章丘、長清被定位為濟南的「衛星城」

昨天，章丘區12宗居住、商服用地掛牌拍賣。

不出意料，房企爭奪很激烈。

其中，經過197輪競拍，南皋埠宗地最終被首次進入章丘區的世茂地產摘得，溢價率達156%，樓麵價達到6415元/平。賀套地塊在經過312輪競拍之後成交，溢價率121%，被碧桂園拿下，樓麵價達到5312元/平。

這是熟悉的一幕，就在上個月，長清土拍競爭也是如此激烈。

要想蓋房子，得先拿到地，而現狀是，多渠道信息顯示，濟南的很多開發商已經沒有土地儲備與貨量。

再看濟南今年的住宅用地供應計劃，雖創了個歷史新高，但是相對於整體需求，還是緊了點。

再加上，還有外地開發商想進軍濟南市場的，新來的要分一杯羹；已在濟南的，要想穩固市場或者更大發展，更得手頭有地。

此外，章丘、長清相繼有利好政策落地，比如山大主校區落戶章丘，長清大學科技城被賦予四個高地使命等等。還有兩地與市區之間，隨著地鐵的修建，都將有更便捷快速的交通。

種種因素疊加，市場看漲章丘、長清的未來，這導致章丘、長清的土地競相拍出高價。

由此，章丘、長清兩個地方的房價又成關注熱點。

此次章丘拍地之後，一些人相當看好與市區的「對接」：

從章丘最近幾次拍地來看，競爭集中在綉源河兩側以及龍泉路、世紀大道和經十東路。

世紀大道，經十東路之間，一路向東到章丘，沿線都會繁華起來。

這都是看好章丘向西能與濟南市區對接的區域，更盼著最終能與唐冶、CBD中央商務區融為一體。

在長清也是有一種觀點，認為隨著地鐵的開通，會向東融入市區。

綉源河周邊吸引了眾多開發商

夢想很好，現實會如此嗎？

第一，從濟南的城市現狀看，「大經十路」東西過於狹長的弊端已經充分暴露，如早晚高峰猶如停車場般的擁堵，不堪重負。

若此時，章丘再向西一路對接，則會加重擁堵。在濟南的擁堵都超過北京的大背景下，政府面臨著巨大的治堵壓力，它肯定不願看到這個局面。

第二、從濟南確立的「一主一副、五大次中心、十二個區域中心、加兩個衛星城」的城市格局看，章丘、長清已被明確確立為衛星城。

這即意味著，章丘、長清和濟南市區之間，各自會有一塊緩衝地帶，而絕不會融合成一體。融合成一體，那不叫衛星城，那就是同一顆星了。

章丘、長清被定位為濟南的「衛星城」

王文濤曾告誡過長清區，不要因為修了從市區到長清的地鐵，就沿著地鐵線全部搞成房地產，那樣做太危險，就像一根水管只要沿線不漏水才能把充足的水送到終點，假如一路漏水，到了終點也無力了。那樣就會導致長清的蕭條。我覺得這個道理同樣適用於章丘。

第三、無論是自住還是投資，買哪個地方的房子，就是買哪個地方的未來。章丘、長清的價值，肯定不能靠幾個規劃，還得看規劃的落地程度。

城市的真正價值在於人，在於聚集到一起的可以發揮高效率的人，是人的需求促成了房地產等一系列配套設施的完善；而不是完善的樓盤和設施使得人聚集到這裡。這個因果關係不能顛倒。

所以，這次土拍的地塊，如若屬於章丘正常產業發展的需求，比如山大新校區及章丘自身經濟增長點等，又符合一個衛星城的定位，那就符合價值。

濟南人都說買東不買西，為什麼會這樣？

吳承丙就談到他對此的理解：

一個地區的發展，二產是支柱，是消費的基礎。一個效益好的工業企業，十年的發展，就能培養一批消費群體。

為什麼東部地區房子好賣，就是因為二產、三產產業基礎好，大量產業聚集，有一批消費群體在這裡，蓋了房子有人買。

所以，章丘、長清的房價遠景如何，得看它們今後的產業發展是否如其所想培養出一批消費群體。

沒有自我的造血能力，寄望於濟南市區的溢出效應，「衛星城」房子的價值就會缺少支撐，升值慢甚至跑不贏貨幣貶值。

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