龍頭房企貸款強話語權，銀行被指遭遇「不平等三包」

金評媒（https://www.jpm.cn） 編者按：房企與銀行的戰略合作都是非排他性的，龍頭房企大多選擇與多家銀行締結戰略合作，並承諾「同等條件下優先合作」。

對於商業銀行來說，上市房企尤其是其中的龍頭房企自然是絕對的「顏值擔當」。於是，龍頭房企擁有了眾多銀行業粉絲。

然而，《證券日報》記者注意到，房企與銀行的戰略合作都是非排他性的，龍頭房企大多選擇與多家銀行締結戰略合作，並承諾「同等條件下優先合作」。

而具體到何為優先，銀行和房企顯然也十分默契，例如「優惠的利率」、「銀行為房企員工提供更為安全且收益更高的理財產品」等等;此外，部分商業銀行承諾「同等條件下優先承租房企開發的商業地產」。而上述種種親密合作的背後，銀行對於貸款的定價卻可謂是接近成本。

「從雙方戰略合作的協議框架來看，銀行還是處於相對弱勢的地位，包低價貸款、包高收益理財還得包優先租房」，資深法律界人士對本報記者表示，「這種『不平等三包』反映出了銀行優質客戶的稀缺。」

戰略合作「一對多」

對於龍頭房企而言，與銀行關係的親密是證明其控制融資成本的最好註腳。事實上，多家龍頭房企都在其財報中強調了與銀行的良好關係，甚至是採用列舉法將戰略合作銀行放置於財報顯著位置。

日前，某大中型房企宣布與一家全國性股份制銀行戰略合作，雙方「長期合作、互相支持、共謀發展」。而近一年時間以來，該公司已經與三家銀行簽署戰略合作協議，如果將時間再倒退一年，另有兩家銀行也早已成為該公司的戰略合作夥伴。

這樣「一對多」的合作並非個案。另一家龍頭房企則在財報中開門見山的表示，與約20家銀行有主要往來，其取得的銀行授信也是千億元量級。

記者翻看房企與銀行的合作協議發現，多數銀行承諾，「給予優惠的利率或費率」、「簡化業務手續」、「定製專屬理財」等等。而房企的主要承諾則是「同等條件下，優先選擇銀行的金融服務」。

「同等條件是一個比較籠統的法律概念，實踐中需要進一步界定。對應到銀行與房企的合作上，至少會包括價格、審批期限等信貸核心要素，但實際上，在『一對多』的戰略合作背景下，同等條件下優先的約束力很小」，上述資深法律界人士進一步表示。

按揭貸綁定開發貸

商業銀行與龍頭房企在一些合作細節上的約定也可以看出雙方對待「涉房貸款」的態度差異。

例如，記者查到的一份銀行與龍頭房企戰略合作框架約定，房企應將銀行作為個人住房按揭貸款業務的主要合作銀行，其中由銀行獨家提供開發貸款支持的項目，該銀行享有項目個人住房按揭貸款的優先辦理權;由多家銀行同時提供開發貸款支持的，該銀行辦理個人住房按揭貸款的佔比原則上不能低於其開發貸款的佔比」。

通俗的解釋就是，銀行對房企審批了開發貸後，要求獲得的按揭貸規模佔比不低於同一個項目的開發貸規模佔比。

「按揭貸綁定開發貸也是行業常見做法，開發貸利率低，銀行已經沒什麼賺頭，如果不能借開發貸獲得一些優質零售客戶，那就真是賠本賺吆喝了」，一家股份制銀行北京分行人士對本報記者表示，「銀行獨家審批開發貸的項目，通常不會允許購房人選擇其他銀行申請貸款，當然，公積金和商貸組合貸款是可以的。此外，最多會對一些關係戶開口子。」

「優先承租」亮相

對於部分房企來說，銀行除了是優質的金主，還可能是優質的客戶。

在一份商業銀行與房企的戰略合作協議中，《證券日報》記者注意到了「優先承租」的表述——「銀行優先承租房企擁有的商業地產。對於房企及其成員單位擁有的商業地產，地理位置等相關條件符合銀行要求的條件下，銀行優先承租房企及其成員單位擁有的商業地產」。

商業地產近年來一直頗受爭議，有觀點對其市場潛力堅定看好，也有觀點認為商業地產是過度泛濫的。

本報記者身邊一位日前剛剛在北京為早教項目選址的朋友表示，「走訪和接洽後發現，我們有意向的商業地產項目的每平方米租金是低於團隊預期的。」

「我負責推介的南四環一個項目，如果能幫忙聯繫整棟租下來，房主願意給中間人非常客觀的中介費」，一位地產中介公司員工在本報記者暗訪時表示，「但是目前一直沒有推介成功」。

有第三方數據顯示，商業地產整體呈現買方市場，一線城市目前商業地產空置率為7%，二線城市空置率約為21%，三線城市空置率達到28%。

(編輯：楊少康)

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