炒房者慌了，今天命中樓市死穴！

天下 06-01

終於有人找到了高房價的死穴，炒房的真要慌了！

昨日，原重慶市長黃奇帆卸任後首次演講，就

給房地產精準把脈，指出十大受損和五大對策。字字精準，句句扎心。最精彩的重中之重就是下面幾點：

首先，人地矛盾！

這是房地產的核心，直指我們之前的問題，為了保護耕地，控制土地指標，這個沒問題，問題在於人為的錯配土地。領導覺得要控制一線城市，發展二三線城市，甚至搞西部開發，所以看似土地投放不少，結果全投放到了三四線和西部。而真正人口增長的一二線，卻因為領導的主觀意願而沒有得到有效土地供給，最後人沒控制住，土地還給少了。

那怎麼辦呢？地方上沒地怎麼建設蓋房，就得去拆遷，拆遷的標準是按照周邊房價補償的，周邊房價1萬，你拆遷就得給人家1萬多，那麼你的土地成本就上來了。即使算上容積率，你也得賣出2萬才有的賺。而下次這個周邊的某地方再拆遷，就按照這個新的小區的2萬計算了。

所以就造成了，麵粉價格高，麵包價格就更高，麵包價格高反而逼著麵粉漲價。地方上拆遷成本水漲船高，所以樓麵價也就越來越高。這點其實我們之前在講你為什麼買不起房的時候，已經講過了。

其次

，房地產綁架經濟，黃先生提出六分之一理論，一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產投資，最好在GDP的1/6以內，就是150億。

而實際上我們5大城市房地產投資佔GDP的60%，這不是六分之一，已經是三分之二了。相當於一個人用三分之二的錢去租房，是不是日子就快過不下去了。房地產佔GDP的7%，但卻佔據了27%的資金量。

去年更是奇葩，銀行貸款的十之七八都去了房地產，這就是實實在在的綁架。而地方上也越來越依賴房地產，地方稅10萬億，4萬億是房地產，還有4萬土地出讓金。離開房地產地方政府會斷糧，所以就形成了天然的保護傘。

第三

，租賃市場不健全，沒有機制保護，城市福利也不向租賃市場開放，房價收入比奇高，黃先生用高的離譜來形容，說明完全脫離了群眾購買力。然後城市之間嚴重不平衡，一邊是供不應求，一邊是產能過剩，一邊海水一邊火焰，這讓整體的樓市調控左右為難。兩邊打臉。

第四

，過度金融化擾亂了市場秩序，土地也沒有嚴格執行囤地的處罰規定，甚至開發商囤地比政府還多了。

綜合這一切，基本還原了我們市場的問題所在，病根搞清楚了，其實看病就容易多了。而黃先生也是難得的一個，既有理論基礎，又有成功經驗的城市管理者，他說的話，提供的理論基礎要比只看書不實踐的大學教授，經濟學家，甚至某些著名開發商們，可信的多。

我們看看他針對房地產市場的五大對策，其實基本上我們都很熟悉。

首先，土地爬行

，什麼意思，就是別聽地方領導說，你的城市會有多少人，而是用眼睛看，城市已經有多少人，然後動態調整，拿土地匹配人口。比如之前，北京說我要控制在1500萬人，但實際上很快就突破2000萬人了，你國土部按照1500萬人供地，肯定是不夠用的。而土地爬行盯住，就是我動態調整，馬上給出這500萬人的土地出來，大約500平方公里。

控制市場預期。至於有沒有地，肯定是有的，北京上海也是有地的。在五環外還有很多土地可用，完全可以動態調整，土地隨人口而流動，人口多的地方減少耕地，多供住宅，人口減少的地方，少供地，多加耕地。不要用領導的意願去供地，而是要看人口變化來供地。

其次，法律約束

，例如工業用地不能太慷慨，要衡量產值，平均是1平方公里要搞200億，而不能到處蓋園區，結果根本沒人去用。另外，要嚴格限制樓麵價，不要超過當期房價的三分之一，一定要適可而止，你可以給開發商一些周邊的不好位置的土地補償，不要把核心位置的地價搞得太離譜。

在金融上更要守住底線，任何開發商拿地必須自有資金，在重慶黃先生就給了死命令，必須控制借錢買地。目前這個政策也已經全國推廣，這就是要把地價、開發商和M2做切割。至於老百姓一套房首付20-30%可以，二套就要50-60%，三套房以上全部全款，你不要限制。他願意炒風險全是他的，跟別人無關就行。黃先生還特別提到了收入證明造假的危害極大，這個必須管住。估計銀行部門已經開始清查，之前虛假收入證明的很可能會被清算。

第三，稅收

，黃先生很明確，那些說房地產稅對炒房沒作用，要麼是弱智，要麼是閉著眼睛說瞎話。房地產稅的作用，一是能改變炒房的預期，增加持有成本，二也能解綁地方和房地產之間的綁架關係。他還特意舉例，在美國、中國台灣、馬尼拉有個稅收，不管哪一類土地，成本算掉以後，增值部分，增值50%，收40%的稅，增值100%,收50%的稅，增值200%以上收60%的稅。

