民宿or公寓 個性化還是標準化？

每個城市獵人都有民宿情結，城市民宿究竟該如何盈利?在規模化與個性化貌似一個硬幣的兩面時，如何兼顧規模與個性化體驗?

(邁點公寓訊)每個城市獵人都有民宿情結，城市民宿究竟該如何盈利?在規模化與個性化貌似一個硬幣的兩面時，如何兼顧規模與個性化體驗?居住空間除租金差外怎麼盈利?

2017年5月20日，在上海紅坊創意園區，風潮CSC首屆商業場景創新大展暨空間產業內容峰會矚目上演，為期兩天的空間創新產業展給觀眾帶來了一場視覺與聽覺的盛宴。在21日的創新展上，梵舍創始人范曉劍、愷信亞洲董事王錚、未來域合伙人宋溪給大家分享了民宿與公寓行業的經營與盈利之法，邁點網副總裁丁曉宇作為主持。

論壇現場 主持人 邁點網副總裁丁曉宇

民宿PK公寓，自信在哪裡?

無論是公寓還是民宿，都是一種住宿形態。2014年-2015年作為非標住宿的典型代表，公寓和民宿「異軍突起」，然而近兩年的發展後，民宿一直處於被視為「弱勢群體」，在大多數人眼中，公寓是「小而美」住宿的代表，更是情懷住宿的代表，是一種相對比功能性居住需求而言，更加註重用戶個性化體驗的住宿體驗形式，但也必須面對的一個事實是，民宿長期處於難盈利難的困境中，急需尋求突破口。

然而，在此次分享會議中，作為城市民宿的典型代表梵舍，其創始人范曉劍卻說，民宿在面對公寓、資本時是處於弱勢群體，但是在面對C端用戶時卻出奇的受歡迎。范曉劍表示，目前民宿還沒有完善的行業標準出台，依據目前的行業現狀來看，民宿分為三種類別：依託於知名IP景區打造的旅行地民宿;基於南京、杭州、上海等大城市、2-3小時的車程、3-4A級景區而存在的鄉村民宿;以杭州、廈門為依託的城市商業綜合體內的城市民宿。

梵舍在上海做起城市精品民宿之後，也代表了上海法租界開始有了城市民宿。「當城市人群下班之後，想要約見三五好友喝酒、聊天，那麼就衍生出了城市中民宿，梵舍只是上海的城市民宿的一個。」

范曉劍說，即便在上海，梵舍的出租率在淡季時為60%，旺季為80-90%，在春節展會比較多的情況下，出租率為95%以上。據了解，梵舍目前有一棟集中式，投資回報率為3年，60間分散式投資回報率為2年。因此，范曉劍表示，如果一直以這樣的投資回報率來計算的話，梵舍城市精品民宿是可以面對資本和金融的挑戰，最關鍵的還是取決於如何依據自己擅長的領域，進行精準定位，實現情懷和受益的雙贏。

「老闆文化」難迎市場化發展

此中「雙贏」策略是否應該遵循相應的標準?民宿在發展過程中，應該秉承個性化，還是形成標準化?對此，未來域合伙人宋溪表示，民宿與公寓最大的區別是「人群」。公寓面對的主要是青年群體，非常聚焦，在買人生第一套房之前，大部分人會把租房作為一種生活方式；而民宿，是一種小而美的差異化居停體驗，消費人群更廣泛，是旅行差異化文化體驗的空間承載。二者的共同之處就是不管人群如何，大家都需要公共空間的交流和互動，也就是社交。

（圖）未來域合伙人 宋溪

「之所以所民宿面臨盈利困惑，是因為市面上民宿也是五花八門，很多有個人理想、有生活態度的人會置『盈利』之不理，呈現給用戶一種帶有嚴重『個人主義』色彩的生活體驗，嚴重的『老闆文化』無法滿足市場化前進趨勢，滿足的也是少數有契合點的用戶，無法大面積擴張和盈利。」宋溪說。

