脫歐公投後倫敦值得投資嗎？看看國家環境數據再說走近倫敦2

導 讀

美編3月行走英國，有幸聽到倫敦、劍橋大學教授，以及多位議員面論英國脫歐公投後的近期、中期、長期影響。

結論？英國、英國企業、英國人對中國的興趣「高到令人嘆為觀止」。

可以另成篇章。

朋友Meng正好有一組調研數據，提供分享。

倫敦( London )是英國首都，英國的政治、經濟、文化、金融中心。倫敦也是歐洲最大的城市，與美國紐約並列世界最大的金融中心。

倫敦位於英國東南部平原的泰晤士河兩岸，面積1,577.3平方公里，人口近900萬。1801年至20世紀初，作為世界性帝國「大英帝國」的首都，以其在政治、經濟、人文文化、科技發明等領域的卓越成就，成為當時全世界最大的都市。

今年，倫敦被評為「2016全球最大金融中心」、「2016全球最佳城市」、「2016全球最具實力城市」、「2016全球最佳求學城市」。作為歐洲最大的經濟中心，金融業是倫敦最重要的經濟支柱。倫敦城500多家銀行為世界之首，800多家保險公司是世界上最大的國際保險中心，倫敦股票交易所是世界4大股票交易所之一。倫敦同時是世界最大的國際外匯市場，世界最大的歐洲美元市場。倫敦是多元化的全球移民大都市，使用語言超過300多種。倫敦也是世界著名的旅遊勝地，有數量眾多的名勝景點與博物館。

【 倫敦：全球最佳城市，世界一線城市 】

倫敦的魅力，不僅在其有輝煌無比的昨天，有如日中天的今天，還在其有前程似錦的明天。

2016全球最大金融中心

倫敦作為老牌的國際金融中心城市，在跨國銀行拆借、國外股票交易、國際債券發行與二次買賣、外幣匯兌、海上保險與航空保險等眾多國際金融市場都擁有重要地位。 倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)作為金融行業重要指標，直接影響國際貨幣市場定價。

倫敦是全球唯一擁有兩個金融城的城市，老金融城（City of Londun）和金絲雀碼頭金融城（Canary Wharf），容納了500多家銀行、800多家保險公司，以及眾多的金融機構。

2013年紐約超越倫敦，成為世界頭號金融中心；2014年紐約繼續衛冕，2015年倫敦奪回第一把交椅，成為2015年「全球最大金融中心」，2016年倫敦蟬聯「全球最大金融中心」。

2015年9月，英國智庫機構Z/Yen「全球金融中心指數」（GFCI）在深圳發布（該指數首次在中國發布），依據5項商業環境、金融部門發展、基礎設施、人力資本、聲望和一般性因素得分排名。倫敦在所有5項指標中都排名第一。倫敦超越並取代紐約，重新成為「全球最大金融中心」。2015年「全球金融中心指數」(GFCI)，全球84個金融中心進入榜單，全球前20大金融中心排名：倫敦、紐約、香港、新加坡、東京、首爾、蘇黎世、多倫多、舊金山、華盛頓、芝加哥、波士頓、日內瓦、法蘭克福、悉尼、迪拜、蒙特利爾、溫哥華、盧森堡和大阪。

2016年9月，Z/Yen發布最新「全球金融中心指數」(GFCI)，全球87個金融中心排名，倫敦、紐約繼續蟬聯首兩名，新加坡第3位，香港第4位，東京第5位。上海、深圳、北京排名第16、第22、第26位。

德勤（Deloitte）近期發布調研報告《Connecting Global FinTech: Hub Review 2016》，2016年全球金融科技中心排名，倫敦位列首位，其次為新加坡、紐約、矽谷和中國香港。

2016全球最佳城市

城市價值包括城市經濟、環境、文化、宜居等綜合價值。據俄新社10月21日消息，《商業內幕》(Business Insider)雜誌公布了《2016全球最佳城市排行榜》。