第四，發展租賃市場

，要大力發展公租房，共有產權房。老百姓可以住，但不能炒，賣的時候只能平價賣給政府。這種房子所有福利都有，也基本有產權，沒人會轟你出去，只是不享受溢價。所以這就把這部分房子強制回到了居住屬性。開發商現在1：9的融資結構，很難做產權持有出租，他們除了賣房根本就沒有其他出路。除非回到1:3的融資結構，否則這種自持物業的事，真心不能指著開發商。根本不科學

第五，推行重慶的地票制度

，這才是這些年重慶房價低的絕招，土地足夠用。耕地也不減少。農民還有收益，能進城。具體流程就是，鼓勵農民復墾土地，然後有關部門驗收，給你地票，到交易所賣給開發商，開發商買到這個指標，把錢給了農民，就可以去拿地了。復墾農地肯定比拆遷便宜多了。而且還能調動農民的積極性。還切實保護了耕地，農民產生了收益，這就為進一步的城市化做了保證。最後的結果就是，重慶千萬人口，沒怎麼用國家指標，就住的很寬鬆了。房價一直不高。炒房團都繞著走。

可以說，黃先生這個思路是相當清晰地，既指出要害，又給出解決方案，從現在我們正常來看，法律約束已經啟動，開發商自有資金，以及銀行清理開發貸和住房按揭也已經開始，租賃市場也在全速推進。

但土地爬行盯住這個還沒有明確，房地產稅也還在研究之中，至於地票制度，我相信已經成熟了，希望早日全國推進。切實的改變樓市奇葩的現狀，給中國經濟贏得未來！

附上：黃奇帆全文演講精華提煉

十大亂象，五個解決之道

房地產和實體失衡的十個方面

1. 土地供給量的失衡

中國農地轉建設用地每年800萬畝土地。加上計劃外征地，每十年國家用掉一億畝土地。因此，80年代23億農地，改革三十年到當前還有20億。每年一萬億糧食，需要八到十億畝地，五六億土地給蔬菜水果，按照肉類人均年消費40公斤算，五千萬噸肉類，1比4飼料比，需要四五億畝地。所以中國的糧食是不夠的，需要進口，為保障糧食安全，十八億畝農地是紅線。因此，當前已經達不到800萬畝每年了。15年770萬，16年700萬，17年600萬，城市用地將來越來越不夠用。

每年建設用地有35%是農村裡的建設用地，水利交通等等。真正城裡可以用的只有三分之二，這其中有公共基礎設施佔比50%以上，工業用地佔比30%多，今年600萬畝有22%給工業。住宅佔到600萬畝的10%，這個比例是不平衡的。紐約歐洲住房用地佔到25%。

2. 土地價格的失衡

房價問題是貨幣還是土地？

貨幣是通脹，一切商品應該都漲，因此房地產價格還是土地價格問題。

房子有折損會貶值，但是土地會升值，

土地升值有三個原因：

一是香港來的土地拍賣制度

，黃在浦東新區組織去學習，然後開始了中國第一輪土地拍賣，拍賣是陽光作業，可以避免腐敗，但是沒有封頂制度，也推高地價；

二是土地本身供不應求

，每年新進城鎮人口1300萬（去年），1300萬人如果每人四十平米，按一比二容積率算，需要的地和現在供應的大體相等，但這是全國情況，對於人口流入的大城市顯然不夠。

三是舊城改造推高地價。

新增城市的面積每年都有指標，市長搞舊城改造不需要指標，所以舊改很多。

但是，舊改的拆遷成本很高，相當於原來的地價兩倍，比如一開始七千，拆了再建，土地就一萬五，再拆土地價格就是一萬五加土地成本。所以房價就被推起來了，

高地價是制度性的，跟人沒關係。

3. 房地產佔用社會資源失衡

投資，金融，地方收入佔比都太大，導致失衡。大體上一個城市的房地產投資不要超過投資的25%。六分之一理論：租房的錢佔到收入六分之一以內，買房佔到一生收入的六分之一。

一個城市的房地產投資不要超過GDP的六分之一，15%。

4. 金融綁架

一百多萬億的貸款餘額，有27%以上是與房地產有關的，但是房地產佔GDP的比重卻只有7%。新增貸款46%是房地產，主要銀行提供給地產的貸款佔比高達百分之七八十。

5. 稅收

全國稅收當中35%來自房地產，但是中央沒有房地產收入，全在地方。地方稅十萬億，有四萬億跟房地產關聯，再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億，那麼地方稅有7.7萬億是房地產，地方政府沒有房地產就要斷糧。

6. 銷售和租賃失衡

美國的地產一半自主，一半租賃，新加坡77%是政府提供的公租房。我國每年新增房地產租用的不到10%，醫療教育跟產權掛鉤，跟誰住沒有關係，對租客保護不到位，隨時可以趕走。

