土地拍賣市場降溫 房企熱衷自己找地

隨著北京迎來土地供應小高峰，加之一系列調整政策形成的合力，北京土地市場正在降溫，昔日火爆局面得以控制。面對公開土地市場一系列「苛刻」出讓條件，許多開發商越來越傾向自己「找地」，而與以往隨機收購不同的是，企業收購策略開始升級到系統化、制度化、規律化的2.0時代。

頻繁上演的「找地」

「面對土地市場的變化，開發商絕不僅僅滿足於只是拍下雞肋地塊，自己找地開始變得日益普遍。」一位地產界人士表示，目前來看，收購公司或項目的效果最為顯著。

實際上，地產業內的併購大潮正在刷新以往的紀錄。從去年恆大36.09億元收購嘉凱城52.78%股權，到融創137.9億元收購聯想旗下融科智地42個物業項目權益，再到中海併購中信、保利收購中航地產等併購之風愈演愈烈。

相關機構的統計數據顯示，房企兼并重組數量和規模快速上升。2016年，中國房地產行業境內外完成併購案例197起，涉及金額4014億元，而2015年房地產行業併購案所涉及金額則是1600億元，金額增幅高達150％。同時，大規模併購也顯著上升。統計顯示，2016年百億級房企參與的300億元以上規模併購案例已近百起。

北京區域內，典型收購案例也不斷湧現。2016年融創拿下入市超十年的東方普羅旺斯項目，華麗轉身為融創旗下「壹號院」系惟一獨棟別墅產品；永泰地產將西山御園項目收購，再度回歸北京主流市場；雅居樂2.32億元收購一項目公司51%股權，獲得北京延慶一家綜合性商業金融服務業項目。

今年以來，先是景瑞控股宣布斥資6.425億元收購位於北京朝陽區三全公寓60個公寓單位的全部權益，此後陽光城宣布已收購梵悅108項目部分股權。而近期碧桂園擬收購九華山莊集團股份有限公司的傳聞也甚囂塵上。雖然該收購案尚未正式公布，但這家暫時排名行業榜首的開發商，短期內首次實現落子北京的夙願很可能就此完成。

房企併購的核心目的在於布局新的城市和市場，搶奪優質資源，實現規模的加速擴張等。目前在北京單純從土地市場上獲取土地的成本太高，風險也比較大，而併購顯然更有勝算。另外部分小企業受制於財務壓力，也會採取併購的方式來獲取融資。目前，北京市場潛力大、機會多，後續惟一需要把控的就是類似政策風險和經營風險等，比如要防範高價拿地後的財務費用增大等問題。

併購戰略突現

業內人士分析，北京在迎來土地供應高峰的同時，調控力度也在持續增加，北京土地市場降溫跡象已經顯現，企業在北京拿地開始日趨謹慎。因此，以「收購」為核心的曲線拿地方式正日益形成氣候。

值得關注的是，與以往房企隨機性收購項目不同，併購開始日漸上升為公司戰略，甚至專門設置存量資產收購部門，並著手打造以收購為核心的基金平台。

北京萬科與中城聯盟、上海國際信託等6家專業投資機構合夥設立了一隻規模達53.85億元的「併購基金」，專門用於投資北京的房地產項目。據了解，該基金平台已把北京有機會參與收購的房地產項目進行了全面梳理和接觸。

據了解，該基金由北京萬科、中城聯盟及上海國際信託擔當有限合伙人，其中北京萬科認購11.95億元基金份額，享有基金約22.2%的權益，中城聯盟及上海國際信託合計認購41.87億元基金份額。

其中，中城聯盟是一家擁有55名法人股東的新三板企業，包括萬科、泰禾、旭輝、世聯行等開發商及關聯企業，主要從事房地產私募投資。中城聯盟的投資內容則包括自有資產投資、委託管理、投資顧問等，以夾層投資與信託債權投資為主，資金方為銀行或信託等金融機構。

據統計，萬科2016年在北京新增的8個房地產項目中，只有3個位於海淀區的土地是通過公開市場獲取的，其餘均為收購所得。而擁有類似的基金平台對萬科這樣的企業而言無疑將如虎添翼。

上述人士表示，北京之前發布了未來五年住宅用地供應計劃，明確了未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，年均1200公頃，其中自住型商品房將供地1020公頃。未來集中推出自住型商品房用地，無疑將大幅增加中低端商品房的供應。屆時有限的純商品住宅供應也將面臨「苛刻」的供地條件，在企業利潤難以保證的背景下，開發商不得不踏上「自我救贖」的找地之路。

（資料來源：新浪網）

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