北京再傳大消息，三年後房子你還能賣給誰？

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摘要：三年後房子你還能賣給誰？

這是一個大家都容易忽視的問題，但對於房產投資人來說，是必須要面對的

。

很多人，都想在房產投資上掙到錢，但能在房產投資上掙到錢的不足5%，和炒股一樣，大多數都成了墊腳石

，只有塔尖上的少數人能夠掙到大錢，而且可以全身而退，而這一批人很早以前都掃貨進場了，現在都已經隱退或正在悄悄地出貨，按照他們的話說，現在是最佳的變現時間，而不是最佳的進場時機。

一、北京今後五年將再建150萬套房

6月15日，北京市「砥礪奮進的五年」系列發布會在京舉行。北京市住房和城鄉建設委員會副主任、北京市住房保障辦公室主任鄒勁松表示近期的各種調控有效抑制了房地產市場過熱勢頭。今後，北京將堅持新增建設與盤活存量並舉，未來五年將新建150萬套住房。

據了解，150萬套住房中，產權類住房100萬套、租賃住房50萬套。產權類住房中，商品住房約佔70萬套，包括25萬套自住型商品住房、25萬套改善型商品房和20萬套中低價位、中小套型商品住房。

除此之外，他還強調今年4月起，為進一步完善北京住房供應體系，

北京從公共租賃房、自住商品房項目中專門切出不低於30%比例的房源，分配給長期穩定就業的「新北京人」。

我們看看北京頻頻表態，動作更是不斷，似乎真有一點不降房價決不收兵的架勢，貸款沒有了，學區房教改了，人口正在控制，新房正在建。無論從基本面的供給需求，還是從金融端的槓桿，甚至樓市的附加福利，全部都在立體打擊，希望可以用實際行動踐行，房子是用來住的不是用來炒的這個基本原則。

如果未來五年真的建設150萬套房，基本夠300-500萬人居住，而未來五年北京人口的目的，基本上是不增長甚至負增長的。還要把大量產業向新區轉移，向北京的郊區縣轉移，另外，我們之前還說了，北京住建委開會，準備開始大力發展長租房市場，而之前其實一直對這塊是有分歧的，那幾年的領導認為該以房控人，房價不能太低。房子太便宜北京人口將暴漲。但事實證明這完全是錯誤的，結果就是房價很貴了，北京人口還是暴漲了。

最後才恍然大悟，外來人口都是租房的，而很少買房

，房租又是高度市場化的，房租上不來，人就少不了，而隨著這些年房子越蓋越多，越炒越厲害，房租開始不升反降。所以基本上沒辦法把房租大比例提升，所以這條路基本破產。現在新領導的思路已經轉變到以業控人，建造幸福宜居城市。逐漸疏解產業，淘汰低端產能，讓產業把人帶走，而不是靠高房價把人嚇走。

別忘了今年的北京可是承諾過，房價同比不增長的。再加上因城施策，所以如果這個標杆倒掉了。那麼圍繞北京的京津冀，圍繞上海的長三角，圍繞深圳的珠三角可能都會受到巨大的影響。

歷史不會簡單的重複，但總會驚人的相似

。近日隨著調控的趨嚴，貨幣政策收緊，樓市已發生明顯轉向。與上一個樓市調控周期內發生過的陣痛一樣，

房企資金鏈斷裂、房貸利率全面提高、房價橫盤、開發投資增速放緩……諸如此幕再次重演。

二、房企資金鏈斷裂

近日，一條「深圳某百強房企欠薪3000萬，疑資金鏈斷裂，老闆去向不明」的消息在地產圈廣為流傳，

這家房企是奧宸地產

。

據奧宸地產官方網站資料，集團創立於1996年，具有國家一級房地產開發資質，總資產超180億元。經過多年的發展，現已擁有深圳、北京、昆明、騰衝等多個城市的房地產項目，還曾在美國韓國開發過項目。

