環京固安部分二手房下跌逾20％投資客著急離場接盤者少

最新 06-27

編者按

經記者調查，北京周邊房價明顯回落，固安房價下跌在20%-30%左右。房價下跌，打擊了炒房者、投機客，這無疑是有利於房地產市場健康成長的。今日，本報聚焦北京周邊房價下跌，希望提供有益的價值參考。

本報記者王麗新

4年前，王先生（化名）提著行李，走在高樓環繞卻空無一人的固安街道上，新公司註冊在了固安，至於員工，只有王先生一個人。

彼時，在京津冀一體化的驅動下，在北京買不起地也租不起廠房的企業，都在向固安走。表面上看，似乎隨著產業的外遷，會有一大批人湧入固安。但現實卻是，產業落地尚未帶來大量的人口轉移，固安的樓市卻開始了迅猛的膨脹式發展。

時至今日，王先生的家依然在北京，一個星期，4天在固安，3天在北京。至於王先生的公司，發展至12個人，其中4個是固安本地人。而固安的房價則已經從每平方米約6000元猛增至2.5萬元左右。

接開發商盤的人，多數是投資客。時至今日，接投資客盤的人，仍然有投資客。

房價瘋狂的上漲，發生在2016年。下降，則發生在今年3月下旬環京樓市被嚴格限購之後。

「少數投資客在房價高點時成功出逃，多數人現在依舊僵持觀望。平均來看，限購後到現在的3個月時間內，固安二手房每平方米約下跌3000元，至於個別急於出讓的業主，每平方米下降超7000元的也有。」在固安一家二手房中介門店中，僅有的兩位店員向《證券日報》記者透露，現在買房的人多數是固安本地的剛需，之前捂著不賣的投資客現在有不少急於賣掉的，但成交並不容易。

部分二手房降價逾20%

一家鬧市中的中介門店，下班時間，僅有兩位店員，各自看各自的手機。夏日的熱風，對面餐館的吵鬧，似乎都傳不到這裡。儘管牆上掛著全固安的樓盤圖，小區名稱密密麻麻，但卻幾乎沒有客戶願意跟他們走進其中的小區，去看房談價，更不要說達成交易。

「現在一個月，一家店大概就能賣4套房。」女店員告訴本報記者，3個月多月前，一個月能賣10套-20套。至於現在的房價，多數在1.7萬元/平方米左右。

伴隨著成交量的急劇下滑，市場預期逆轉，原本每平方米直逼2.8萬元的新房住宅市場供應也不再集中，限購前傳導至二手房市場的大量投資需求不再活躍。

相反，2013年至2016年下場的不少投資客一改限購前的惜售態度，離場的情緒顯得愈發著急，紛紛拿出房源來掛牌銷售，且甩賣力度越來越大。

「有一個好處，就是從限購前沒什麼房子可賣，到現在業主拿出了更多的房子賣，要比限購前大概多出2倍的房源。」男店員向記者如是透露，但限購特別嚴格，外地人有資格買房的人太少了，儘管價格一再下降，接盤的人也很少。

該男士進一步向記者透露，在紫荊花園小區，有一個女業主領頭的炒房團，2014年前後，以每平方米6000元-7000元的價格，買了數套房子。前一段，以每平方1.9萬元賣了一套房。最近，這位女業主又拋出了該小區同樣戶型的一套房，報價僅為每平方1.5萬元，現在還沒有賣出去。

換言之，同樣戶型和面積的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超過20%，依然無人問津，市場還在觀望。

上述女店主也向記者兜售稱，有一個有房本的91平方米的兩居戶型，按照限購前市場的正常價總價是210萬元，現在140萬元業主就能賣，現在就可以帶你去看房。

換言之，這套房總價降了70萬元，單價則降了8000元/平方米，降價幅度超過34%。

「還有一個小區，以前正常的成交價約為1.8萬元/平方米，現在業主報出了1.2萬元/平方米的價格甩賣，現在也還沒有賣出去。」上述男士進一步向記者透露，現在的固安二手市場，房子可以稱得上是甩賣了，市場預期急轉直下，手握數十套房源的投資客都在著急離場，但即使是市場真正有資格買房的剛需一族，觀望情緒也很濃，這些投資客脫手並不容易。

投資客急於離場

在實地調查採訪中，《證券日報》記者獲悉，進入固安的投資客可謂是分批進入的，多數都來源於北京外溢的投資和居住需求。2014年前後，進入固安買房的投資客多投資兩居戶型，一般是80平方米-90平方米之間，總價在60萬元左右，單價多數在每平方米6000元-7000元之間。而2015年至今，進入固安的投資客依然青睞兩居戶型，但少則以每平方近萬元的價格買入，多則以單價突破每平方2萬元的價格進入固安樓市。

