投資澳洲，除了傳統的住宅地產，還可以選擇這種穩健的投資標的

作者 |JT Song

什麼是澳洲商業地產？

澳洲商業地產和國內商業地產本質上沒有區別，寫字樓、工業用地、零售業、酒店包括購物中心及學校，這些公事業單位的經營場所都算是商業地產。

不一樣的是商業地產基金，它跟商業地產有什麼區別呢？商業地產基金相當於在商業地產上面掛了一個信託基金的殼，通過這個信託基金，海外的投資者可以規避風險和不必要的費用。

從市場的供求方面來說，近幾年澳洲商業地產的數量呈下降趨勢。澳洲自由黨上台，大興土木進行大型基建項目，佔用了大量的土地，這些土地多是商業地產，因此最近幾年澳洲商業地產數量下降；

另外一方面，澳洲住宅地產在2012年以後飛速發展升值，很多開發商都把重點放到住宅地產上面，很多商業地產的批件都改成了住宅地產。

但澳洲的商業地產仍存在巨大的潛力。從年度的現金回報來看，商業地產在扣除一些費用後能達到6%甚至更高的回報率。由於住宅地產利息上升，費用扣除以後，大多數住宅地產凈回報率是3%-4%左右，由此看來，商業地產還有比較大的潛力。通過對商業地產樓盤租金的改變或結構性改造，甚至地皮性質的改變，商業地產的價值和價格有質的提升，甚至能翻好幾倍。

另外一點，商業地產可以幫海外買家省大量稅費，新出的政策就是新州在7月1號以後會對住宅地產加收4%的海外買家附加稅以及4%海外買家印花稅，也就是說新州的海外買家要多交8%的稅費，但是通過商業地產的基金模式就可以把這一部分附加費用完全規避掉。

在澳洲投資商業地產的風險比較低。2009年國際金融危機的時候，商業地產的租金回報率依然穩定在5%到6%左右，在歐洲，很多商業地產都是十年以上的長租，不會因為經濟形勢變化而對租金回報率有太大的影響。

就增值方面來說，金融危機的時候房產的價值會有所下降，但是做一個抵扣來說，基本上商業地產相對於其他的股票或者是一些別的項目來說是非常之穩的。

穩定的經濟狀況和不斷增長的人口使得澳洲的商業地產不斷發展。2010年以後，歐洲商業地產的投資額都在往澳洲走，其中很大一個原因，就是商業地產高回報，經濟穩固，整個社會結構也是比較穩定。

而且它有持續的新移民補充進入，對於土地的需求、商業地產的需求都是持續上升的。澳洲的整個經濟狀況在全球來說是比較不錯的，投資澳洲地皮、酒店、工業的人數在2009年以後有大幅度的上升。

澳洲人口預計在2030年左右要達到3800萬，比現在翻一番，而日本人口在2030會下降20%左右。所以跟一些歐洲國家相比，澳州的剛性需求是非常強勁的，而且這3800萬隻屬於澳洲本地人口的增長，還沒有計算不斷增長的旅遊的人口以及去澳洲留學的人口。

澳洲正在進行經濟的轉型升級，實現經濟的持續增長。根據國際貨幣基金組織、WTO和澳洲的貿易委員的一些數據，澳洲的實際GDP增長平均值在發達國家裡面是排在前列的，甚至高於美國，達到3.3%。

金融危機以後，很多一些國家（尤其是歐洲和美國）把它們的資產轉移到澳洲。原因在於澳洲實現了持續的經濟增長，而且這種經濟增長在最近幾年有所轉型，以前只是依靠礦業，最近對金融業、服務業以及農業的一些扶植和增幅都非常廣闊。

澳洲這幾年礦業下降的非常厲害，導致房價和人口增幅都有所下降，但是一些服務業、商業、互聯網相關以及金融行業的發展則是非常迅捷，這也是礦業不景氣的情況下，澳洲仍然能支撐每年有3%點幾的GDP增長率的一個重要的原因。

澳洲正在慢慢地把他的重點的行業有所轉變，這幾年澳洲的留學產業也好，房地產產業也好，包括大陸的服務業發展速度都已經取代了礦業，起到了經濟支柱的作用。

澳洲商業地產最根本的一點就是供不應求。租金上漲，控制率持續下降，資產升值。

在預算有限的情況下，像以前那樣的寫字樓就非常非常難找到，要麼你加錢租更大的辦公室，要麼你去找一些比較偏遠的地方，但是在正常的悉尼市中心，中小型的辦公室非常難找，市場直觀感覺體現出商業地產的數量正在下降。

悉尼CBD商業供求關係在未來的變化數據顯示，未來兩年以內商業地產的凈租金每年會增長8%到9%，這是供需和經濟發展的一個必然趨勢。

商業地產基金可以規避掉海外買家的限制。究其根本在於商業基金把投資者平等劃分成為信託單元。

商業地產基金本身就是一個投資基金，是由一個一個這種信託單元所構成的，這個信託基金屬於澳洲的公司，由一個商業地產基金公司CPG對它進行管理，通過他們去購買有升值潛力的商業資產。

商業地產基金與公司不一樣的地方，一個是這種信託基金公司在澳洲的監管非常嚴格，必須要通過第三方的審計師進行審計，投資項目都是必須經過第三方監管。其次，投資者的角色並不是所謂的股東，而是信託基金的所有人，對於投資項目的選擇，投資者是沒有選擇權和發言權。

