20家銀行暫停房貸，房價會因此下降嗎？

近來，北上廣深等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，而且也有二、三線城市不斷跟進。數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。

北京房貸利率漲幅達30%

從年初北京首套房貸利率的8.5折，到現在首套房的1.1倍，這相當於房貸利率瘋狂上漲了近30%。

目前北京大多數銀行首套房貸利率執行基準利率，部分銀行房貸利率上浮5%，極個別城商行房貸利率執行基準利率的9.5折，目前民生銀行(8.07 -0.62%,診股)仍是北京所有銀行中首套房貸利率上漲幅度最高的銀行。

值得注意的是，多家銀行都表示貸款額度非常緊張。

另據了解，二套房方面，多家銀行利率調升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率上浮10%。

而根據業內統計的放款周期，18家銀行已拉長至30天，3家銀行延至45天，4家銀行延至60天，公積金放款則延至90天。

5個月房貸利率4次調整

2016年年底，北京房地產交易中介收到內部通知，自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣最低九折。

3月21日，16家銀行北京分行一致決定，即日起，縮小首套房貸款利率優惠幅度，由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。

5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎上最低上浮20%。

6月5日，民生銀行首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%。

廣州部分銀行上浮5%－20%

廣州首套房貸的利率水平相比5月份進一步上升，折扣優惠已基本消失，部分銀行執行的利率較基準利率上浮5%－20%。

目前其在廣州地區首套房貸款利率均以基準利率為最低標準，而二套房則最低按照基準利率的1.1倍執行。有銀行負責人表示，首套房執行基準利率、二套房執行1.1倍基準利率是「最低授權」，各分行實際利率有可能高於這一最低標準。

天津首套房貸利率回歸基準

天津各銀行房貸再度收緊，除了個別銀行還有首套房貸9.5折的優惠，其他銀行基本執行基準利率；對於第二套房貸，多數銀行均執行基準利率上浮10%起；對於第三套房貸，均停止發放。而且，銀行未對批貸、放款時間作出承諾，要看審批速度及個人徵信等具體情況。目前銀行對申貸者的資質審核更加嚴格，會需要一些輔助的資產證明，比如工資流水等文件。

為什麼房貸現在受銀行冷遇？

僅僅幾個月的時間，為什麼銀行對個人房貸的態度發生了這麼大的變化？從當時搶手的香餑餑變成雞肋甚至是燙手山芋？

政策調控影響銀行放貸能力

多位業內人士指出，調控政策對銀行放貸的能力和意願影響很大。去年底召開的中央經濟工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產貸款猛增，預計今年住房貸款還會以相對較快的速度發展，但確實要適當平衡，隨著政策調整估計會適當放慢。

「管住貨幣」在實踐中肯定會落到具體的額度管控上。全國不少地方的銀行人士感受到了當地監管對轄內各行房貸規模的重視。「上級對我們的要求是，每個月房貸餘額不能有新增。也就是說，每個月只能看有多少回款或提前還款，才能發放相應數額的房貸。」某銀行支行內部人士表示。

從宏觀金融數據來看，今年以來銀行房貸增速的確出現回落。央行數據顯示，在4月份新增貸款中，以個人按揭房貸為主的住戶部門中長期貸款增加4441億元，佔全部新增貸款比重40.4%，較3月下降3.7個百分點。而今年前4個月，住戶部門中長期貸款累計佔全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點。

資金成本上行讓房貸吸引力下降

除了政策因素，業內人士普遍認為，在當前經濟形勢下，從資金成本和風險管控等多方面經營因素看，銀行也不可能像去年那樣熱衷於個人房貸。

中原地產首席分析師張大偉指出，現在銀行的資金成本明顯上行，預期年化收益率超過5%的理財產品已經很多，房貸基準利率只有4.9%。雖然房貸不良率低，是優質資產，但對銀行的吸引力肯定比以前降低。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛也表示，銀行間市場利率持續上行，抬升了銀行整體的資金成本，在預期銀行間利率仍將持續上行的情況下，銀行將通過「拉長負債端期限、縮短資產端期限」的方式，鎖定收益和減少風險。也就是說，在面對流動性不確定性的情況下，銀行不願意持有期限太長的資產，這將導致銀行按揭貸款發放意願下降。

