存在諸多特定交易風險，且在不同交易模式，交易主體面臨的風險內容也存在一定差異。

其中，在股權收購型城市更新項目中，項目併購交易風險通常包括：

（一）交易相對方風險

1、收購方履約能力不足

由於城市更新併購及融資市場的活躍，部分不具備城市更新運營能力和收購實力的市場主體也紛紛加入到城市更新併購活動中，通過居間介紹、詢價轉賣、利用高槓桿融資等方式在城市更新併購中獲利。在此情況下，轉讓方的項目信息可能遭到泄露對項目開發、併購交易或原權利人聲譽產生不利影響，或由於該收購方後續轉賣及融資方案未能確定導致併購交易無法順利進行。

2、轉讓方受第三方控制導致併購交易受阻

基於城市更新項目的諸多特點，部分項目在併購交易前可能存在第三方合作方或者融資債權人，該等合作方或債權人可能通過協議控制、公司共管、股權質押、不動產抵押等方式實際控制標的項目，若在併購交易過程中由於收購方對該第三方不知情或忽視該第三方的重要性而在交易方案設計及執行過程中未能充分考慮該第三方因素，則可能由於收購方不了解轉讓方面臨的實際障礙、交易雙反達成交易方案不能滿足該第三方風控要求、第三方未提前安排配合并購相關事項等因素導致項目併購交易方案無法達成或收購方與轉讓方達成併購方案後無法實際執行。

（二）標的公司風險

1、或有負債風險

股權併購模式下，收購方收購標的項目的同時，實際承接了項目公司全部現有全部對外法律關係，若在股權交割完成前，轉讓方以項目公司名義對外簽署了尚未履行完畢義務的合同，或因項目公司此前的歷史經營行為存在被他人追究違約責任或追索賠償的情形，則可能對收購方收購的標的項目價值發生減損。

2、欠稅漏稅風險

若項目公司存在歷史經營行為，則可能存在欠稅漏稅風險，且該等風險隨標的公司股權轉讓將由收購方實際承受。通常可能產生欠繳稅費風險的事項有：項目公司的歷史經營的其他業務、基於項目合作取得的合作款或補償款等。

（三）項目風險

基於城市更新項目的複雜性，影響標的項目後續開發可行性及開發主體實現利潤的因素很多，且在不同項目中又存在很多特殊性。通常體現為項目合作權益瑕疵、項目合法用地不足、搬遷安置補償存在困難、項目規劃存在剛性限制等。

由於城市更新開發所涉及程序較多，轉讓方或中介方可能有意或無意地對項目情況進行讓收購方產生歧義的描述。而在併購交易完成前，收購方更多依賴轉讓方所披露的項目信息對項目可行性及經濟效益進行判斷，其對項目的理解受轉讓方專業能力、誠信、公開諮詢信息的準確性及時效性、自身專業水平等多種因素影響。若收購完成後發現標的項目存在瑕疵，則勢必對收購方的開發計劃、項目經濟測算及項目最終可實現的開發收益產生不利影響。

（四）交易風險

1、轉讓方向第三方轉讓標的項目

由於近年來一線城市房地產市場一路高歌猛進、地王頻出，市場主體對於一線城市土地價值的判斷被不斷刷新，同時，大量實力雄厚的開發商也競相在深圳收購城市更新項目，儲備開發用地。而城市更新項目在併購前可能需要必要的周期進行盡職調查及了解項目開發的其他重要相關信息，在此期間，轉讓方可能另行向其他收購方詢價，或有其他收購方主動向轉讓方發出收購要約，若轉讓方獲得更優的交易條件，則存在其將標的項目轉讓予第三人，而使原收購方喪失該項目的風險。

2、轉讓方變更交易價款

基於前項所述因素，轉讓方在城市更新併購過程中處於優勢地位，可能在交易進行過程中就提出變更交易價款或支付進度安排等交易條件，對收購方的收購方案、資金計劃、併購融資方案及項目預期收益產生不利影響。

（五）稅務風險

1、代扣代繳稅務風險

若併購項目的轉讓方為境外主體，則根據我國稅收征管制度，付款方負有代扣代繳義務，若付款方未履行代扣代繳義務，則可能被稅務機關處以罰款及其他行政處罰措施，同時，轉讓方作為納稅義務人將被稅務機關依法追索相關稅費及滯納金。

2、偷逃稅款風險

城市更新項目併購過程中，項目出賣方系法定的納稅主體，但是如果在併購交易中收購方存在特定行為被認為是協助配合出賣方偷逃稅款的，則轉讓方可能被認定為共犯受到相應的制裁。常見的情況有：

