南京：開發商「偷面積」的招數，要失靈了

開發商此前各種「偷面積」、「贈面積」的手段就此別過。南京市規劃局公布了《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》，這一辦法將於7月1日起實施。入戶花園、空中花園、活動平台、設備平台……這些說法統統消失，一律歸併到陽台和房間計算。 揚子晚報記者 仇惠棟

酒店式公寓必須採用通廊式布局

據介紹，這一辦法是要進一步促進城市規劃建設管理公平公正、誠信規範，適用於南京市出讓類用地建設項目的建設工程設計方案規劃審批管理。該辦法明確，建設工程設計方案圖紙應按相關建築設計規範標註各類建築功能，不得出現「入戶花園、空中花園、活動平台、設備平台」等標註，應根據建築結構、圍合及平面關係將其表達為陽台或室內建築功能空間。

對於商業、辦公類建築，南京市規劃局要求其與住宅建築劃清界限。具體而言：商業、辦公、研發類建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等「類住宅」建築，應採用公共走廊式布局，除食堂外不得設置廚房，開水間或者飲水供應點、衛生間、管道井應集中設置，建築最小分割單元的套內建築面積不應小於60平方米。其中辦公、研發等建築如確需設置帶獨立衛生間的套間，其每一分隔單元的套內建築面積應不小於150平方米，此類套間面積不應超過本層建築面積的20%。

這次辦法還規定，酒店式公寓建築單體立面應公建化，採用通廊式布局，不得按單元式住宅設計。

住宅公寓層高不應超過3.6米

「買一層送一層」是很多酒店式公寓的宣傳噱頭，其4.8米的挑高往往讓人感覺賺到了。以後這種便宜可能就不會再有了。這次的辦法對於建築層高有了剛性管控，建築結構層高應與房間大小相匹配。位於建築主體結構內的圍合空間，除設備結構轉換層、坡屋頂之外不得設置結構層高在2.2米以下的空間。住宅、公寓（含酒店式公寓）建築的結構層高不應超過3.6米，辦公、研發建築的結構層高不應超過4.2米，商業（門面房）建築的結構層高不應超過4.8米。工業廠房，以及超市、大型商場、電影院、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間超過2000平方米的建築，商業、辦公、研發建築的門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳、小型報告廳、階梯教室、小型觀演廳、展示廳等公共空間部分，以及套內建築面積超過200平方米的低層住宅的起居廳層高可適當提高，其中超層高起居廳面積不應超過該戶套內建築面積的20%，且層高不應超過7.2米。此外，辦法還規定，住宅建築設置挑廊、檐廊的最大進深不應超過1.8米，辦公、研發、酒店式公寓建築挑廊、檐廊的最大進深不應超過2.4米。

對於陽台的面積，這一辦法也進行了嚴格限定。除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼兒園、託兒所、醫院、療養院、中小學教室、宿舍以外的非住宅建築不應設置陽台。其中，住宅建筑陽台最大進深不應大於2.1米，每戶陽台結構底板投影面積之和不應大於10平方米或每戶陽台結構底板投影面積之和占該戶套內建築面積的比例不應大於15%。

空調外機位不得配超標設置

把空調設備間圍起來，把飄窗砸掉，這些都是加贈面積的通行做法。以後這種機會就越來越少了。這次的辦法嚴格限制空調外機個數。條文規定：住宅、酒店式公寓每戶設置空調機板的總數量不得超過居住空間個數，單個空調室外機擱板水平投影面積不應超過1.5平方米。飄窗的大小也不得超標，條文規定：飄窗的窗檯高度（窗檯面與室內地面的高差）不應小於0.45米且平均進深（自牆體外邊線至飄窗外邊線）不應大於0.6米。建築含有飄窗設計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣。

為了杜絕更多的偷面積花樣，該辦法第二十二條規定，除空調室外機擱板、陽台、挑廊、檐廊和首層無柱雨篷之外，建築物外圍護結構之外不得設置進深大於0.6米的各類建築構件（如牆、梁、柱、板、花池、花架、裝飾性陽台、裝飾性幕牆、構件等），建築物外圍護結構之外的各類建築構件如相接設置，進深累加計算。

這次規定的另一大亮點，則是鼓勵建築的屋頂綠化。條文規定，新建建築以及改建、擴建既有建築的平屋面宜實施屋頂綠化。凡建築屋面高度24米以下，綠化種植土層厚度大於0.6米，種植面積大於200平方米的屋頂綠化，可按屋頂綠化面積的30%折算計入綠地率，但總折算面積不應超過規定綠地率指標值的15%。

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