奧宸地產的資金斷裂問題，實際上是淪陷於上一輪調控中

，

雖然從2015年開始，政府救市市場回暖，但奧宸一直未走出泥潭。

奧宸地產在2014年就開始出現了資金斷裂的問題，雲南2個項目停工，深圳項目去年也被司法查封。

究其原因，是

因為上一輪房地產牛市時，奧宸地產步子邁的太快

，2010年老闆放出豪言，三年銷售要做到200億，擠進全國房企前20強，完成幾大城市群布局。

雖然2015年奧宸地產通過出售深圳優質土地，緩解了部分資金壓力，但始終沒有周轉過來。與這一輪牛市也無緣。

如今，在深圳奧宸地產南山阿里雲大廈辦公室，因拖欠物業費已被貼上封條，根據門上的通知函顯示，奧宸地產共欠費用399萬餘元。

據悉，奧宸地產2016年8月承租阿里巴巴T2座9樓，而在今年5月收到《催款通知書》，一年不到，連辦公租金物業、水電費用都無法繳清。

而事實上，房企資金鏈斷裂並非個例。就拿之前的樓市調控來說，

全國倒下的房企也是不勝枚舉，二三四五線城市的爛尾樓遍地開花，還不乏知名的百強房企

，舉三個例子。

1、

2011年9月，綠城開始被破產的流言所困

。

2012年斷臂求生，引入香港上市公司九龍倉作為第二大股東，又將一部分項目賣給融創。2013年新疆項目遭遇合作方的惡意構陷。2014年經濟下行，中高端房地產的銷售越發困難，最後，掌門人宋衛平出售大股份給融創孫宏斌，經營了20年，產品在行業內口碑非常好的綠城，以改名藍城告終。這幾年，哪還有他們的聲音。

2、

2014年，深圳的光耀地產出現資金問題

，

在惠州的多個項目停工，通過民間借貸和高息從銀行借款，也未能扭轉局面，最後破產。

光耀拿下的項目，都是在2011年到2014年，多數位於惠州，惠州在投資熱潮過後一片狼藉，成為鬼城不說，房子根本賣不動，利用高利貸資金，根本無法自救。

3、同樣

在2014年，江蘇華光地產資金鏈出現問題，項目融資難，信託融資中途叫停，到2015年8月，華光地產被宣布破產清算

。

華光地產破產原因，也是因為之前幾年房地產形勢大好，步伐邁得太快，拿地過猛，08年高價拿下的地一直不敢開發，不考慮土地價格，所以才導致資金鏈斷裂。

雖然2015年市場有回暖跡象，但華光沒有等到黎明，其在南京處於開發狀態的三個項目全部宣告資金鏈斷裂。

業內人士指出，

這些破產的房企，都是因為調控引發的，資金緊縮、擴張太快、產品不適銷，高成本融資等問題

。

有的幸運地躲過了上一輪調控災難，艱難地熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜裡。

三、理財產品預期收益與貸款利率首現倒掛

近日以來，房貸市場草木皆兵，任何風吹草動都能給脆弱的樓市帶來一場風暴。

此前，融360發布的數據顯示，目前，全國533家銀行中，已有20家銀行已經停貸，未來或有新增銀行暫停房貸業務。

不過央廣網隨後發布消息稱，

所謂「20 家銀行停貸」數據並不嚴謹，商業銀行並沒有大面積停貸

。

也有業內人士稱，20家銀行停貸數據並非由銀行證實，而且這20家銀行是總行還是分行並不明確。

但不可否認的是，

從

6月初開始，北京、上海、深圳、廣州等一線城市相繼出現了房貸利率大幅上調的現象，並且逐步蔓延至二線城市

。房貸收緊的跡象，越來越明顯。中原地產研究中心的最新統計數據顯示，

目前大部分城市首套房貸利率基本執行基準利率，二套房貸利率上浮10%~20%

。

值得注意的是，北京某商業銀行工作人員表示，

近期發售的理財產品預期收益率已經超過5%，而五年期及以上貸款利率只有4.9%

，即便按基準利率發放個人房貸，也是虧錢的。

有分析稱，由於銀行資金面緊張，造成了理財產品利率飆升，資金成本不斷加大，加之近期二手房成交量普遍下滑，個人房貸又屬於中長期貸款，流動性較差，銀行提高房貸利率也是無可厚非。

從央行和統計局公布的2017年5月份經濟數據來看，新增金融機構貸款1.11萬億元，同比多增1264億元。

房貸雖然不低，但同比明顯萎縮

。

居民貸款增加6106億元，其中中長期貸款增加4326億元，增速仍然不低，但同比去年同期下滑了近1000億元，同比降幅創11年以來新低，這意味著

房貸利率上調對房貸需求的影響正在逐步體現。

業內人士指出，6月份對銀行來說是二季度宏觀審慎評估體系（MPA）考核的關鍵節點

，

為保證流動性考核過關，加快信貸結構調整，銀行自然會提高房貸利率，控制資金流向房地產

。

業內稱，

流動性趨緊是此輪房貸利率上漲的主因，但內因還是金融強監管

。

近期國家加大整頓影子銀行的力度、加速去槓桿，導致銀行的資金面全線告急。

銀監會對金融市場融資逐漸收緊，逐步落實銀行的同業負債不得超出其總負債1/3的嚴格約束，個人新增房貸佔比也有著嚴格的數量要求。

從全國數據來看，

個人房貸的平均利率已經見底反彈，去年下半年最低值為4.52%，今年一季度為4.55%，未來走勢將或持續攀升

。

四、M2增速首次降至個位數，貨幣收緊

根據央行最新發布的數據，5月M2同比增速為9.6%。值得一提的是

，

這是自從1986年有統計以來，M2增速首次跌破10%的歷史性大關！

央行有關負責人表示，M2增速放緩主要是金融體系降低內部槓桿的反映；而M2低增速可能成新常態。也就是說，

這相比過去兩位數增長，毫無疑問貨幣緊了。

M2回落同時，房地產市場過熱勢頭亦被明顯遏制。

國家統計局周三數據顯示，2017年1-5月份，

全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點

。

其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。

銷售方面，1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月份回落1.4個百分點。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。