（1）實收價款安排

城市更新併購過程中，轉讓方有時會提出其在交易過程中收取的價款為實收價款，交易產生的全部稅費均由收購方承擔。該約定在交易雙方之間有效，但無法對抗稅務機關的稅收征管。即在雙方達成該等約定的情況下，若交易完成後收購方未能及時出資繳納交易產生稅費，則稅務機關首先向轉讓方追究相關稅務責任，轉讓方因此遭受損失的可以依據與收購方達成的稅費承擔約定向收購方追償。且若該等協議安排被證明為雙方達成的逃避稅費的安排，則交易雙方還可能面臨刑事處罰。

（2）「陰陽合同」安排

由於城市更新項目價值判斷的複雜性，城市更新開發進度較為前期的項目的價值通常難以做出確定的價值評估，因此，在部分併購項目中，交易雙方可能通過隱蔽的關聯交易實現部分交易價款的收支，該行為如經證實為同一筆業務項下的「陰陽合同」安排，則交易雙方均面臨逃稅的相關處罰。

3、土地增值稅風險

城市更新項目實施主體確認後，該主體即已經實際取得項目地塊建設用地的權益，從會計確認角度可能需要將該地塊確認為公司的資產，進而在項目公司股權轉讓過程中，稅務機關可能會穿透看待該筆交易，對轉讓方按照轉讓不動產徵收土地增值稅等相關稅費。實踐中，有公司提前為項目實施主體設計了外資架構，並通過在海外轉項目實施主體的上層股權的方式實現項目併購交易。該方式實際上違反了我國關於境內所得稅務代扣代繳的規定，若轉讓方並未通過境內標的公司或轉讓方的其他境內機構繳納該筆交易對應的稅費，則可能構成逃稅。

五、風控措施

就上述城市更新項目併購過程中面臨的一些特殊風險通常可設置以下風險防控措施：

（一）交易流程把控

1、簽署意向協議或框架協議

在城市更新項目併購前期溝通談判過程中，交易雙方可適時就雙方達成共識的交易要素簽署交易意向協議或框架協議，確定項目交易對價及該對價對應的標的項目應當滿足的核心特徵，從而對交易雙方形成約束力，鎖定項目交易條件，避免合作方中途變更交易條件。

2、完善盡職調查

收購方在進行實質性收購交易前，應當對項目進行充分的盡職調查，作為項目收購方案的必要組成部分，並以盡職調查報告、盡職調查備忘錄等方式書面確認雙方認可的盡職調查結果，進而以此作為確認交易標的及調整交易價款的依據。具體盡職調查方法及內容詳見本公號盡調專題文章。

由於目前城市更新項目交易市場較為活躍，轉讓方基於保密等因素考慮，可要求收購方在簽署框架協議或意向協議，並支付合理定金後，方提供項目相關資料，從而避免項目信息被不具備收購履約能力的主體獲取。

3、設置過渡期安排

在股權併購類項目中，為確保交易雙方誠信善意履約，可設置股權併購過渡期，在收購方支付定金後，且啟動盡職調查前，雙方可對項目公司主要印鑒及證照資料進行共管，在此期間若轉讓方為符合并購交易目的實現及項目公司利益的事項需要使用共管資料的，收購方應當無條件配合，並將相關使用情況及形成的法律文件進行備案存檔；待項目公司股權變更完成後，為了明確交易雙方的責任，區分項目公司行為發生的時間，收購方可重新刻制標的公司全部印鑒。

4、細化物業交付安排

若轉讓前轉讓方已經取得或控制項目部分或全部現狀物業，則交易雙方應當在併購方案中明確現狀不動產移交及相關不動產權益歸屬事宜，包括：物業移交的具體內容、方式、期限；現狀物業產權人應當付在移交前繳清現狀物業所涉及的相關水電氣及通信等費用並配合辦理過戶手續；若現狀物業附帶租約，則雙方還應當約定轉讓方是否負責清租及清租的期限及費用承擔，若雙方約定附租約交付，則應當約定租金結算及押金移交的具體期限及方式。

5、取得相關方確認

交易雙方在併購方案中應當根據其他相關方的角色及項目權益內容，安排該等相關方以作為當事方簽署併購協議、作為見證方在併購協議上籤署、以往來函件方式確認併購交易事項等方式確認收購方獲取的項目權益，在此過程中可以排查項目瑕疵，同時有利於項目併購完成後相關工作的開展。

