房價降了，但你卻感覺不到？原來是他們在搞鬼

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來源：每日經濟新聞（nbdnews）

一大波樓市調控之後，房價真的降了嗎？

從官方統計上看，熱點城市房價的確降了，或者說至少穩住了。但是，購房者的體驗卻大不相同，甚至反而覺得壓力更大了。按規定三成首付的房子，購房者卻必須要交兩倍的錢。這是，為什麼呢？

其實，這是開發商搞的鬼。

在限價的調控下，「雙合同」已然是開發商規避政策的銷售門道。而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數購房者難負其重。

「雙合同」導致首付翻倍

根據《中國經營報》6月24日報道，在位於廣州增城的金地香山湖，銷售人員坦言該項目以「購房合同+裝修合同」的「雙合同」形式購房，並給記者填寫了一份涉及戶型、房價等內容的置業計劃表。

該房屋戶型約100平方米，折後總價約162萬元，但拆分為99萬元和63萬元的兩筆款項。如果購房者按162萬元、首付三成買房，那麼首付為48萬元左右。但是，在「雙合同」之下，購房者需要一次性支付63萬元的裝修合同價以及33萬元的首付，因此，實際上首付款就變成了約96萬元。

但是，一次性拿不出這麼多錢怎麼辦呢？銷售人員表示，對於63萬元裝修款，相關金融公司提供的可貸金額在30萬~35萬元之間，最高可分5年期限，但需要視個人的徵信情況和銀行流水而定。而且裝修貸手續費為1%，半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年，月利率也高達0.9%，等本等息的還款方式下，30萬元貸款總利息逾16萬元，月供約7700元。

了解的多個樓盤也大同小異，銷售人員均表示需要「雙合同」，裝修款項同樣動輒高達50萬元，但通過銀行信用貸只能貸到約20萬元。有銷售人員向記者直言：「最近取得預售證的項目大部分都會有『雙合同』的情況。」

值得一提的是，廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價約230萬元的複式洋房，首付款卻要130萬元，已是總價近六成。當記者追問首付款為何如此之高，銷售人員僅稱是公司要求，並把計算價格的紙張收走。不過，前來銷售中心拿取相關購房文件的購房者卻告訴記者，早前其在廣州中航城購買了一套平層洋房，簽的就是「雙合同」。

房價明降暗升

由於「雙合同」大行其道，廣州一手住宅房價的官方數據已背離真實水平，網簽價格與實際價格相差甚遠。

據網易房產數據中心數據，金地香山湖近期網簽均價約1萬元/平方米。然而，《中國經營報》實地走訪了解到，金地香山湖目前實際售價約1.6萬元/平方米，比網簽均價高出6000元/平方米。

此外，廣州中航城近期網簽均價僅為1.3萬元/平方米，而目前在售複式洋房實際售價高達2萬元/平方米。上述廣州中航城的購房者稱，其早前購買了平層洋房，房價約1.9萬元/平方米，但備案價格僅為1.2萬元/平方米，這7000元的差價要通過簽下另外一份合同補回。

資深房地產專家韓世同指出，一些樓盤的指導價格明顯偏離市場水平，「若真要按照政府指導價去賣房，很多開發商都要虧損。」

多位業內人士認為，目前廣州一手住宅的價格水分較多，而二手房管控較為寬鬆，其走勢才能反映真實的市場行情。今年4月廣州市（不含南沙、從化）二手房成交13652套，均價為1.7萬元/平方米，環比分別增長10%、7%，3月均價也環比增長了3%。

「雙合同」的四大風險

事實上，從去年開始，廣州就出現了部分開發商通過「雙合同」的形式規避政府限價政策。今年3月，中原地產廣州項目部總經理黃韜在採訪時表示，目前「雙合同」已經重出江湖，包括大開發商在內的很多樓盤都在使用雙合同。黃韜還表示，「雙合同」存在風險，但也是在你情我願的情況下發生的，在目前情況下，政府查處「雙合同」難度較大。

那麼，「雙合同」到底有哪些風險呢？

風險一：高額首付增加資金負擔

簽訂「雙合同」捆綁裝修，給購房者帶來了更大的首付壓力，以金地香山湖6300元/平米的裝修價格來算，購房者少則要多支付幾十萬的首付，這無疑是一筆不小的經濟壓力。

風險二：裝修由開發商驗收，質量難保證

在購房者與開發商簽署「雙合同」時，就等同於默認了裝修合同上的裝修標準，而此裝修標準則是由開發商定奪，因此裝修質量將由開發商驗收。而據業內人士透露，買房時提供的裝修合同上的裝修公司，大多與開發商有裙帶關係。那麼開發商是否會負責任地為業主檢驗裝修質量？

另外，相關法律人士指出，裝修合同是由開發商代簽的，但是裝修合同的簽訂對象卻是裝修公司。若是購房者日後發現裝修出現問題，維權將會面臨困境，房子的精裝部分交付時有任何狀況，購房者一概只能找裝修公司，若出現裝修公司跑路或涉及安全責任事故，則與開發商一概無關。

風險三：出售房產時將面對更高稅費

此前「國五條」要求二手房轉讓統一按照房價差額的20%繳納稅費，在這種情況下那些簽訂「雙合同」的購房者在出售房產時將要面臨更高額的稅費。

例如，購房者以150萬購買房產，若想今後以200萬的價格出售的話，理論上來說應該繳納稅費10萬元（（200萬—150萬）×20%）。但是此房產在購買時簽訂的是「雙合同」，購房合同中籤訂的費用僅為100萬，那麼出售此房產將面臨更高的稅費，即20萬元（（200萬—100萬）×20%），稅費一下子翻了倍。

風險四：違反政策，擾亂市場

近住建委人士表示：開發商「捆綁精裝修」的目的是為了規避政府限價的有關規定。開發商壓低住房銷售價來獲得政府的優惠土地或者行政許可，但是卻提高裝修價並捆綁銷售來實現房地產項目的高盈利，其行為實質是低價拿地、高價銷售，違反了限價政策。

同時，也有業內人士認為開發商以拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋真實的市場數據，會給房地產市場造成的是假象和錯誤的數據，市場的價格信號是不穩定或者是被扭曲的。

上有政策，下有對策，雙合同重出江湖，躺槍的永遠都是買房的小老百姓。認為國家應及時防範「雙合同」四大風險的，請點下方大拇指吧（本文觀點僅供參考）（來源：每日經濟新聞（nbdnews）綜合中國經營報、每經網、人民網-房產頻道）

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