該榜單根據普華永道會計師事務所與BAV Consulting公司共同進行的一項調查得出，調查指標是政治、經濟、基礎設施、創新、文化、休閑、美食、幸福水平、價格承受能力和收入分配的均勻性、安全、公共教育和衛生的可用性。全世界16個國家的5200位18歲以上的「精英」，即「高級別商務決策者或者受過優質教育的高收入消費者，他們的典型特徵是能與世界大事保持同步」的高凈值人士參與此次評選。倫敦被盛讚為一個「活力之城」，與其它城市相比，倫敦擁有成熟完善的基礎設施、法律體系和醫療衛生服務。

《2016全球最佳城市排行榜》第一名倫敦，第二名巴黎，第三名紐約，香港第16位，北京第18位，上海第21位。

《2016全球最佳城市排行榜》：1. London倫敦；2. Paris巴黎；3. New York紐約；4. Amsterdam阿姆斯特丹；5. Sydney悉尼；6. Berlin柏林；7. Tokyo東京；8. Toronto多倫多；9. Stockholm斯德哥爾摩；10. Los Angeles洛杉磯；11. San Francisco舊金山；12. Dubai迪拜；13. Milan米蘭；14. Madrid馬德里；15. Chicago芝加哥；16. Hong Kong香港；17. Singapore新加坡；18. Beijing北京；19. Seoul首爾；20. Rio里約；21. Shanghai上海；22. Moscow莫斯科；23. Johannesburg約翰內斯堡；24. Kuala Lumpur吉隆坡；25. Mexico City墨西哥城；26. S?o Paulo聖保羅；27. Mumbai孟買；28. Jakarta雅加達；29. Bogotá波哥大；30. Lagos拉各斯。

2016全球最具實力城市

2016年10月日本森紀念財團（Mori Memorial Foundation）發布「2016全球城市實力指數」（Global Power City Index 2016 ），倫敦打敗紐約、巴黎、東京，連續5年成為全球最具實力的城市。

倫敦成功舉辦奧運會之後，2012年首次當選「全球最具實力城市」。今年，紐約繼續排在第二位，東京首次超過巴黎名列第三位。香港、上海和北京分別為第7、12、17位。

2016年的「全球城市實力指數」選取了42個有代表性的世界城市作為研究對象，針對經濟表現、研究與開發、文化、便利性，環境及宜居性這6大領域的70項標準標，進行評估得分。該排名反映了全球的管理者，研究人員，藝術家，遊客及居民的觀點。

去年，在橄欖球世界盃以及倫敦豐富的博物館、畫廊的吸引下，倫敦吸引了創紀錄的1860萬國際遊客。今年，倫敦在便利性及文化互動兩方面全球排名第一，到倫敦觀光的遊客和學生數量有所增加，世界級的交通連接也成為倫敦作為全球商業、旅遊目的地的關鍵驅動力。

2016全球最佳求學城市

英國知名教育及留學機構誇誇雷利·西蒙茲公司（QS）12月3日發布了《2016 QS全球最佳求學城市排行榜》，倫敦成為「2016全球最佳求學城市」，巴黎和首爾分列第二、三位。北京進入前十，第8位，上海第17位。在排名前50的城市中，美國有11個城市入選，位居第一，英國以9個城市排名第二，澳大利亞以5個城市排名第三。亞洲除了中國的北京和上海外，中國香港亦進入前十行列，位居第7位，中國台北排第14位（見附表）。

《QS全球最佳求學城市排行榜》設有兩個門檻標準：一是入選城市的人口必須超過25萬，二是入選城市中至少有兩所大學進入QS世界大學排行榜。以此為篩選條件，2016年全球共有116個城市獲得評選資格。《QS全球最佳求學城市排行榜》以五個主要類別中的諸多指標為標準，經過城市的大學排名、支付力（生活成本/學費）、學生綜合指數（人數/國際化程度等）、吸引力（經濟/政治/安全等）和僱主活躍度（國際/本土企業數量）等各種複雜的指數計算後得出結果。