信託基金作為基金的管理人，具有經營幾十年的行業優勢，它們通過選擇更好的資產進行投資。投資者按照這種投資的比例進行分紅，這種結構作為一個信託基金的形式來進行投資比較安全，通過這種商業地產基金的信託單位可以規避海外人士的一些限制。

但是，海外投資者購買這些信託單元也不一定以個人的角度去買，相對來說有一定的自主性。

商業地產最大的收益是租金回報和商業地產轉讓兩部分。

租金回報差不多是每年6%左右，每個季度都有一次租金分紅。

商業地產在手頭持有一般來說是三年左右，有的時候甚至是五年，但是有的項目一年就轉手，這些商業地產的升值回報固化到年的目前業績是每年有20%甚至到40%-50%的不同的回報。

管理人收取的費用，相對來說是比較低廉。商業地產基金的投資，管理人本身在這個商業地產項目里會有比較高的一個投資比例，至少是10%，因此不會存在管理人與投資者的利益不一致。商業地產這種投資模式主要是靠業績和超期收益進行獲利，而不是靠所謂的管理費。

所謂的超期收益就是指，預期回報8%或者10%，最後回報超過8%或者10%的部分管理公司就會收取25%作為一個超期回報的一個收益。

中國現在屬於合規國家投資人，所以海外投資者在澳洲投資商業地產會有一個稅務優惠，一般來說，如果做比較大型的商業地產或地產投資，很多稅率要達到30%甚至45%，但是合規投資人就可以享受15%的稅率。

澳洲商業地產的回報率高，租金回報穩。從投資者回報現金流的表可以看到，保守預計，增值每年差不多是4.5%左右，以及固定的6%的現金流回報，五年以後能達到155%的總回報，租金回報在澳洲非常穩的原因是商業地產的租客很多都是長租約。

但是很多商業地產如果遇到好的價格或者達到預期的回報，也會很快出手。例如墨爾本這個項目在2013年8月以2630萬澳幣購入，2015年8月以3620萬澳元出手，兩年的價格提升有38%，價格方面在這兩年達到了年化19%的回報，還不算是租金回報。

麥考瑞公園購買的時候是2012年，當時才910萬澳元，2015年11月售出就賣到了1460萬澳元，三年的出售價格比購入價格提升了61%，也就是每年有將近20%左右的一個回報。

特別是北悉尼的這個項目是在2014年購入，當時3675萬澳元賣出的時候是在今年4月份就剛剛賣掉，已經是賣到了7000萬歐元，兩年左右出手。回報率年化接近百分之四十五左右的。

因為在2011年到2014甚至2015年澳洲本身土地的增值和商業地產的減少，使市場比較好，但是隨著澳洲最近這幾年住宅地產的開發量供應逐漸增大，同時拆借了很多很多商業地產，造成了商業地產供不應求，回報率較高。

投資澳洲商業地產基金的風險主要有以下五種：

第一種是宏觀經濟的風險，包括利息，匯率，失業率等，這些都會影響商業地產的發展。近期人民幣強勢，澳幣則在下跌，匯率因素和宏觀性因素是比較有利於商業地產的。

第二種是政策性的變化，住宅地產不斷受到政府政策打壓，海外人士在澳洲購買住宅地產，是沒有話語權的，話語權都在選民手裡。

第三種風險是租客倒閉。但最近幾年很多國際公司在澳洲都還是處於一個擴張階段，所以在中期或者短期內這個趨勢應該不明顯。

另外的風險就是所謂的天災人禍。一般來說商業地產都是由商業保險進行保護，澳洲遠離其他國家，沒有什麼戰爭的風險，自然災害相對來說比較少見，這種風險存在的可能性很少。

最後一種是稅收風險。稅收政策的變化會影響投資者的回報，不過澳洲這幾屆政府都是鼓勵商業發展，減少了商業稅收。

國內投資者購買澳洲地產基金的主要流程較為簡便：

1、填寫申請表，並且提供相關的文件（護照等）

2、商業地產出示具體的資料和合同

3、管理人審核申請

4、審核通過

5、投資人把投資款打到指定賬戶

6、管理人確定收到投資款

7、投資成功

每個季度都會有投資項目的報告。如果國內投資者在澳洲有親朋好友或者是律師或理財師，可以由律師或理財師代理簽署這個協議。

澳洲的商業地產基金必須用澳幣進行購買，但購買基金的賬戶可以是海外賬戶。投資者類別可以是個人公司也可以是信託機構，按照澳洲法律最低的投資額度是50萬澳幣。

住宅地產與商業地產應該怎樣選擇可以從幾個方面出發。

第一點主要看個人的需求，如果是規避風險，追求較好的回報和風險可控，商業地產是比較好的一個基點，如果有一定的自住需求，住宅地產也是非常不錯的選擇 。

第二點就是預算，初級投資者，想找一些二三十萬比較小型的澳洲項目，那麼商業地產50萬澳幣的門檻對於客戶來說就過高。

第三點就是個人對風險和流動性的一個偏好。商業地產有一個缺點就是流動性偏差不可控。

澳洲整體樓市目前的狀況可以說是冰火兩重天。二手房非常火， 但由於貸款和對海外買家的限制等原因，很多新房和期房都進入了一個觀望的狀態。

宏觀上來說，澳洲處在一個人口增長比較高速的時期，每年移民配額固定有19萬多到21萬多，留學生、旅遊者及在澳工作人員的數量都在持續增長。因此，商業地產與住宅地產都還是剛需，從中長期來說澳洲地產是非常穩健的投資項目。

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