崑山/嘉善/太倉/啟東，環上海四鎮，投資潛力即將爆發！

在長達半個月的長三角城市群考察中，我們特意考察了三個縣級市和一個縣城，它們是啟東、太倉、崑山、嘉善。它們之間的共同特徵，就是依附上海。它們對上海的親密和接近，超過了它們原有的行政歸屬地。

在2016年之後，因為上海限購和漲幅過大，在巨大的剪刀差之下，上海外溢人群蜂擁進入這些區域，這四個城市都迎來了各自的房價高峰。崑山花橋鎮的房價均價甚至達到了23000左右，直逼蘇州市區。

今天，我們就站在環滬角度，站在上海未來發展的角度，從宏觀方面來分析這四個城市地產的未來？它們是上海遠郊巨大的泡沫嗎？它們的前途是光明還是充滿灰暗？

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上海！上海！

環滬四鎮依附的是上海，所以它們必須得看上海的臉色行事，而上海的一舉一動，都深刻地影響著他們的未來。

2016年11月公布的上海2040整體規劃，顯示出了兩個重要的信息：一是到2040年，上海的建設用地指標將呈現負增長，上海的整體城建面積將保持在3000平方公里。二是到2030年，上海的人口將保持在2500萬。

這是很重要的信息。而在2016年5月發布的長三角城市群整體規劃中，就已經對上海的人口做出了預測。

綜合以上消息，所告訴我們的最直觀的信息是：

2020年，上海人口將達到2500萬；

2030年，上海人口將保持2500萬。

這主要說明了兩個問題：

1、負增長的城市建設用地；未來20年人口總數毫無變化；這昭示著上海將長時間地停止擴張，進行自我迭代和升級。

2、上海市控人控地的大規劃，以及與周邊環滬區域樓市價格嚴重剪刀差的長期存在，將導致上海市人口持續溢出，並具有長期性和穩定性。

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誰才是上海人口外溢的受益者?

在上海周邊，共有四個與上海接壤的城市，分別為啟東、太倉、崑山、嘉善，四個縣或縣級市從北向南，呈弧形將上海包圍，我們稱之為環滬四大重鎮。而它們也因地緣，成為了上海外溢的第一站。

1、我們先來看區位

我們從地圖中，可以看出環滬四大重鎮，分別都有自己相互接壤的區域，這些都是無縫可以銜接的區域：

啟東：位於上海正北，崇明區、浦東新區；

太倉：位於上海西北，寶山區、嘉定區；

崑山：位於上海正西，嘉定、青浦、松江，甚至整個上海主城區；

嘉善：青浦、松江；

平湖：最南，金山區，最弱，忽略不計。

可以看出，崑山因為地處正西居中的位置，所以是接受上海輻射範圍最廣的城市。嘉善和太倉持平，與自己接壤的區就是主要輻射區。啟東最弱，因為太靠東，並且隔著崇明島，所以只有浦東新區。

2、再來看到上海市中心的距離

以上海人民廣場為中心，我們測量了上海市中心到環滬四鎮的直線距離，它們分為兩個等級：

50公里範圍之內：太倉41公里，崑山正好50公里，崑山花橋鎮最近，只有31公里。

50公里範圍之外：啟東66公里；嘉善最遠，68公里。

但我們只測量直線距離，並不完善，還必須考慮通勤工具，不同的通勤工具，所帶來的時間和方便程度是完全不同的。

3、通勤工具和時間

啟東

啟東在南通市的最東邊，上海的北邊，與上海浦東分別佔據長江入海口的南北兩側。但是南通市異常的封閉，至今為止，南通與上海僅有一條滬陝高速相連。滬陝高速從浦東向北行，穿越崇明島進入啟東，轉而西行。這是啟東目前與上海最主要的連通方式。

太倉

太倉市中心直線距離上海人民廣場41公里，是四個城市中心區域距離上海最近的一個，比西南的嘉善縣要近將近30公里。

太倉沒有到上海的地鐵，也沒有高鐵。只有城際公交快錢，太倉朝陽路滬太快線距離上海地鐵11號線嘉定北站，15-20分鐘車程。

但是，南通到上海的滬通高鐵正在修建，2019年通車，經過太倉。這對太倉來說是個利好。

崑山

上海地鐵11號線直通崑山花橋，這是全國第一條跨省鐵路。地鐵從花橋鎮到徐家匯僅需70分鐘左右。蘇州乘機規划了地鐵S1線，從蘇州市直通崑山市區，一直到花橋與上海地鐵11號線對接。

崑山南站是京滬高鐵和滬寧城鐵的綜合換乘站，每十分鐘就有一班高鐵通向上海虹橋站，而高鐵從崑山南站到上海虹橋站只需20分鐘。京滬高速穿崑山而過，並在花橋進入上海。從花橋開車30分鐘可到虹橋，45分鐘可到徐家匯。

嘉善

嘉善是四個環滬城市中，唯一的一座縣城，但也是除崑山外，與上海交通最好的一個。這主要得益於嘉善地處上海、嘉興、杭州城市帶的直線之上。

嘉善與上海有滬杭高鐵，和滬杭高速相通。一直傳言上海九號線會修到嘉善，不過目前來看，這是一個非常遙遠之事。

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環滬四鎮地產現狀

啟東

啟東的地產是受到上海影響最弱的一個。這裡更像是上海，特別是浦東上海人的周末度假休閒遊的區域，來吃吃海鮮之類的。但啟東的教育一直是很強的，這也會吸引一部分人群。

我們特意去看了恆大威尼斯水城，啟東整體的均價在15000左右，而恆大在售三期高層均價只有7000，巨大的價格差確實吸引了一批上海人來買房，但我並不看好定位為旅遊地產的項目。