出國留學是要找一個可以提供高教育質量，以及豐富的社會生活，又可以體驗不同風土人情的城市。家長們更關注孩子的留學安全，選擇一個安全的留學城市至關重要。

老牌教育強國英國在擁有全球著名的大學數目方面排行第一。全英國130多所高等院校中，有40多所位於倫敦，即英國近三分之一的高校在倫敦。倫敦成了英國學生數量最多的城市。倫敦有倫敦大學（University of London）、帝國理工學院（Imperial College London）、倫敦國王學院（King s College London, KCL）、倫敦商學院（London Business School, LBS）、威斯敏斯特大學（University of Westminster）、格林威治大學（University of Greenwich）、城市大學（City University London）皇家音樂學院、皇家藝術學院、皇家舞蹈學校等英國的著名院校。

身處倫敦，留學生可以便捷地使用各所大學的資源，如公開講座、展覽、學術研討會、圖書館、檔案館等，其學術活動不局限於一所或數所大學，而是擴展至幾十所高校組成的龐大系統。繳付一所大學的費用，可以學遍幾十所大學。

倫敦是世界文化名城，是世界上博物館最多的城市，僅官方統計倫敦博物館有300多個，且大多數免費開放。大英博物館、國家美術館、科學博物館、自然博物館、軍事博物館、國家海洋博物館、國家人物肖像畫館，以現代藝術為中心的泰特美術館、設計博物館、電影博物館、倫敦博物館、倫敦交通博物館等，還有世界偵探勝地福爾摩斯博物館。倫敦還是全球最著名的四大時尚城市之一（倫敦、巴黎、紐約、米蘭）。所有這些文化藝術場館，將讓留學生大開眼界。

世界一線城市

房地產的真正價值，是城市價值的體現。城市價值是一個城市政治經濟文化實力的綜合體現。中國的城市等級劃分與房價成正比。一線城市房價3萬/㎡以上（北京2.99萬/㎡，上海4.50萬/㎡，深圳6.16萬/㎡）；二線城市房價1-2萬/㎡（鄭州1.05萬/㎡，武漢1.06萬/㎡，天津1.47萬/㎡，蘇州1.80萬/㎡，南京2.07萬/㎡）；三線城市6000-8000元/㎡（唐山 5951元/㎡，宜昌6263元/㎡，泉州8151元/㎡）；四線城市3000-5000元萬/㎡（彭水3279元/㎡，湘潭4185元/㎡，清遠4404元/㎡，宿遷4,829元/㎡）。

中國的4個一線城市北京、上海、廣州、深圳，現被國家定位為「全球城市」。二線城市有11個國家級中心城市：華東廈門，杭州和南京，華北天津和青島，中部鄭州和武漢，西北西安，西南重慶和成都，東北瀋陽，以及蘇州、無錫、佛山、東莞、寧波、大連、濟南、長沙等省會城市和經濟強地級市。三線城市是經濟較弱的省會城市如貴陽、蘭州、海口和大多數地級市如包頭、徐州、南通、常州、宜昌、惠州等，四線城市為經濟較弱的地級市如株洲、許昌、贛州、肇慶和大多數縣級市。

從全球城市價值來看，世界一線城市紐約、倫敦、東京；世界二線城市巴黎、香港、上海、芝加哥、北京等；世界三線城市大阪、莫斯科、聖保羅、首爾、深圳、柏林、悉尼、墨西哥城、芝加哥、迪拜、新加坡、溫哥華等。

國內房產投資的經驗告訴我們，城市價值高的一二線城市是房產投資首選。這個經驗依然可以在全球範圍房產投資中得以驗證。投資世界一線城市的成功幾率，比投資連深圳都不及城市要有把握得多。有人說海外置業到處是坑，對於隔山買牛式的海外置業，目標物業的城市當屬首先考慮的要點。

如果在紐約、倫敦、東京這3個世界一線城市中，選擇哪一個城市更為理想？但凡去過這3個城市的人都會知道，紐約擁擠緊張，東京偏本土化，而倫敦的氣候空氣質量、自然生態環境、建築精緻品質、國際化現代化程度和蓬勃發展勢頭，在3個世界一線城市中更勝一籌。

