雅居樂：線上協同，從供應鏈上挖掘最大價值

回顧雅居樂的2016年——量價齊升、業績刷新、利潤飄紅。

2016年預售額為528.2億元，同比增長19.4%，均價同比增長14.2%，量價齊升；完成全年業績目標的114.8%，躋身500億軍團，業績刷新；項目毛利與凈利潤同比增加14.4%與32.5%，利潤飄紅。

良好的業績與利潤表現，背後是一整套體系的籌謀與運作。2017年雅居樂邁進25周年，年初集團主席陳卓林提出多元化發展戰略，地產板塊將以每年20%~30%的增速，三年內突破千億，並將地產開發業務之外的物業、教育、環保、建設等四大產業列入業績增長的新動力，與此同時雅居樂集團品牌全新升級。

承接集團多元化發展與品牌升級戰略，雅居樂自2016年開始圍繞「三升兩降」 推行運營管理優化策略。「三升」是指設計品質、工程質量、服務品質提升，而「兩降」是指成本與費用的優化與降低，這一戰略緊貼房地產供應鏈上下游環節，對雅居樂提出了新的要求與挑戰。那麼，雅居樂如何通過供應鏈管控與創新實踐來兌現「三升兩降」的發展目標？明源地產研究院前往廣州雅居樂中心，採訪了雅居樂集團副總裁兼主席助理岳元女士。

「三升兩降」

推動成本適配與供應商標準刷新

雅居樂一直以來布局熱點城市，並於2016年新進入多個城市，這也更考驗其產品溢價能力與成本控制能力。據岳元介紹，雅居樂產品相比周邊項目往往能溢價20%~30%，這一點正是其設計品質、工程質量、服務品質「三升」的直接體現，「三升」是「兩降」的前提，如果前者實現不了，就是盲目地「降」。基於此，岳元提到了當前成本管理開始從「管控」向「適配」發展的趨勢。

在岳元看來，廣大業主對居住環境與服務品質的高標準已是大勢所趨，而通過產品不斷的更新換代，來迭代和優化成本管理的路徑，更利於企業的利潤實現與可持續發展。

成本適配，一方面在於將成本管理前置到拿地階段，基於客戶不同品味與個性化需求來設計和投入配套成本，通過提升產品的品質獲取市場認可，從而實現產品高溢價；另一方面，「適配」利於以市場需求為導向，倒逼供應商質量、工程質量以及效率提升，並對供應鏈協同提出了新的要求。

例如，以綜合利潤為導向反觀產品市場定位和成本配置，明確投資等級，意味著過往固化的A、B、C類產品對應的用材與配置，將可能結合不同區域與客戶群體需求，在不同類產品配置科目間自由靈活選配、組合，比如A類產品系列中的配置科目可能用於B類系列產品，全面實現產品線系列與成本標準的互通互融等等。

又如，隨著技術與工藝的不斷革新，相應的產品也不斷更新換代，傳統的智能呼叫機一台要2000多元，現在全新的設備功能增加許多，而成本可能只需要幾百元，同樣電梯、安防等等設備、系統的更新也是日新月異，新科技可能會對傳統的「以控為主」的成本管理理念帶來革命性轉變，以至於在某些時候投入很小的成本卻能換來巨大增值，這就需要隨時了解供應商的最新成果，保持行業敏感度。

岳元指出，多元化發展與房地產供應鏈模式演進，產業鏈的競爭越來越激烈，供應商入庫門檻也不斷提升，雅居樂也正在通過不斷引入「新鮮血液」來促進供應商的良性競爭與快速成長。

行業拓新

移動化高效管理供應商

招募、招標、履約與結算

據岳元介紹，目前雅居樂的成本體系有兩塊工作比較突出，一個是供應商的在線管理，另一個是工程「微助手」的提效減負，後者還獲得了集團頒發的創新獎。值得一提的是，雅居樂供應鏈體系的創新，是企業內部的創新，更是行業管理實踐上的一種拓新。

1.供應商在線「換血」與激活，動態刷新戰略供應商庫

基於前述「三升」的戰略要求，雅居樂對供應商體系進行了相應變動與調整。岳元認為，當前行業更新的步伐越來越快，競爭十分激烈。2017年雅居樂在供應商管理上將打破原有模式，首先，通過在線渠道不斷引入「新鮮血液」，通過嚴要求、高標準去劣存優，通過不斷「換血」來獲取優質供應商；其次，對供應商進行分類管理，優化存量供應商並與之持續穩定合作，對產能不夠、質量跟不上等不滿足雅居樂發展需求的供應商進行淘汰。

具體到管理策略上，一是重新制定評分標準，引入第三方的中肯、公平評價，摒除人為干擾和人情分等因素，各專業尋找「同路人」，遴選戰略供應商，重點扶植；二是提高企業甄別標準，引入更多的考察評估項；三是創新競爭機制，通過合同和監控手段，進行履約過程中的嚴控與監督。

