體育小鎮如雨後春筍，最後別成了地產商們的圈錢工具 | 產業專欄

第一輪「拿地潮」即將過去？

地產、旅遊、金融、文化、體育......圍繞特色小鎮的每一個元素都足夠誘人。早在2016年住建部公布第一批名單之前，「特色小鎮」就已經成為各界探討的熱詞。

5月26日，住建部下發《關於做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》，其中的細則強調「以旅遊文化產業為主導的特色小鎮推薦比例不超過1/3」。

這意味著，目前特色小鎮「同質化」的現象將受到約束，第一輪「拿地潮」即將過去，優質內容或成為小鎮建設者們需要攻佔的下一高地。

國內的特色小鎮起源於浙江。2014年10月時任浙江省省長的李強首次提出這個概念，並將特色小鎮定位為浙江產業創新的重要載體。此後，特色小鎮在全國範圍內興起並迅速發展。去年10月，住建部公布第一批127個特色小鎮，其中旅遊型小鎮50.39%，歷史文化型18.11%，也就是說，泛旅遊特色小鎮佔據主導。

一年過去，首批特色小鎮初現雛形。總體來看，以旅遊、文化為代表的特色小鎮率先投入建設，整體數量超過68%；以體育元素為代表的特色小鎮相對滯後。

這是目前特色小鎮的現狀，和當下市場發展關係莫大：一方面，旅遊產業發展相對成熟，以旅遊為主導的特色小鎮在人員配置、運營管理方面的難度更低；另一方面，市場上缺乏優質體育項目，體育消費人群也並不飽和，因此，相對於門檻更高的體育項目，文旅項目的投資回報周期更短。

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特色小鎮的四個發展階段 資料來源：長江證券研究所。

體育小鎮怎麼才能發展？在《財經國家周刊》舉辦的中國新型城鎮化發展高峰論壇上，浙江國務院參事、住建部原副部長仇保興曾直言不諱：「誰要是對我們的小鎮產業從頭到尾來一個設計，那是一種迷信，是不可能的。浙江省600多個原來的建制鎮演變成為特色小鎮，沒有一個是正式規划出來的，我用18年的工作經歷來證明這一點，將來也是不可規劃的。」

目前國內的體育小鎮可以按可複製性來劃分。其中，

擁有特殊地理位置和文化積澱的體育小鎮極具價值，但基本上是不可複製的。

在國外，也是這類體育小鎮率先「走出來」，比如紐西蘭皇后鎮就是典型的通過單項體育活動發展戶外運動的小鎮。這個鎮是蹦極運動的發源地，海拔高度1202英尺，圍繞其先天優勢，很快發展了一系列戶外運動和賽事。國內與之類似的有冬奧會舉辦場地崇禮，這裡同樣在地理位置上優勢明顯，未來很大機會成為最具價值的冰雪特色小鎮。

在文化沉積方面，在2017年斯邁夫大會上，浙江台州田市鎮的副鎮長泮詩曄力介紹說，田市從2008年開始致力於打造足球文化，因而當地的草根足球氛圍濃重。隨著與體育相關的一系列政策出台，台州政府更加意識到這張「名片」的重要性。泮詩曄曾告訴懶熊體育，在去田市鎮之前，他對足球的熱誠度並不高，但整個田市鎮的足球文化和年輕人對足球的熱衷讓他「不好意思做一個不懂足球的副鎮長」。目前，田市鎮正在利用「足球名片」發展其他基礎建設，但受到當地經濟發展和招商引資方面的局限。這也是當前這類體育小鎮發展時普遍遇到的難題。

另一種體育小鎮則是可複製的，它們主要是通過引進優質項目來帶動當地體育產業的發展，進而打造體育小鎮的概念。

位於北京南四環的槐房國際足球小鎮是國內最早一批投入建設的足球小鎮，總用地面積超過110萬平方米，主要項目包括足球、冰雪及戶外山地運動。這個小鎮預計建設29塊標準足球場、50塊5人制和7人制足球場。在後續規劃中，槐房將和義大利足球協會及部分大學聯合打造青少年足球培訓基地，並且引進義大利俱樂部的足球資源，還要將中國青少年足球運動員送到義大利培訓等。去年，槐房的雪場已對外運營1個多月，總覆雪面積達到了6萬平方米。和足球項目一樣，槐房的冰雪項目將協同瑞士雪上運動聯合會，雙方共建滑雪學校，由此讓雪上項目的教學和培訓在槐房落地。

實際上，

這種體育小鎮的競爭壁壘並不高，核心在於地產資源。

不過，對於體育小鎮的運營方來說，拿到地以後，優質內容也不可或缺。從最近的新聞來看，樂視體育與中意寧波生態園合作、前國腳孫繼海出任江蘇海門國際足球小鎮第一任鎮長、嗨球科技與貴陽清鎮市簽訂合作協議建設貴陽國際足球小鎮，都意味著各個地方對體育優質內容和IP的搶奪已經開始。

此外，這種體育小鎮想要發展起來，還得面臨交通和經營兩方面壓力。以槐房國際足球小鎮為例，目前在通過當地萬達廣場的開業和相關配套設施的完善來形成完整的消費鏈條，其周邊即將開通的地鐵站則緩解了交通方面的壓力。

▲ 特色小鎮是「產」、「城」、「人」、「文」融合發展的創新平台 資源來源：地產奇談，長江證券研究所。

無論如何，中國的體育小鎮顯然進入了快速發展期。根據賽迪顧問發布的數據，2016年國內實際建設中的體育小鎮超過100個，2017年預計會超過200個。5月9日，國家體育總局辦公廳又下發《關於推動運動休閑特色小鎮建設工作的通知》，正式啟動運動休閑特色小鎮建設工作。

在之前的建設中，「房地產+金融+產業+服務」依然是地產商們適應利好政策的主要搭配。早期依靠政策扶持和土地紅利迅速崛起的房地產商，在政府牽頭的創新模式下，有必要進行新一輪的創新。

從現實來看，雖然近幾年中國體育產爆髮式增長，但相關需求的增長卻一直緩慢而穩重。在這樣的大背景下，過熱的體育小鎮們很難對應足夠市場的需求，也就需要小鎮運營方和體育內容提供商保持更加長久有效的配合，不然難以避免「體育圈地」的陷阱。

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