五、京滬深房價連續7個月橫盤

Wind資訊統計顯示，自2016年9月底全國各地樓市新政相繼出台後，一線城市首當其衝，

除廣州外，北京、上海、深圳三大一線城市新建商品住宅價格指數已連續7個月環比增速維持在0.6%以下，且多處於負增長區間

，

近乎處於橫盤狀態。其中，深圳4月份環比零增長，此前已連續六個月環比負增長。

中原地產首席分析師張大偉也認為，過去兩年，大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物，目前，房貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放款時間明顯延長，這些房地產調控政策疊加產生的作用。購房者的資金成本持續上升，貸款的壓力越來越大。

目前，市場成交已經全面降溫，降價開始出現

。

中國社科院近期發布的5月《住房市場發展月度分析報告》預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，

多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。

六、三年之後房子你還能賣給誰？

這是一個大家都容易忽視的問題，但對於房產投資人來說，是必須要面對的。

這是屢次強調的一個問題：

在買房之初必須要考慮到以後的賣房，也就是說將來的變現，如果不能變現，再大的升值都與你無關，如果不能輕易變現，你就會為找到一個接盤者而耗時半年乃至一年之久。

現在買進，相對於年初或者三個月前，應該是在高位，如果未來三年內不再上漲或者緩漲，我們就相當於炒到了山頂或次山頂，然後在上邊站崗放哨，就如同2013年下半年衝進去的那一撥客戶一樣，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了三年崗，要不是今年下半年的房價暴漲讓他們得以解套，真不知道他們什麼時候才能解脫。

在市場瘋狂的時候，有一類人更加瘋狂，指的就是散戶，我身邊現在殺進去的房投大佬幾乎很少再見了，相反，那些前些年一直觀望的剛需客戶則信心滿滿的殺了進去，這不能不讓人警惕。

下面就讓我們分析一下三年之後，到那時，看看你的房子賣給誰？

三年之後，按照最快速計算，就是我們買的房子基本交房並辦理了房產證可以正常上市交易了，如果說現在的大部分都是炒房客，到那時應該大部分都該拋售房子，在二手房市場，你的賣房競爭對手可謂眾多，到時候你能輕易地找到下家嗎？這一點，尤其是那些郊區盤的客戶可以面壁好好思考思考，可別到了該變現的時候傻眼了。

三年時間太長，任何政策上的變動都可能出現，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然後利率再次提高到7以上，如營業稅2年減免改為5年減免，如個人所得稅按照差額的20%徵收，如增值稅按照商業地產的30%或60%徵收，如此，你的二手房交易稅費一項就可能達到35%左右，這還不算後期的房地產稅等持有環節的稅費徵收等，更要命的是再來一次嚴厲限購。

此外，房價暴漲之後，政府必然會釋放更多的土地來增加供給，以此來改變未來市場預期，但如此一來，又會導致未來兩三年內土地供應大增，未來的一手房投放量大幅增加，到那個時候，就不再是現在的供不應求，而是供大於求，到那時，你的二手房還能是個香餑餑嗎？

看看，提高稅費和限購，會減少未來的市場需求，提高稅費會提高未來的交易成本，如此一來，如果你的房價上漲50%左右，算上三年的月供支出，你基本掙不到錢，如果上漲一倍，可以掙一點錢，但在變現的時候也會面臨客戶稀少的問題，再加上未來三年供應增加，供求關係就會逆轉，

到那時，你再變現，還會像現在這麼好變嗎？

如果你在08年、09年賣過房，或者說你在2011、2012、2014、2015這四年賣過二手房，你就會知道，當市場不好或政策限制的時候，你想把升值的房產變現並不容易，有時候需要半年，有時候需要一年，有時候需要更長時間，這對於那些急需要錢的投資者來說簡直是一種煎熬。

事實上，在2006年到2016年這10年間，真正容易出手變現的時間只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，還有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易變現，即使能變現也是以犧牲巨大利潤為代價的。

很多人，都想在房產投資上掙到錢，但能在房產投資上掙到錢的不足5%，和炒股一樣，大多數都成了墊腳石，只有塔尖上的少數人能夠掙到大錢，而且可以全身而退，而這一批人很早以前都掃貨進場了，現在都已經隱退或正在悄悄地出貨，按照他們的話說，現在是最佳的變現時間，而不是最佳的進場時機。

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