2.在線招投標：海選供應商，招標全程在線管控

為了適應全國化布局與高速發展，雅居樂把招投標工作全面上線，藉助互聯網，及時傳導供需雙方數據、改進信息交互方式，提升業務對接效率。實現了招投標過程在在線管控，節約人力與資源。

首先，對招標全程進行在線管控，支撐雅居樂工程由戰略合作分包轉變為招標競價，營造公平、公正、高效的招標全流程管理體系。雅居樂將標書在線發給受邀請的投標單位後，投標單位可以隨時隨地下載標書；投標單位在截止時間前線上回標，無需手工密封加印報價文檔；投標單位在線上平台回標後，雅居樂可即時接收回標文檔。

其次，為避免新供應商引入後流於形式沒有形成真正有效的合作，雅居樂在制度上要求新供應商投標佔比需達到1/3以上，讓其與優質的老供應商進行競爭，從而保證新的供應商能快速得到深度參與的機會。同時雅居樂也會引導優質的老供應商入駐在線平台，幫助其獲得更多與其他優秀開發商合作的機會。

再次，為避免信息泄密，雅居樂對在線數據做了相應的保障措施。一是進行內外雙重加密，對外保障供應商回標的報價文檔在開標前沒有人有許可權查看；二是對內授權給非常有限人數的招標團隊成員查看招標相關信息；三是採取多方見證開標，通過簡訊發送不同的隨機開標碼進行開標，確保整個招標過程的數據安全。

據了解，雅居樂2017年發布了50類供應商招募需求，從後台數據可以看到已經有大量供應商報名，真正實現了供應商考察引進方式的重大轉變。

3.工程「微助手」，內外協同，高效履約

在供應商合同履約過程中，雅居樂把過往跟供應商合作的歷史數據，開放給施工方，大幅度提升了供需雙方在履約過程的數據交互效率，這在行業可謂首創。

在岳元看來，當前整個雅居樂在供應鏈管理中最具創新成果的一個應用，就是其內部俗稱的工程協同「微助手」，這個平台整合了雅居樂10年的資料庫和微信功能，供應商在這個協同平台上可以實時查詢工程聯繫單、簽證單、收方單、竣工圖結算確認單等，同時施工方也可以及時了解自己跟雅居樂合作的情況，包括簽訂的合同數量、過往業績、收款與扣款明細等。

岳元提到，希望施工方能從雅居樂開放的數據中獲取信息來改善自身內部管理，從而驅動供應商的自我成長。這種讓供應商參與到企業內部業務流的舉措，無形之中就建立了一種機制，即供應商按照雅居樂的機制規範運作，通過實例操作和內部人的管理與培育，讓供應商自我優化，從而跟上雅居樂實現協同發展。

通過上述協同平台的使用，不僅供應商受益，雅居樂內部管控體系的效率和公正性也得到了大幅提升。

創新是企業持續發展的根本，雅居樂鼓勵從集團到區域各部門管理層的不斷創新，能及時敏銳發現新趨於並隨時行動。據岳元介紹，集團成本中心一向重視和要求利用信息技術推動管理的持續創新，工程協同微助手就是一個行業率先創新之舉。在中山區域管理團隊支持下，首先在大本營中山區域試點，並逐步推廣到全國其他區域。

4.產值申報與結算新模式，在線協同持續優化

業內有觀點認為，採購管理是集團管理體系持續優化的突破口。通過供應商招募、招投標、履約管理等的在線化，也衍生出諸多供需雙方協同的新模式。

例如雅居樂目前在產值申報環節的創新實踐，其主要目標就是要理清工程量清單與產值以及應付進度款的關係。因為產值一旦沒能夠及時申報，企業就無法掌握真實的動態成本，更無法在資金層面提前進行籌措。如果能通過在線協同平台，讓施工方及時上報產值，並與應付進度款進行掛鉤，一來及時對進度款超付進行提醒，二來能有效沉澱各種單項含量清單，為將來的清單招標奠定基礎。

具體來看，產值申報由施工單位填報，包括產值支付比例，按照合同約定是按75%還是80%支付，通過系統直接鎖死，形成本次新增的產值，然後算出應付參考值，同時可根據項目現場形象進度的照片匹配產值。而工程單在線化，可以在線查詢關聯的清單是否在這個範圍，總量、累計完成量、尚未完成量各為多少，從而快速形成分析表，迅速了解項目自身產值情況。

又如合同結算環節在線化，施工方可以及時發起請款並了解審批進度，雅居樂對於具體的流程節點可靈活地進行開放控制，目前施工方可以看到審批大節點等。以往從房企的結算審核時限往往快則需要150天，慢則長達近一年，過程中基本上沒有系統及數據支撐，導致確價及資料存檔兩大關鍵點都可能失控，大量風險潛伏至後期爆發。針對此，雅居樂提前介入，從前期的變更籤證、產值申報等各個環節均實現過程數據流程，與資料電子存檔，再加上過程中的信息交互管理，就能很好地實現全程風險防控，進一步降低竣工結算成本。與此同時，有了此類數據沉澱，就能對工程的人工費、機械使用費、材料費、管理費等各項費用進行分析、比較、查漏補缺，一方面既確保竣工結算的正確性與完整性，另一方面也能弄清未來項目成本管理的方向和尋求降低成本的途徑。