P3：（一）退歐後整體環境——英鎊走勢

2016年6月24日英國退歐公投結果，完全出人意料之外，是英國今年最大的黑天鵝事件。

由於英國民眾對於歐盟的難民政策不滿；歐洲經濟疲弱，英國相對較強，歐洲對英國形成拖累。6月24日英國退歐公投，脫歐派以52%投票贏得公投的勝利。隨著英國開啟退歐機制，英國將成為歷史上首個脫離歐盟的成員國。

英國脫歐事件給全球金融市場帶來動蕩，受到英國脫歐影響，全球股市大幅下挫，資金湧入美國國債、黃金等避險資產。英鎊、歐元暴跌，黃金、美元大漲。

從下圖2015年4月至2016年11月的「英鎊-人民幣匯率走勢圖」可見，退歐公投之後，英鎊兌人民幣匯率由4月的9.3，下跌至11月初的8.3，降幅接近11%。英國資產也因此吸引了更多的投資者的目光。

如果英國房產價格保持不變，則英國退歐以後購買英國房產，相當得到了9折優惠。

P4：（一）退歐後整體環境——資本流向

P5：（一）退歐後整體環境——英國大宗併購案

從下表中可見，在英國退歐公投之後短短5個月中，共有16筆中國企業的對英投資。

在對英投資中，香港李嘉誠旗下的和記黃埔和長江基建投資最大，佔16筆中國對英投資的74.3%，其投入103億英鎊，收購O2通訊運營商；103億英鎊收購國家電網天然氣管線業務51%股份。

此外，除了萬達集團收購Odeon 連鎖影院、恆大收購Cala Homes 高端房產建築商之外，中國企業對倫敦的大部分投資，集中在商業樓宇、基建工程與土地產權方面。

下表是2016年上半年，中國企業對倫敦房地產市場的投資情況。

P6：（一）退歐後整體環境——商業環境

商業環境以寫字樓出租情況顯示，左表是「2016年二季度國內甲級寫字樓情況」，中國4個一線城市北上深廣的寫字樓租金及空置率：（1）北上深廣寫字樓租金平均價格依次遞減，北京337元/㎡，上海286元/㎡，深圳228元/㎡，廣州116元/㎡。（2）北上深廣的寫字樓空置率依次增大，北京4.9%，上海7.6%，深圳8.5%，廣州11.6%。（3）租金越高，空置率越低的趨勢，反映出市場供需矛盾將導致租金產生波動。

從左圖4個一線城市寫字樓市場租金及空置率趨勢看，過去所稱的「北上廣深」，現在是可以改為「北上深廣」了。

右表源於仲量聯行：《 2016年三季度商業資產報告》。從「2016年三季度全球主要城市寫字樓空置率情況」圖中可見，美洲寫字樓平均空置率14.6%，歐洲寫字樓平均空置率8.5%，亞太地區寫字樓平均空置率11.0%。除了東京，倫敦的寫字樓空置率在全球城市中是最低的，與香港相當，低於北京。即使在後退歐時期，英國的寫字樓仍處於滿入駐狀態。

P7：（一）退歐後整體環境——房價走勢

下圖是一張萊坊研究《2016年上半年英國房產報告》中的2009-2016倫敦房產趨勢圖。

（1）圖中顯示英國房產自2009年至今的預期與走勢。50為基準線，高於50為增長，低於50為下降。

（2）2008年金融海嘯後，倫敦房市經歷了一年的緩衝，在2009年下半年恢復增長。

（3）今年6月公投後，房價增長指數有短暫下跌，但在10月基本回到原增長趨勢。

今年6月英國退歐公投，導致商業環境不穩定，以致倫敦房價在短期內有所波動，從圖中可以清晰地看到，今年退歐公投對倫敦房價的影響。6月退歐公投之後，隨著英鎊的暴跌，倫敦8月房價也急速下跌，而隨後9月即產生反彈，雖然尚未回復下跌時的高位，但已經收復大部跌幅。可見倫敦房地產市場在遇到黑天鵝事件後，其價格波動是短暫的，退歐對倫敦房價的影響有限。

而退歐引起的英鎊匯率下跌，反而引起了更多的投資與大型企業的關注。

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