北方民宿正在突圍中

北方鄉村風景資源一般，單位土地便宜，沒有動機做單位土地精緻化，鄉村休閑的優勢也不在於單位附加值，所以民宿業態發展方向不是精品化。

6月，北方民宿開始進入旺季。北京周邊的幾家人氣民宿，如山楂小院、姥姥家、原鄉里、麥語云棲等，周末基本滿房。位於密雲的雲峰山樹屋，去年剛將樹屋從9間擴大到21間，雖然房價達兩三千元，依然供不應求，暑期的周末時段幾乎售罄。然而，與蓬勃發展的江浙滬、雲南民宿市場相比，北方民宿整體業態仍然滯後很多，今年四月某平台評選的全國50家民宿榜，北方地區僅有青島的微瀾山居一家民宿上榜。

北京和青島民宿產業將率先崛起

目前，精品民宿主要集中在長三角、滇西北和閩東南區域。就民宿的客源構成來說，江浙滬為民宿市場最龐大客源地，總數佔到79%（上海為58%），北京只佔4%，這與當地的經濟發展、消費能力以及市場需求完全不匹配。其實，北方尤其是京津冀的民宿數量並不少，但以低端的農家樂為主，雖有個別精品民宿出現，但未能形成集群。

不少業內人士仍看好北方市場，認為京津冀、山西、山東青島、大連等區域民宿前景樂觀，但是目前受到消費觀念、政府引導、氣候、人才等客觀條件制約，還需要幾年的培育時間。其實，北方精品民宿起步並不晚。比如依託慕田峪長城、口碑極好的瓦廠早在2010年就開業了，並帶動了整個懷柔北溝村的民宿經濟；而雲峰山樹屋2012年開業不久，9棟樹屋就需要提前半年預訂；前期投入3000萬的山裡寒舍於2013年營業，更是艷極一時。

密雲

雲峰山樹屋

打造主人IP，實現彎道超車

隨著民宿經濟過熱，江浙一帶的民宿也出現了很多問題，面臨洗牌，包括同樣存在淡旺季、人才缺失等問題，而產品單一化的弊病更是逐日凸顯出來。原鄉里民宿創始人曹一勇認為，與南方相比，北方市場擁有自己的優勢，隨著京津冀大發展，未來資本會更多流向鄉村，尤其是北京周邊潛力大。另外，恰恰是晚了這幾年，南方民宿發展彎路和教訓，北方民宿可以避免，而且實現彎道超車。

近兩年進入市場的京郊民宿經營者們，早已不再一味強調情懷，更加註重消費者的需求，並考慮可複製的商業模式。他們意識到僅僅提供住宿空間是不夠的，開始與其他產業及在地文化相結合，包括農莊、咖啡館、茶館、小型博物館等。

清華大學建築學院副教授、住建部傳統村落專家委員會副主任委員羅德胤認為，北方市場也有好民宿，可惜未能形成聚集效應，其中一個原因是創始人或者設計師過於低調，不善於自我營銷。在他看來，爆款民宿應具有選址設計、主人文化及服務三個重要因素，其中主人的IP效應佔到60%。「比如，大樂之野的吉曉祥、松贊的白瑪等，他們本身就是IP，有時候主人的重要性甚至大過房子。」他建議，北方民宿未來發展，一方面要借鑒南方民宿的優勢，比如打造網紅IP；另一方面要吸取教訓，尋找適合北方民宿發展的道路，包括與親子、農業、游牧業等其他行業相結合。

延慶

原鄉里水泉

農家院才是北方鄉村民宿的核心

目前，江浙及雲南的精品民宿逐漸轉型精品酒店，部分北方民宿也在因循這條發展道路，比如瓦廠。但是，還有一些北方民宿在嘗試尋找一條不同於南方民宿的發展道路。

曹一勇認為，南北方鄉村差異很大，南方鄉村的經濟與文化與城市差距非常小，因此適合發展精品酒店；而北方農村人口密度小，人均佔有空間大，院落才是北方鄉村民宿的核心。「客人不需要與其他人分享空間，他可以佔有一個獨立的小院，自己就是主人。」他表示北方民宿的院落形態可以更加強調家庭性，空間設計也有助於家人交流，比如開放式的自助廚房。隱居鄉里創始人陳長春打造的鄉村民宿商業模式也是農家院，他認為這是最接近共享經濟的形態，並且滿足大眾周邊度假訴求，「精品酒店的衝動式消費復購率很低，目前山楂小院的復購率是20%，預期未來將達到40%。」