此外在請款發票環節，通過在線化，當前僅需幾秒鐘就可以將相關信息推送到所有供應商老闆和財務人員的微信上，可謂「微信一響，好事自然來」。

價值挖掘

提升上下游決策能力

與多重利潤空間

除了通過移動端內外協同實現有效管理，岳元還對未來的供應鏈價值挖掘提出了一些前瞻性的觀點。

首先，供應商要進行分類、分級，做到標籤化。岳元認為供應商不僅只是資源這麼簡單，應該要做一些整合和分類，她相信通過好的引導，供應商也會成長，形成乙方在甲方的信用庫，每一個項目的交付，好與壞都會是對其信用的加持或破壞。

供應商管理實現標籤化，可有針對性地篩選供應商，包括進行前期考察、入庫 標籤貼注、過程標籤維護，年度標籤刷新等。在標籤體系中，嚴格區分出施工方隊伍是正規軍還是掛靠，同時對資金實力、施工質量、生產能力、報價水平、誠信、納稅等方面精準定位，此外對於不同專業，分別設置個性化標籤。

其次，提出房屋全生命周期記錄卡，這也關係到供應商信用與選擇等。岳元打了個比方，一套房就像是有個「病歷卡」，從結構到裝修再到交驗，通過一個記錄卡，把工程、驗收、物業捆綁在一起，如果施工、驗房、維保各階段的成績都只有70分，交房時不可能會達到90分。

在這個生命周期中，可以比對供應商過往項目的質量記錄等信息。通過把工地現場的甲、乙方工程師納入到在線協同平台，把現場的檢查、測量以及工序的移交模式完整地打通，從問題登記到派單整改執行，形成一個鏈條。這個 過程可以直接拍照並標記問題上傳，提交後可發送給對應的責任單位，同時沉澱所有質量記錄，包括業主都可以通過系統了解信息，所有數據都在後台打通，從而實現評估的客觀和及時。過程記錄累積，形成資料庫，比如哪個供應商有什麼問題，能不能執行整改，整改有沒 有通過等，建立一個台帳，未來評估供應商都憑數據說話。據了解，為了體現產品質量與客戶體驗的完美對接，雅居樂集團信息中心、工程中心、成本中心、營銷中心聯動物業中心、驗房公司，在中山區域率先利用移動驗房 APP 來實現驗房交付全過程的移動化跟蹤管理，提升工程師內部查驗效率和施工單位整改效率，增強業主收樓體驗，實現一次性收樓率達到98.8%，業主收樓滿意度達到98%。

岳元提到，雅居樂希望能夠直接匯總質量缺陷的排行榜，比如總包、門窗、鋼結構等專業，哪些反映的問題最多，以及質量的月度排名、年度排名等，包括招標能力和信用評估、關係評估等。建立這個「檔案」的目的不僅在於把供應商管得多好，或是項目過程管得多牛，還在於為前面的優化設計、選材和選擇優質供應商提供數據支撐，因為通過數據可以馬上識別和了解誰在施工過程中經常發生問題，或是簽證變更數據特別異常。通過綜合評測，把基於供應商合作履約過程當中的大數據建立起來，反哺項目開發計劃，未來甚至可以做到產銷整體協同，實現土地供應、生產建造和銷售物業完美無縫地對接和平衡。

最後，岳元還提到雅居樂正在探索施工單位自融資等多種創新做法。在她看來，沒有做不到，只怕想不到。通過信息化平台建設，開發商和合作方之間實現信息數據同步，在互信共贏的共同目標下，面向優秀施工單位進行供應鏈內自融資，是未來的一個方向，一來優秀施工單位自融資可以充分發揮槓桿效應，二來當融資環境不利時，可有效增加融資手段和渠道。

小結

著名供應鏈管理專家馬丁曾說過，「市場上只有供應鏈沒有企業，真正的競爭不是企業與企業之間的競爭，而是供應鏈和供應鏈之間的競爭」，可見供應鏈管理對於企業戰略起著舉足輕重的作用。客戶需求靈活多變，科技發展日新月異，產品不斷更新換代，個性化、定製化需求日益增加，要求供應鏈協同更敏銳、更集成、更敏捷，雅居樂作為該領域的率先實踐者，其圍繞供應鏈管理的創新探索值得業內借鑒。

雅居樂這兩年強化和加速推進管理信息化創新，除了積極響應集團「三升兩降」的戰略要求，其長遠意義還在於有力支撐雅居樂未來的發展模式，例如在兼并或土地合作時，通過輸出規範化和精細化的管理系統，作為重要資源對合作項目進行增值，將極大增強合作的土地方或企業的信心。

作者：王亞輝，來源：明源地產研究院，與作者交流，歡迎添加微信號joleandsophia

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