炒房慣性三大支柱：致家庭住宅不動產動力充足

從歷史經驗看，國際大都市的房價一般都會經歷周期性波動。但剔除物價因素，這些大都市的房價長期運行走勢整體平穩。當前，我國房價上漲預期尚未逆轉，雖經曆本輪嚴厲調控，但我國居民家庭配置住宅不動產的動力依然充足。

炒房慣性三大支柱

目前，一些熱點城市的住宅不動產仍具有投資屬性，但超配熱點城市的住宅不動產，勢必以放棄家庭流動性為代價。而賬面投資收益以交易變現為前提，它取決於中低端人群的購買力。而在房價過度偏離基本面的情況下，熱點城市住宅置換鏈條運行必然受阻，加上政策調控收緊，加劇房地產市場流動性壓力，財富效應或將是一種財富幻覺。

2016年以來我國熱點城市房地產市場的持續升溫及房價的大幅上漲，更多受到房地產市場投資投機需求的驅動，再一次展示了市場根深蒂固炒房慣性的力量。巨大財富效應、房地產路徑依賴、預期自我實現機制，構建了炒房慣性三大支柱，導致家庭超配住宅不動產動力充足。

一是巨大財富效應釋放了空前的房地產投資投機需求。

1998年我國啟動住房制度改革以來，住房不動產投資無疑是近20年內最富價值的投資品種。特別是2003年以來，我國出現了住房價格普遍上漲現象。作為國際大都市的北京、上海、深圳，以及作為區域經濟金融中心的南京、杭州、廈門、天津等二線城市，住房價格均出現了巨幅上漲。

回顧住房價格歷史運行軌跡，除2008年四季度因執行適度從緊貨幣政策致樓市資金閥門收緊引發房價小幅回調外，二十年間我國住房價格大體呈現單邊明顯上漲態勢。以北京為例，1998年北京市城鎮職工年平均工資為12285元；2015年北京市城鎮職工年平均工資為85038元，較1998年上漲了5.92倍。2003年，北京市原內城四區住房均價為5600元；2015年，北京市內城住房均價約為6萬元，較2003年房價上漲了9倍多。

特別是經歷2016年房價大幅上漲後，北京原內城四區住房均價從6萬元跳升至10萬元以上，而城鎮職工年平均工資漲幅卻遠遠小於房價漲幅。類似情況在其他熱點城市均有不同程度體現，顯示出住宅不動產投資的巨大財富效應。

二是房地產路徑依賴引發集中的市場道德風險。

2003年以來，房地產業迅猛發展，並帶動國內需求擴張，支持了經濟持續較快增長，城市發展面貌也得以迅速改觀。在這個過程中，地方經濟發展與房地產業高度關聯並逐步形成路徑依賴，房地產投資在全社會固定資產投資中佔據重要份額，加上房地產作為社會融資廣為接受的抵押品，房地產金融迅速膨脹。

在這些因素綜合作用下，形成了房地產路徑依賴自我強化的運行軌跡。而房地產業路徑依賴所形成的發展模式慣性，引發了集中的道德風險，使得房地產投資投機意願處於低風險、甚至是無風險的運行狀態，完全背離了市場經濟內在需要風險與收益相平衡的規律，導致我國房地產市場運行在相當長時間內進入「拒絕調整」模式。

三是預期自我實現機制給炒房慣性添注動力。

資產價格是市場對資產價值的評價，反映出市場對資產價格未來走勢的預期。當市場中大多數投資者預期資產價格上漲，則交易將促使實際資產價格向預期方向變化，直至當期資產價格在剔除時間價值後等於市場預期價格，這就是所謂的預期自我實現機制。我國熱點城市住宅價格運行就顯示出顯著的預期自我實現特徵。

以國際大都市住宅價格為參照物，市場普遍預期一線熱點城市房價將與國際大都市接軌，由此大量社會資金湧入，加上市場投資投機炒作，一線城市房價超越基本面支撐出現大幅上漲，透支了未來購買力。而房價上漲預期的自我實現機制，導致實際住宅交易價格出現高位接力上漲現象，反過來又進一步強化了房價上漲預期，為炒房慣性添加了充足動力。

雖然住宅兼具投資與消費屬性，但考慮到住宅不動產高昂價值，無論是住宅投資，還是住宅消費，歸根到底還是家庭財富配置結構問題。1998年我國住房制度改革以來，住宅不動產作為家庭財富配置主要品種呈現出快速上升態勢，貨幣財富比重明顯下降。在房價高位上漲壓力下，舉債購房導致家庭流動性最低限度運行的情況並不鮮見。特別是在一線熱點城市，二手房市場成交活躍度明顯高過新房，而其中的住宅置換鏈條支撐城市房價高位上漲。

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