（二）明確對價構成，設置階段付款安排

1、約定交易標的的具體構成

股權收購型城市更新併購項目表面看來收購標的就是標的公司股權，但實踐中，為了釐清收購範圍的具體邊界，避免交易雙方就收購內容發生爭議，通常將收購標的界定為：

（1）股權。指標的公司股權，若標的公司非項目公司的，則還應明確包含自標的公司按照持股關係追溯至項目公司過程中持股關係鏈條中全部主體的股權；

（2）物業。指標的公司在標的項目範圍內享有不動產物權或房屋使用權的各類不動產；

（3）未來開發權益。指標的地塊上開發建設房地產項目的相關權益，通常在交易過程中被理解為收購方在該項目開發過程中可能獲得的各類未來收益。

2、約定交易標的應符合的特徵

在股權併購類項目中，項目公司僅僅是收購方收購城市更新項目的載體，收購方收購項目公司的目的不僅是獲取公司股權，而是通過項目公司獲取其所實施的城市更新項目。因此，在項目收購談判時，應當明確約定對所收購城市更新項目現狀、規劃指標、非農指標、審批決策進程、實施進度等方面的要求，並將該等項目要件作為確定項目交易對價的依據。

3、約定交易對價及構成明細

在明確上述交易標的及具體交易條件過程中，應當確定該等交易條件所對應的項目交易價值，以便當標的項目特定條件未能全部滿足但項目尚有交易價值時，收購方能夠掌握交易的主動權，通過降低收購價款、延緩價款支付、要求對方支付賠償金等方式，繼續推進標的項目併購交易，在一定程度上防控標的項目瑕疵造成的併購風險。

4、選擇對價支付方式

以搬遷補償或現狀物業收購方式實施城市更新併購項目的對價支付方式較為靈活，可以選擇以現金方式支付，也可以選擇回遷項目建成物業的方式支付。根據雙方商定的對價支付方式，可以反推選擇項目併購方式，即若雙方商定選擇完全以貨幣方式支付收購對價，則雙方可根據項目實際不動產登記情況選擇以物業收購或搬遷補償模式；若雙方商定以回遷項目建成物業的方式支付全部或部分收購對價，則雙方應當選擇搬遷補償模式，從而有利於後續回遷物業的產權登記及稅務確認。

5、合理安排付款進度

多數作為併購標的的項目公司尚未取得確定的項目資產權益，收購方收購該項目公司實際僅獲得了實施標的項目的機會及標的項目未來可能實現的經濟利益。因此，收購方式分為按現狀收購和按照約定指標收購兩種模式。

若採取按現狀收購模式，則付款進度安排可與項目交割進度掛鉤。股權交易模式下，通常在轉讓方完成股權變更登記並移交項目及公司全部資料後，收購方需付清除瑕疵擔保款項之外的全部交易價款；

若採用按照約定項目指標收購模式，則雙方可議定項目可能實現的預估規劃指標，並按照雙方約定計價方式以該指標預估項目交易價款，在交易雙方完成併購交割後，收購方向轉讓方支付部分預估項目交易價款，待項目規劃指標或者開發銷售經濟指標確定後，收購方按照項目實現的相關指標，逐步修正預估項目交易價款，並按照約定的付款比例支付相應階段的交易價款。

（三）完善交易相關的其他約定

1、約定負債及或有負債承繼方式

股權收購模式下，交易雙方確定項目併購方案時，應當明確項目公司當前尚未履行完畢的合同及該等合同的處理方式，可選擇由收購方收購項目公司後繼續履行、由轉讓方限期解除或由其指定主體承繼、或由雙方明確各自在該等合同項下的責任分工。

2、約定資產及債務剝離安排

若收購標的公司除經營標的項目外還兼營其他業務或持有其他資產的情況，若收購方無意收購該等兼營業務及資產，則雙方應當約定相關資產及債務的剝離方式、期限、責任及違約賠償措施。

3、明確稅費承擔約定

交易雙方應當在交易方案中明確商定交易價款是否為含稅價及納稅義務的承擔及繳納方式，及收款方提供合法收款憑證及票據的具體安排；或直接約定雙方依法各自承擔交易稅費，從而避免雙方在交易進行過程中因納稅問題產生糾紛。

4、設定適當的違約責任

由於城市更新項目併購涉及的利益重大，但該等利益在前期城市更新項目中難以通過準確且公認的方式進行核算。為保障雙方誠信交易，可在框架協議或意向協議中約定雙方認可的合理違約金金額，並設置定金罰則。雙方可就項目唯一合作方約定、標的項目應具備的核心特徵、正式合作協議的簽署及實質履行等設置相應的違約金，或納入定金罰則適用範圍，從而以較高的違約成本降低對方違約的風險。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！