關於啟東，後面將有專稿分析。

站在啟東恆大海上威尼斯酒店8層遠眺

太倉

在崑山東側，和花橋鎮區域，崑山當地的購買需求已經完全被壓制，沒有消費能力。但對於太倉而言，本地消費可以佔到五成以上的份額，依然有價格承受能力。

從地理位置上來說，太倉位於長江西岸，上海西北，與寶山嘉定接壤，位置略次於崑山。但距離上海足足比嘉善近了30公里。只是因為沒有高鐵，所以上海人對太倉的購買力度並不是很好。

只是在2016年的瘋漲中，新橋和崑山客戶自動外溢至此。崑山市區到太倉市區的距離還不到20公里。

太倉目前主要的發展趨勢就是沿滬布局，值得關注的區域是科教新城、以及瀏河，這些都是與上海接壤的地方。

太倉街景

崑山

在整個長三角區域，崑山是與上海融合最好的一個城市，從地鐵到高鐵，再到高速，崑山已經全面與上海對接。這導致崑山成為房價最為瘋狂的一個，特別是新橋，遠高於環滬周邊城市。

崑山花橋位置十分優越，夾在嘉定和青浦之間。2013年前，花橋只是崑山最東部的一個小鎮。2013年底，地鐵11號線開通，一夜之間，花橋身段不同往日。

地鐵11號線進入崑山第一站兆豐路站

2016年初，全國瘋漲，上海限購，花橋和崑山成為了最大的受益者。幾天前，我們開車來到花橋，看了一個與上海安亭接壤的項目鑫苑鑫都匯，價格已經賣到了21500元。在新橋鎮上一個距離11號線花橋站2公里的的項目，價格在24000元。而新橋的均價已經到了21000-24000元。

之後，我們又去看了崑山市東區的一個中南開發的項目，價格賣到了16000多。而周邊的均價在16500元。

很顯然，2016年因為地鐵，花橋是上海市場外溢的最大收益地區，價值直逼蘇州市區。而崑山東區得益於新橋自然西延，崑山市區得益於高鐵20分到虹橋。

整個新橋區域，包含崑山東，已經基本上屬於外來市場，本地需求已經被完全壓制，新橋鎮95%房子都被上海來的客戶所買走。

嘉善

在新橋的房價漲到了20000之後，原本彙集的客戶群開始分散外溢。因為高鐵和高速的優勢，嘉善成為崑山之外，上海人買房最多的地區，其火熱程度僅次於花橋。

以嘉善孔雀城為例，2015年均價只有4900元；2016年初漲到了6500元；過了2016年10月，價格突破10000元，幾天前我們去的時候，均價在15500左右。

而在近期，一連三天被新聞聯播報道，更是將嘉善推到了風口。一個流傳的說法是，嘉善是上海的嘉善，嘉興是浙江的嘉興。這從側面反映了嘉善本地人的態度。

關於嘉善，後面將有專稿分析。

嘉善孔雀城銷售中心

綜合來看，在環滬主要的城市中，地理位置優秀，自己基礎良好，有能力承接上海人口外溢的地方，也就這幾個地方。這其中的區別在於，蘇州的崑山和太倉，本身實力就已經開掛，所以對上海的附庸力度並不是很強。而嘉善和啟東，另當別論。崑山的GDP甚至和嘉興不相上下，只少了600億元，這就是浙江和蘇南的差距。

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米宅觀點

1、2016年11月30日，上海市政府通過了2040年城市總體規劃，提出未來20年內，人口控制在2500萬，施行嚴控；並且明確指出，建設用地指標，在國家規定的範圍內做負增長。這就是上海未來20發展的基本面，也是環滬城市的機會。

2、在整個上海周邊，北到南通、西到蘇州東、南到浙江嘉興，將迎來一輪規劃紅利期，這一圍繞上海的環線將成為未來長三角值得關注的投資價值區域。這其中的四個核心城市就是啟東、太倉、崑山、嘉善。

3、上海的西北端比西南端短30-40公里，所以上海對於嘉定寶山及青浦向蘇州、吳江、太倉的延伸發展是有支持力度的，地鐵11號線能通到崑山花橋就是證明。但對於嘉善的發展卻要次之，更北側的南通力度更弱。這就是我們判定環上海城市圈發展的優先次序標準。

4、因為絕佳的區位和交通配套，崑山成為上海外溢人群最青睞的區域；但崑山房價因此水漲船高，並超出了外溢人群的消費能力。人群沒有別的選擇，只能再次轉移，尋找下一個窪地，嘉善因為交通配套和非常低的價格，成為了人群湧入的下一個目標。與此同時，那些因為地緣關係的客戶，轉向了太倉和啟東。

5、縱向對比，崑山新橋目前的價格最高，均價到達了24000；而嘉善孔雀城的價格在15500元，這是嘉善的機會。橫向對比，距離北京80公里的固安，孔雀城的基本上已經達到了30000，由此可以對比環滬的潛力。

6、目前來看，崑山新橋價格已經過高，超出了上海外溢人群的購買力。而崑山之外，嘉善因為交通配套優勢和價格優勢，成為人群轉移的主要目的地，嘉善孔雀城主要客戶群就是來自上海。而太倉因為交通劣勢，價格又並不是很佔優勢，所以對上海的吸引力相對較弱，但2019年滬通鐵路開通後，會慢慢追上來。啟東最弱，但4月份，啟東市去拍的一塊地樓麵價在7200元，在大形勢之下，也必然很堅挺。

7、上海控制人口流入和土地供應，必然會導致供應缺口，再加上明顯的價格剪刀差，在基礎建設配套和周邊城市越來越緊密的前提下，大量需求持續而穩定地外溢到周邊區域，這是將來20年內必然的趨勢，也將使上海周邊城市具有非常大的投資潛力！

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