銀行房貸在一季度已經透支

還有銀行人士表示，銀行經營一直講求信貸結構的合理，也就是投向不能過度集中。去年全行業對房地產類貸款加大投放力度之後，信貸結構優化成了各家銀行面臨的任務。張大偉指出，銀行的房貸在一季度已經透支，目前的數據中房貸占銀行信貸額度依然屬於次高點，僅次於去年。因此，今年一季度後銀行對房貸肯定不會積極。張大偉還認為，對抵押品的風險管控也應是銀行考慮的因素。銀行過去兩年的房地產抵押品比例過高，最近房價有下行跡象的時候，銀行必然會調高對房地產的風險把控，所以房地產貸款審批難度加大。

曾剛預計到今年二季度末，銀行整體的貸款利率水平都會上移。今年銀行新增房貸業務將會出現規模萎縮、利率上行的情況。

兩日來，全國多家主流媒體都發出一個這樣的消息：

消息稱，目前全國500多家銀行中已有20家停發房貸，未來可能會有新增銀行暫停房貸業務。不過消息也說了，在政策框架內，不會出現過大面積停貸。

有不少熱心市民打來熱線電話紛紛詢問，天津的情況是什麼樣的？

以後買房申請房貸還好申請嗎？

這到底釋放了一個什麼信號呢？

為此，記者向天津各大銀行以及專家進行求證。

下面，我們來告訴你真實情況！

天津的實際情況啥樣？

答：目前貸款正常申請

今天上午，記者從本市多個在售新房樓盤了解到，這些樓盤的駐點銀行，房貸均可以正常申請，並未出現停貸的情況。此外，記者從鏈家、中原等多個二手房中介了解到，購買二手房的業主，可以正常申請房貸，並未出現所謂停貸情況。

銀行是個什麼態度？

答：大家沒必要恐慌

「停貸，誰說的？」本市某大型國有銀行個人金融部負責人表示，如此說法屬於捕風捉影，並不利於市場穩定，目前銀行對於房貸的審核趨於嚴格屬於正常現象，減少利率優惠、放款周期變長，也屬於正常的市場行為，房貸客戶沒必要因此恐慌！記者從多家銀行證實，天津目前並未出現房貸停止的情況，首套房貸利率9.5折依舊可以申請。

停貸的消息是咋來的？

答：數據有些以偏概全

中原地產首席分析師張大偉分析認為：因為房貸對於各家銀行來說，執行的標準並不透明，該金融機構數據來源缺失。此外，20多家銀行停貸數據並非由銀行證實，而且這20家機構是銀行總行還是分行並不明確。這種數據容易造成市場恐慌。從發布數據的機構網站來看，事實是部分銀行的支行因為業務布局和信貸額度不寬裕，這20家銀行一直就很少開展房貸業務。

現在沒停貸將來會怎麼樣？

答：不可能出現大面積停貸

「房貸利率上行是趨勢，但不可能出現大面積停貸。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，資金成本繼續上升，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對於大部分銀行來說，已經屬於低利潤產品。所以預計後續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。對於購房者來說，雖然貸款成本上升，月供壓力變大，但並非貸不到款，房貸依然是大部分銀行的優質業務，所以不可能出現大面積停貸的現象。

不過需要提醒大家注意的是

今後房貸可能不會有太大優惠

近日，農行天津分行《關於調整個人住房貸款利率定價的通知》，該《通知》中「住房按揭貸款執行利率不低於同期同檔次貸款基準利率」，通俗地理解就是「房貸不僅沒有利率優惠，能拿到基準利率就不錯」。

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各地銀行新一輪集中調整房貸利率

這家機構是這樣分析的

近來，北上廣深等一線城市紛紛上調首套房貸款利率，而且也有二、三線城市不斷跟進。

融360監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

現行人民幣貸款基準利率

具體來看，此次調整由一線城市領跑，其中又以北京為最，最先調整至9.5折水平，最先調整至基準水平，未來或會成為最先調整至基準上浮10%水平。一線城市對市場變化極為敏感，同時針對變化調整也極為迅速，成為市場風向標，大體可以反映出未來市場變化趨勢。

此次二線城市上浮利率銀行數量大，涉及範圍廣，在經過過渡期後，緊跟市場及時調整，對全國房貸平均水平影響大。5月份，35個城市首套房房貸利率均有不同程度上調，多數二線城市銀行利率調整至基準。與此同時，銀行優惠利率也在逐步取消。

數據顯示，全國500多家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有12家，較上月減少30家，佔比2.25%。其中8家銀行提供8.5折優惠利率，1家銀行提供8.2折優惠利率，1家銀行提供8.8折優惠利率， 2家銀行提供8.9折優惠利率。

