棚改任務逐年加碼 保障房建設的主力類型

日前，國務院常務會議明確，針對目前一些地方棚改推進難度加大、配套建設滯後、融資困難等問題，進一步提高貨幣化安置比例，確保完成今年再開工改造600萬套的棚改任務。此外，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。

棚改進入攻堅期

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，從社會層面來講，棚戶區改造有利於營造公平公正的生存環境；從經濟角度而言，對於拉動投資、去庫存等方面都有積極的作用；從企業角度來看，也能利用棚戶區改造實現城市運營，而不簡單是房屋增量開發的這樣一個角色轉變。

棚改進程加快

但資金壓力凸顯，作為我國保障房建設的主力類型，近年來棚改任務逐年加碼。

數據顯示，我國棚戶區改造計劃數量由2009年的80萬戶增長到2014年的470萬戶，增速較快。到了2015年，這一棚改計劃上調至580萬戶；而2016年和2017年的棚改計劃均為600萬戶；隨後3年（2018至2020年），我國將再改造各類棚戶區1500萬戶。

分析人士認為，棚改任務逐年加碼，一方面是改善相關民眾的居住條件，另一方面，政府也打算通過加大貨幣化安置的方式，幫助解決一些城市的樓市庫存問題。

然而記者注意到，在早前棚改任務逐年加碼期間，國務院在2013年發布的《關於加快棚戶區改造工作的意見》中，將2013年的棚改目標由此前提出的304萬戶降低為232萬戶。其下調的主要原因，就是棚改面臨的巨大資金壓力。

「資金來源是棚改繞不過的難題。」方正證券房地產首席分析師夏磊對《證券日報》記者指出，一直以來，棚改依託中央、省、市（縣）三級財政統籌，資金壓力大，特別是市（縣）一級，本身財政收入非常有限，對棚改的投入捉襟見肘。尤其是新預演算法實施後，棚改融資機制亟待創新，也在一定程度上加劇了「融資難」。

為解決棚改融資難問題，國務院第95次常務會議明確，首先要創新融資體制機制，推動政府購買棚改服務方式，鼓勵多種所有制企業成為棚改實施主體，開發銀行等金融機構可依據政府購買棚改服務協議對棚改實施給予貸款。

其次鼓勵農業發展銀行在其業務範圍內加大對符合條件的實施主體給予貸款支持。再者進一步加大中央預算內投資和中央財政支持力度。此外，還要鼓勵商業銀行、企業等社會主體積极參与。

貨幣化安置搭起去庫存

與基礎貨幣投放橋樑

事實上，自2015年以來，房地產高庫存、高風險的問題就已屢屢被提及。與此同時，2015年房地產投資增速從年初的10.4%一路下滑到1%，部分城市的商品房積壓問題開始暴露。

夏磊認為，房地產庫存壓力大的背後，是過去幾年三線、四線房地產開發商瘋狂拿地增加供給，與三線、四線人口持續流出的需求減少的矛盾，因此，如何增加有效需求成為主要難題。

在2015年底召開的中央經濟工作會議明確提出，去庫存是2016年的主要任務，其中最重要的就是去房地產的庫存，在這之中，棚戶區改造貨幣化去庫存又是其實現房地產去庫存的重要方式之一。

「三線、四線房地產最核心的問題是沒有需求，與之相對的是大量棚戶區居民有住房需求，沒有購買能力，同時市場上大量的商品房又在積壓。可以說，棚改貨幣化就是架起商品房去庫存和基礎貨幣投放的橋樑。」

夏磊告訴記者，棚改貨幣化安置主要有三種形式：一是政府引導開發商，將普通商品房轉為安置房，讓居民自行購買；二是政府購買商品房，轉賣給棚改戶；三是政府直接給予貨幣補償。前兩種屬於定向安置，第三種屬於非定向安置。

按夏磊所說，棚改貨幣化安置所需資金，大部分來自於國開行的支持，這實際上相當於創新了基礎貨幣的供應渠道，拉動房地產需求的同時增加貨幣供應量，提振經濟。

那麼在去庫存方面，棚改貨幣化的貢獻又是多少呢？

方正證券提供的數據顯示，2014年至2020年通過貨幣化安置一共推動商品房去庫存14.7億平方米。

「總的來說，棚改具有一石三鳥的經濟意義。」夏磊告訴《證券日報》記者，一是拉動商品房銷售，二是央行運用PSL向政策性銀行投放基礎貨幣，為房地產市場注入流動性，三是創造上萬億元投資。

具體來看，棚改會通過三個渠道穩投資，首先是直接增加房地產投資，包括安置房投資和通過去庫存帶動的商品房投資；其次是棚改配套的基建投資；最後是拉動房地產40多個關聯產業的投資。據測算，2017年至2020年，棚改將拉動投資12.9萬億元。

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