那麼，民宿在未來的發展過程中，究竟應該個性化，還是標準化?宋溪表示，民宿在服務端、設計層面應該不斷尋求新型機制，而在客房組織等功能性服務層面應該有標準化的呈現方式。

邁點網副總裁丁曉宇補充，想要迎合市場發展，破解盈利難題，民宿在解決個性化與標準化的情況下，還要考慮在什麼樣的規模能夠保證投資者生存?單間值多少價位合適?當面臨與公寓爭奪物業的時候，應該如何是好?范曉劍表示，傳統的經濟型酒店地域60間是不賺錢的，那麼梵舍努力的方向就是降低這個「規模」，保證在20-30間就能夠確保盈利，目前還是處於摸索階段;城市精品民宿是介於五星級酒店與經濟型酒店之間的一個中端住宿業態，單間價格在600-800之間;如果說與公寓之間最大的競爭，民宿最重要的還是「頻效」。

多維度做減法，解開公寓發展之道

與越來越受青睞的民宿相比，看似藍海的公寓市場實際也面臨諸多困惑，物業成本之高、融資之困難、政策法規不健全等等，不斷地侵蝕著行業。另一個層面，現階段的公寓品牌還面臨著開發商的強勢進軍，原本僅僅依靠租金差價賺錢的公寓，如今該何去何從?如何開闢更多的盈利之道，成為現階段的難題。

愷信亞洲董事王錚表示，愷信亞洲作為高端服務式公寓資產管理「家」，多年來與TOP50發展商建立了不少合作關係，目前越來越多的開發商更願意自己做公寓，然而愷信依然有機會獲得優質的項目，當然是雙向在選擇。愷信現階段在上海有相當數量的公寓在運營之中，「我們想要的是怎麼樣把這些公寓運營好。這是愷信目前的當務之急！」

與愷信亞洲有著諸多相似之處的未來域也面臨著同樣的問題。未來域合伙人宋溪表示，未來域是最早是一家集中式公寓運營商，現在隨著戰略調整，正在成為最有價值的資產運營平台，產品包涵公寓，酒店，聯合辦公和生活方式內容產品，這也是面對當下發展瓶頸的有效方法，「公寓作為一個有著持續、穩定、有效可靠投資回報率的產業，需要根據市場狀態不斷調整發展方向，當長租公寓的發展產生瓶頸時，就需要依靠長短租結合的形式進行改善，學會多維度做『減法』，不僅僅依靠租金差賺取利潤。除了『減法』還要學會做『加法』，充分利用公共空間打造生活方式的場景體驗空間，整合產品和服務，延展服務的邊界，經營的邊界，家的邊界，打造社區和社群文化。好產品和好的增值的服務恰恰是公寓最需要的。」

被忽視的「價值」，未來價值無限

面對開發商的「企圖」，愷信亞洲董事王錚表示，原因是開發商忽視了運營的難度，忽視了運營商的價值所在。「開發商做公寓還是有很大的成本優勢的，但是不足之處在於對於「住的生活方式的『認知』。愷信作為資產管理商，多年的居住空間的理解的沉澱，已經很熟悉不同的租戶對於居住空間的不同需求，開發商可能更注重規模化布局但同時要深挖用戶體驗的部分，這是需要時間的。」

開發商必然也有其道理所在，宋溪認為，開發商之所以選擇單打獨鬥，是因為整個行業目前處於藍海狀態，而行業內還沒有獨角獸企業的出現，最重要的是，開發商存有「私心」，利用長租公寓積澱年輕用戶群體，也是一種「以租代售」的商業技巧。

論壇最後，邁點網副總裁丁曉宇總結：無論是公寓、民宿還是其它住宿業態都是伴隨著消費者的消費觀念、消費標準不斷升級的情況下應運而生的，都是一種住宿業態的延伸，未來整個公寓或者民宿發展將會朝著什麼樣的方向發展，都是根據市場變化而定的，公寓、民宿經營者、管理者的價值都存在於整個行業範圍內，根據市場客戶的需求變化，不斷調整、提供客戶滿意的管理和產品，品牌將會擁有無限價值。

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