此外，104家銀行提供9折優惠利率，較上月減少170家銀行，本月共有132家銀行提供9.5折優惠利率，較上月新增4家；244家銀行執行基準利率，較上月增加174家銀行。

對此，融360分析師李唯一認為，銀行此輪集中調整房貸利率，原因可能包含：

一是，政策框架內，調整房貸利率更為可行，目前上調房貸首付對於銀行層面影響及意義不大；

二是，在控制房貸額度總量一定的情況下，上調首套房房貸利率來增加營收或更為有效，目前業務量急劇下滑，其中二套業務佔比小，上調二套房房貸利率收益甚微；

三是，前一輪政府調控過程中，多數城市處於過渡期或觀望期，未能及時作出符合當地實際的調整。此輪緩衝期後，出現集中以調整適應市場變化。

不過，目前房貸利率不斷上調，銀行也加快吸儲的步伐，加大吸儲力度。提高存款利率、提高理財類產品的收益率是銀行的一般做法，這一過程使得銀行吸儲成本提升。同行拆借不能完全滿足資金需求的情況下，解決資金缺口的成本隨之上升。

而根據數據顯示，在全國的533家銀行中：

提供9折以下優惠利率的銀行有12家，較上月減少30家，佔比2.25%；

104家銀行提供9折優惠利率，較上月減少170家銀行；

共有132家銀行提供9.5折優惠利率，較上月新增4家；

244家銀行執行基準利率，較上月增加174家銀行。

房價會因此上漲嗎？

在有些停貸期間，其他銀行的房貸業務需求明顯上升，多數銀行出現額度排隊的現象。

多數本來能一個月以內完成的貸款一拖再拖。造成了買房者買房者與中間商中介僵持不下的局面。

在這期間，對於買房者而言，就像夏日的灼炎一樣等待焦急。對此，只有向銀行提出主動申請提高利率或者等待貸款下發兩種途徑。

在此，小編的意見是向銀行主動提出提高利率，畢竟其實房貸利率就算漲一點，分攤到30年的幾百個月里，每月月漲得也沒有多少。

而如果在此期間，房價存在較大波動，那麼有可能真的出現三室變兩室，客廳變廚房的情況了。這可不是危言聳聽。

在2015年，深圳房價在半年內漲了30%-40%，而在2015年上海房價平均上漲三成，內環均價超過了7萬。而據當時《經濟觀察報》報道，北京房地產市場已經出現大量購房者解約案例，個別情緒激動的購房者甚至當場撕毀購房合同。

房貸利率上行仍是趨勢

事實上，在資金面持續收緊的背景下，銀行也需要重新權衡成本和收益。在多數受訪者看來，銀行房貸利率上行仍是大趨勢。

融360分析師李唯一認為，現行政策下，嚴控房貸增量是大勢所趨。銀行在房貸總額度一定的情況，即使大幅上調房貸利率帶來的利潤也是十分有限，甚至是無利潤僅僅維持收支平衡。從資源配置角度來說，這部分資金資源未帶來預期收益，會將這部分資金配置到收益更高效的業務上。近期房產交易量亦大幅下滑，成本與利潤的權衡就使得部分銀行將收縮甚至暫停房貸業務。

張大偉也指出，目前資金成本繼續上升，包括餘額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對於大部分銀行來說，已經屬於低利潤產品。

不過，即使在這樣的背景下，對於大型銀行來講，更會選擇上調利率的做法，而不是停貸。蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍表示，近期北京等一線城市按揭貸款利率不斷上升，特別是部分商業銀行針對首套房按揭貸款利率上升至1.1倍或1.2倍，這顯然與監管部門支持和鼓勵首套房需求的政策精神不符，但卻可能意味著由商業銀行自主確定按揭貸款利率的市場化時代真正來臨。雖然貸款基準利率維持不變，但在貸款利率已經基本市場化的環境下，隨著資金成本的上升，商業銀行必然會通過貸款利率上浮的方式來上調按揭貸款利率，可以預計，二季度和今年下半年按揭貸款利率將呈現加速上升趨勢。

嚴躍進表示，從整個宏觀面來講，信貸利率收緊，放貸節奏和審批節奏都放緩，這是大趨勢。在此背景下，購房者要諮詢清楚能否按時拿到貸款這些問題。對於一手房來講，代理公司或者中介公司應該能夠掌握住信貸節奏。但是一些二手房交易可能會有一些風險，如款項沒有批下來引發糾紛，而如果貸款沒下來，購房者是違約方，這點購房者要有所意識。

來源：張小剛

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