值得關注的是，新房一直是固安樓市的主力，二手市場活躍度一直不高。但對於固安的二手中介來說，2016年底至2017年一季度是其真正的黃金時期，彼時，固安充斥著400多家二手門店。而在這一輪的換房中，早期進入固安的投資客有一部分真正實現了高位套現。

正如上述男店員向《證券日報》記者所透露的一樣，在以6000元/平方米價格進入固安樓市的炒房團中，即使以大量低於當前市場均價水平的價格出售，利潤也相當豐厚，因此這批投資客正在抓緊套現。而高位入場的投資客，有一部分則是被套住了，畢竟，在固安，一手、二手房房價倒掛現象極少，新房價格普遍高於二手房，因此這些投資客只能選擇暫時觀望，寄望於能有新政策出台，再次刺激房價上漲。

然而，在這個二手房流動性差，新房經歷瘋狂上漲又開始沉寂的市場里，扭曲的、違規的交易開始攪動市場。

「如果你是外地人，沒有在固安買房的資格，過去補繳社保的灰色操作手法基本不能再用了，但還有辦法能夠買到房。」一位熟悉當地市場的消息人士向《證券日報》記者透露，購房人、業主和中介簽署三方協議，然後有關人士開始幫助業主打通在固安繳納社保的通道，從現在開始繳納最低社保，三年後過戶。

至於這種交易帶來的違約風險，有膽子的投資客並未怯場。上述人士向本報記者透露，即使現在固安二手市場的交易量驟減，中間依然有一些投資客是運用這種方法買房的，對於個別中介門店來說，5單交易中可能出現2單類似的交易。

也就是說，早期投資客甩賣部分房產，急於離場，但即使接盤者很少，依然有投資客再次入場。對於環北京樓市來說，固安可謂承接北京外遷產業較為集中的地區，但似乎充斥固安樓市的，依然是那些投資客。

投資客退潮利於地產市場良性發展

肇南

記者經過多面調查，發現北京周邊曾經火爆的地產市場開始退潮。在「火爐」之一的固安，除了稀稀落落的剛需成交，已經不見投資客的身影。

固安地產市場是一個投資氣氛縈繞的市場，2016年房價從每平方米6000元一度漲到今年高點每平方米25000元左右。去年的某個時候，筆者曾經坐計程車，計程車司機談起北京周圍房價也是心潮澎湃，趕緊賺錢，去固安，要不在遠一點涿州，買一套房子坐等升值。過去一年以來，地產投資情緒如厚厚的烏雲，籠罩在北京上空久久不去，而這種投資，一定意義上是非理性的，很多一部分是投機，賺一把就好。

房子是用來住的，不是用來炒的，不少投機客對高層關於地產的定調並沒有聽進去，甚至當作耳旁風。而今，這些投資客終於嘗到了糊塗跟風，或者勇於頂風而上的苦頭。在歷史上最嚴的房地產調控政策下，北京周邊的房價快速回落，固安自然也是自身難保，目前的房價已經回到了每平方米17000元左右，那些在每平方米25000元蜂擁殺入者已經虧損30%左右。而且，從固安當地的剛性需求來看，並不能支撐這麼高的房價，房價有望進一步回落，即使有剛需也不能全部消化那些高位買入者的房子，高位購入者很可能陷入長期持有不斷貶值房子的尷尬境地。

炒房者散去，對地產市場來說，猶如近日北京不期而至的連續幾場大雨，大雨過後，晴空萬里、涼風習習，舒適異常。

任何市場過度投機都會傷及行業的穩定成長，在「不是用來炒」房地產市場如此，即使在炒股票被某些人詮釋投資股市的證券市場亦如此，去年以來上證綜指的快速上漲和快速回落，不排除受投機客瘋狂炒作的非理性行為影響，目前，管理層正在推廣的投資者適當性制度，無意是有利於股市投機穩定、健康成長的。

那些喜歡、善於聞風而動的投機客該嘗嘗非理性造成的惡果了，那些盲目跟風者，也該擦擦眼睛，左顧右盼之後再行動了。炒客理性了，這個市場就理性了，市場良性發展是大多數消費者願意看到的。

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從官方統計上看，熱點城市房價的確降了，或者說至少穩住了。但是，購房者反而覺得壓力更大了。限價調控下，「購房合同+裝修合同」的「雙合同」已然是開發商規避政策的銷售門道，裝修款項動輒高達50萬元以上，但通過銀行信用貸只能貸到約20萬元。首付成本由此大幅提高。

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