7. 銷售房價和收入比的失衡

現在中國一線城市買房需要四十年的收入（平均意義），倫敦的房子也只需要十年收入。所以，對於供不應求的城市住宅要多造，供過於求的城市要少造。

世界範圍內，城市人均住宅40平米比較合理。

8. 商業用地失衡

寫字樓的需求，作為城市商務中心區，一般中等城市每兩萬元一平米，大城市GDP四萬一平米，上海2.5萬億，辦公樓最多只需要6000萬平米。商鋪總量按每兩萬元

GDP

一平米計算，上海商業零售額一萬億對應5000萬平米。另一種演算法每一個人兩平米商鋪，上海2400萬人，所以基本上五千萬平米商鋪。

9. 房產商在運行過程中的失衡

政府土地儲備少，房產商土地多，售後回租，切碎了賣，等等違規操作騙老百姓錢，要加強管理。

10. 政府管理失衡

經濟下行，要刺激，往東調整；經濟上行，要平抑，往西調。缺少符合經濟邏輯的措施。

調控措施有五個方面

1. 土地需要剛性措施

一是實行釘住人口來供地，一個人供地100平米。

這個意義上，上海2500萬人需要2500平方公里。要看人口來定土地，產業跟著規划走，人口跟著產業走，土地跟著人口和產業走。

二是要定下法律按結構來分配建設用地功能。

五十五平米解決城市基礎設施和環境，工業二十平米。例如，金橋十平方公里工業用地在92年規劃每平方公里就100億，2001年實際達到1500億。工業用地要緊逼不能慷慨，逼著工廠公司集約節約。剩下二十平米給居住，五平米給商業，南京路十里長街的商業中心才幾平方公里相當節約。有些城市動不動五十萬平米商業綜合體完全是浪費。

三是土地拍賣價格，不超過當前地價的三分之一。

中心城區的舊城改造不能按照不虧本的原則來賣，把郊區的出讓金補到市中心的高地價地區。

2. 金融措施

一是守住底線

，開放商買地必須自有資金，原理是開放商對房地產的總投資是一比三，資本金佔到25%，工業企業一比二，三分之一資本金。土地批租的自有資金，加房地產的開發貸款，再加購房人的預售金，自有資金與貸款總比例不超過一比四。但是現在有人在開發中的融資達到一比九，買地只有30%是自己的，三七開。房產商比的是背後金融系統的實力，誰融資能力強誰拿到地王，靠地價上漲來還債。地產融資缺乏隔離牆。一切買地的錢不準借債，那麼m2到房地產就沒入口了。重慶，工業企業借了17%高利貸買了三十億地，結果五年後貸款變成六十億，房子只能賣四十多億，最後倒閉。所以要斬斷土地拍賣用借款的鏈條。

二是盯住房地產商的資金結構

。

三是管住居民買房融資，首付比例問題，第三套要全額付。美國容易，美國有三千家銀行，但是房地產按揭貸款只有五個機構，覆蓋80%的人。銀行對居民的貸款狀況比較粗放，甚至銀行自己有蘿蔔章給客戶開收入證明。各個銀行的賬戶是孤立的，對客戶情況不清楚。

3. 稅收制度

一是三端調控。高端有遏制，中段有鼓勵。終端有保障。比如豪宅契稅5%，普通房1%，保障0.2%。如果要短期賣印花稅再加（學香港）。中端老百姓買房稅收有抵扣，比如按揭貸款抵扣所得稅。

二是物業稅房產稅，物業稅根據增值的額度來計稅，有多種抵扣，老百姓壓力不大。對資源配置有好處，租房和空關問題，對破除房屋至上的思想意識有好處。

4. 租房制度化安排

三類：政府的公租房，一個大城市總有20%人買不起房子，需要政府來建。五個要點，一是比例在20%，對象是農民工學生和困難戶。二是三配套，公共基礎設施，派出所，居委會。三是國家的，不能有二房東賺外快，四是不能造成貧民窟，應該和商品房行成一比三的比例。五是租金，家庭收入六分之一。公積金應該可以用來付房租，房租抵扣個人所得稅。租客可以享受公共資源，一視同仁。

5. 地票

中國土地制度背景是耕地不夠吃飯，不像巴西60億畝可以休耕輪種。要做兩件事，

第一是集約節約使用土地指標

，

農地和工地要節約，商品房要多給。

第二是農民進城要放棄土地，

其實世界上城市化進程沒有減少耕地，在農村人們用地分散，進城就集約了，所以農民進城，農村地就多了，但是中國農民兩頭佔地，所以耕地每年都在減少。

要把農民進城以後的宅基地和農村多餘和廢棄公共措施，復墾成為農地。但不是所有地方都要復墾，二十五度坡度以上都要退耕還林。很多農村缺少復墾的資源，不要復墾野地，復墾廢棄的宅基地和設施，騰出指標讓房地產商去造房。房地產商買了地票，補貼農民收入。

重慶每年15-20萬畝地，重慶每年兩萬畝地票，主城房產商都買地票，用地指標讓給萬州等小城市。

結語：終於有人找到了高房價的死穴，字字珠璣，句句扎心。接下來，讓我們拭目以待吧！