房地產商教你如何玩轉房地產

老孫，夠能幹，或夠個性，知道他的人一般都會在其中二選一。

數不清的財經記者，都是老孫的粉兒。

去年，鷹覓君寫過一篇《我和孫宏斌不得不說的故事》，裡面的一句話是我的終極評價：

「老孫做企業，大起大落，跌宕無常。這樣的際遇，不少實業家都經歷過。與後者挾裹於政商時局透出的悲壯濟運不同，孫的大成大敗，以及之後的大敗大成，基本都可歸因於他性格的宿命，從而讓這大開大闔的二十多年，最終成了孫自導自演的一部純勵志大片。」

評判一個人其實是一件非常難的事情，本人都很難看清自己，更別說外人，何況老孫還是這麼一位叱吒財經界的話題人物。鷹覓君以前連續做過七年的財經人物記者，在傳統媒體時，總是被要求從人性的角度來詮釋商業人物和商業邏輯。

上面那句話，鷹覓君足足想了四十多分鐘。然後覺得，這應該是最合適的判斷了。想著即便後來老孫看到了，不同意，也可以算是一種映像。

老孫被成敗大滿貫的人生經歷，是他如今江湖地位的背板，也是他一出口談市場就會熨燙地產界的緣由。

順馳是老孫心中最大的痛，一般人不能碰。但在昨天的北京壹號院全球發布會上，老孫也承認他是地產界里唯一吃過現金流大虧的人。這是不是在說明，老孫對過去已經釋然了？

當然，老孫基本是傲嬌的，並且資本篤厚。

順馳變成往事後，融創的三級跳姿勢駭人，直至在2015年直升全國銷售排行前十名。尤其在2010年後，融創捕捉市場機會的神功讓人嘆為觀止。過去，順馳再怎樣半路摔下老孫，那也是老孫一手調教出的大黑馬。

昨天的發布會上，老孫說話像拉家常，總結了這幾年的優勢：

「其實準確地說，這一輪發展的情況下，我們其實比別的公司佔了一個優先。我們比市場的反應慢了半步，但是我們比別人快了半步，這個是我們最自豪的地方，我們對市場的判斷，這種調整，是我們能抗風險的地方。」

鷹覓君仔細分析了這句話的信息量：慢半步，或是指2010年後一線城市限購，房企紛紛出走三四線城市，而融創還是原地不動；快半步，或指當三四線賣不動時，融創便加大在重點城市拿地的力度；還有現在，地價居高不下，融創的併購連下城池，成為如今最激進的土地併購大王之一。

事實證明，老孫全做對了。他的市場洞察力和行動力的確是可以傲嬌的資本。

三年前的農展館「地王」，老孫嚇壞了一大批人。當年鷹覓君第一時間看到這個消息，立刻顫抖著給老孫發簡訊，請求採訪並且上封面。

所有人都以為老孫瘋了。當時北京房價才不過兩三萬、三四萬的樣子，這塊地的樓板價就達到了7.3萬/平米。

三年過去了，在農展館的「地王」上，北京壹號院已經賣到了20萬/平米，並且到了挑剔客戶的程度，不是任何想買的人都可以賣給你。

這般傲慢、傲嬌和個性，除了老孫，地產界再沒人了。

不管怎樣，老孫賭贏了。

昨天的發布會，老孫妙語如珠，笑點頻出，不時賣賣萌，時而碎碎念——

「我不理解你的問題，我也不知道我在說什麼」。

「他們什麼也不讓我說，我就……」老孫委屈地瞥一眼旁邊坐著的荊宏和樓艷青。

不過，昨天兩個多小時的發布會，老孫說了至少不下四次的「要小心」。

小心什麼？是地價。

老孫說，「買地都有自己的看法，我自己覺得這個風險就是特別特別大，它是慣性的，房價漲的時候你就覺得這輩子就是這樣了，但是這是不可能的，現在房價漲得這麼快，後面很多年這個空間也會沒有了。地價比房價漲得還要快，現在經濟形勢這麼差，房地產一枝獨秀，這個肯定是不對的。這麼多年了，蘇州的房價一直在兩萬，南京的房價都沒有超過三萬的，現在一下子樓麵價都到了三四萬，這個肯定是不對的。我覺得我們會非常得小心。」

「這個是我們的想法，當然我覺得由於每個人判斷不一樣，我們自己根據我們的判斷去做一些決策，地買錯了以後怎麼也做不對。」

這會不會是老孫的偏見？

就在上周，融創明明在上海剛拿到一塊「地王」，並且，年初時候老孫還嚷嚷不會在北京上海拿「地王」。

老孫是這麼解釋的，「現在每塊地都是地王，因為這塊的起價就是上塊地的成交價，不是地王是不可能的，只要新地出來都是地王。我首先我想說一下，我從來沒有說我不在北京上海拿地，我是說北京上海地太貴了以後不能拿，我們要小心了。」

「這個項目對我來說，它是一個挺小的低密度的項目，然後那個地方的市場，周圍就有一個項目賣，為什麼它賣得不貴，是因為限價，政府批不了，以後那個地方整個產業什麼的，我們認為3萬8在那個地方真的是一個可以接受的價格，我們的成本可能都在5萬7左右，但那個項目起價可能在6萬以上，這個是肯定的，依為我們的產品能力它是沒有風險的。」

「這跟開發商來說是不同的算帳方式，我們覺得這塊地對我們來說是合適的，重要是每個人的日子自己過，我自己沒有覺得這個有什麼。」老孫重申。

老孫會算賬，北京壹號院教育了大家。

說實話，昨天老孫的一番地價泡沫論，讓鷹覓君真真切切地讀到了他的恐懼。

老孫真的變了。不再是當年那個敢和柳傳志對著干，當面和王石叫板的那個愣頭小伙了。

昨天北京壹號院發布會啟動儀式上，老孫、荊宏和樓艷青三人一同上台，樓艷青側身要站邊上，老孫一把把她推到了中間位置。站在最邊上的老孫，面對鏡頭，微笑。

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