銀行、購房者、開發商、保險公司等主體形成了一系列法律關係

在當前我國的商品房按揭中，銀行和購房者是不可或缺的主體，商品房開發商通過多個身份進入到商品房按揭中來，保險公司在其中也發揮著極其重要的擔保作用，可以說按揭在我國己經形成了具有專門法律內涵的，習慣法認可的法學術語，並建立起包括一系列法律行為的特有的複雜的法律關係。銀行、購房者、開發商、保險公司等主體之間進行了包括了商品房買賣、借款、按揭擔保、保證等一系列民事法律行為，形成了一系列法律關係。

1、買賣關係。

買賣關係，即購房者與開發商之間的商品房買賣合同關係。在買賣合同關係中，購房者必須先與開發商簽訂買賣合同，約定購買特定的商品房，購房者要求以按揭的形式購買並在付款方式中約定「銀行按揭」。若買賣合同解除或無效，按揭也就沒有存在的意義了。

2、借貸關係。

借貸關係，即購房者為解決購房款的問題，向銀行申請商品房按揭貸款而產生的貸款合同關係。購房者與銀行之間屬於借貸關係，購房者為借款人，銀行為出借人。借貸關係是按揭中的主合同關係，是按揭標的物所擔保的債權債務關係。

3、按揭擔保關係。

按揭擔保關係，即購房者將所購商品房作為向銀行償還貸款本息的擔保所產生的擔保關係。按揭擔保購房者在向銀行申請借款的同時，要將產權憑證交銀行存管，將商品房作為還款付息擔保。如果購房者違約沒有償還貸款，銀行可以處置被按揭的商品房，所得價款優先受償。按揭擔保關係中，購房人為按揭人，銀行為按揭權人。

4、保證關係。

保證關係，即開發商向銀行保證購房者如實清償按揭貸款的擔保關係。在我國商品房按揭中，在銀行取得《土地使用權證》、《房屋產權證》之前，購房者不履行償還按揭貸款義務的，開發商要代購房者向銀行承擔償還貸款的連帶保證責任。個別銀行還會要求開發商在整個貸款期間承擔連帶保證責任。開發商與銀行、購房者之間存在保證擔保關係，銀行是債權人，購房者是債務人和被保證人，開發商為保證人

5、保險關係。

保險關係，即購房者向保險公司辦理保險業務而產生的保險關係。在商品房按揭實物當中，銀行為了降低風險，都會要求購房者向指定的保險公司購買特定的保險，為被按揭的商品房投保。

6、回購關係。

回購關係，即當購房者違約不能向銀行償付貸款本息時，由開發商回購被按揭的商品房，從而在開發商與銀行之間形成的法律關係。回購協議往往是銀行為了保證按揭貸款的安全，要求開發商簽訂的。回購行為是銀行從迴避商品房按揭風險和維護自身權益的角度出發，對開發商提出的要求和保障。

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