華北農村的普通民宅以夯土石頭牆為主，建築精緻度及保存完好性都不如江浙、安徽民居，這給精品民宿改建帶來一定困難。羅德胤認為，專業設計可以解決北方民宅的改造問題，「這些院落的建築基本保留原貌，通過玻璃窗解決採光，同時可將景色引入，像一個現代化的盒子插入老宅，一方面不動老宅結構，另一方面可以提供舒適的現代化空間。」

青島

微瀾山居

建立平台，探索北方民宿新模式

從這幾年民宿業態可以看到，民宿的盈利能力並不強，因此北方投資者們在嘗試複製性和可操作性更強的商業模式，並盡量節省建造及運營成本。比如隱居鄉里不再直接投資民宿，而是作為民宿孵化器及運營管理平台，由村委會將閑置的民宅集中起來，根據他們提供的方案進行投資改建，然後他們負責託管和培訓，「也就是說村民依然是山楂小院、姥姥家的主人，我們只收取管理運營的費用。」陳長春告訴記者，山楂小院1號院的建築成本只有30萬，而且30天完工，「成本只有莫干山的十分之一，價格卻可以持平。」一方面可以發動農民的積極性，並還原民宿的本質，另一方，可以探索北方民宿的可複製模式，包括設計、布草、服務甚至庭院布景全部標準化。

曹一勇也認為，單體民宿在北方市場難以持續發展，應該打造立體化格局，除了品牌化連鎖發展，還應建立產業平台，吸引農家院升級、消費者、單體民宿經營者加盟等豐富業態。另外，他認為北方民宿產業收益將遠遠大於住宿收益，比如有機種植等。

冬天沒有你想像中那麼淡

北方民宿經營時間短，淡旺季明顯，尤其11月之後，北方鄉村休假進入淡季，而採暖又令成本增加，會給經營帶來很大壓力。

優質民宿任何時候都不缺客人，以京郊民宿為例，原鄉里去年9月開業，在沒做大範圍營銷的情況下，整個冬季的入住率達到40％；而山楂小院的冬季入住率比夏季還高。曹一勇說，冬天並沒有你想像得那麼淡，11月到來年3月公司是企業團建年會旺季，而這幾年冬季避霾也成為剛需。雲峰山樹屋則選擇直面北方「冬季」的方式，採取7個半月運營周期，11月-3月停業休整和維護，「給山林自然休整的時間，這實際上也是瑞士、法國等部分奢侈度假酒店的運營模式。」創始人李美樺說，「同時我們採用帶薪休假的機制來維護人力資源。」

延慶

山楂小院

專家觀點：北方民宿業態發展應參考美國模式

民宿的要點是通過集約使用土地，來提高住宿的附加值和溢出效應，而集約使用就需要精緻化和高設計。因此，在土地稀缺的地方，比如歐洲、日本以及中國的江浙滬一帶，有這類需求和動機；而土地廣袤的美國或者中國北方地區，則沒有這個動機和能力。「京郊民宿的拿地成本比莫干山低很多，作為公司，它沒有必要在已經能掙錢的基礎上，再多投入20%的設計費用來提高附加值，甘冒不掙錢的風險，這就是為什麼美國不造阿斯頓馬丁，只造福特的原因。」

北方鄉村風景資源一般，單位土地便宜，沒有動機做單位土地精緻化，鄉村休閑的優勢也不在於單位附加值，所以民宿業態發展方向不是精品化。魏翔認為，在江浙滬可以通過單體民宿盈利，但資本若盲目遵循南方民宿的發展邏輯，來推理北方民宿業態，得到的必然是困惑，「二者面對的生產成本和需求結構不一樣。」經調研，北方鄉村雖也有精品民宿，但客群對其主要是報以獵奇和體驗之心，而非消費之心。

北方鄉村的優勢是規模化種植和規模化遊覽，如馬場、牧場、稻麥場等，這類似於美國的農莊經濟。他建議，根據當地土地優勢和客群心理特徵，北方民宿業態未來的發展道路應該參考美國模式，比如升級版鄉村酒店或者前店後廠的機械化農莊等。「實際上，北方民宿要盈利，不能依賴於精緻化的單體民宿，而應具有一定規模性，如單體20間以上，並以美國鄉村酒店模式來運營，不按這個規律做，就會得不償失。」

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