房地產與互聯網渠道電商也出現深度融合

「去庫存」重壓下，一場針對商品房市場銷售亂象的整治風暴正席捲西安。據《華夏時報》記者了解，西安商品房待售面積在今年年初達到歷史最高318.84萬平方米，目前最新數據仍為298.94萬平方米，占陝西省全省商品房待售面積的近三分之二，因此始終沒有擺脫樓市「去庫存」壓力居高不下的現狀，急於銷售但又資金緊張的各路房企藉助地產電商極盡各種技巧手段，也導致銷售亂象頻發以及對地產電商渠道深度監管的需求與呼聲。

12月10日，持續一個月的西安商品房銷售明碼標價專項檢查工作剛剛結束，與這項集中針對房產價格欺詐的專項行動疊加進行的還有西安房管、工商等四部門聯合進行的房地產市場秩序監管整治活動，該項整治從2016年11月10日進行至2017年2月10日，其重點也主要在地產銷售環節。但記者調查中也發現，即便如此監管整治力度，在地產電商渠道進行不規範銷售活動依然隱憂重重。

房贏家鳳六公館「團購局」

「只因多看了一眼房產推銷簡訊，就搭進去一萬元錢，追討了半年直到現在也要不回來」，西安市民張軍對記者講述的其看房過程中的欺詐遭遇頗具典型。今年五一期間張軍偶然收到一條樓盤推介簡訊，內容顯示：「《鳳六公館》項目地址：未央路和鳳城六路十字向東200米，支持公積金是五證齊全的學區房，均價4500左右」。按照西安目前地產市場行情，這個名為鳳六公館的項目所處區域樓盤的價格約為每平米六千至七千人民幣左右，此時張軍正準備用單位公積金貸款買房，因此簡訊中的極具吸引的內容促使他撥打了鳳六公館的置業人員電話，此後張軍還與家人一起去了該項目售樓部看房。

從負責接待他們的置業顧問雷歡處，張軍了解到原來鳳六公館是loft結構的複式住宅，每平米價格為九千人民幣，4500每平米的均價是算上贈送的一層之後的結果，同時雷歡還向張軍介紹稱項目正在與一家第三方地產電商平台一起搞團購活動，消費者可以交一萬元人民幣定金後參加團購享受3998元/平方米的一口價，對於交定金參加團購者，15天內想退出也可以隨時退定金全款；並稱鳳六公館雖然目前只有四證缺少預售證，但項目封頂後預售證很快就能辦好，辦好後也就可以做公積金貸款。

看到參加團購可以享受的優惠力度這麼大，置業顧問又反覆強調預售證辦理只是時間問題，張軍於是考慮參加了。2016年5月29日下午張軍從銀行取一萬元現金在鳳六公館售樓處交給雷歡，並按他們團購要求籤了鳳六公館項目的合作商家『房贏家』的會員入會協議書。在張軍出示的當初填寫的預購單照片上記者看到，單據上分別有置業顧問與客戶的簽字以及定金日期、定金、優惠方式等內容，在優惠方式一欄內容為：「交一萬團購款一口價3998」，定金一欄內容為：「10000」。

「回去之後我在網上看到鳳六公館似乎是因為資金出了點問題一直停工，就考慮在他們拿到預售證之前還是先退出來」，張軍稱，「於是我馬上打電話給置業顧問雷歡表示不參加團購了想儘快拿回定金，當時離交定金也就幾天。但她一再說讓我繼續考慮，並承諾說可以再考慮3個月，在此期間如果確實不想團購買房了，會把一萬元現金無條件全款退還給我」。

到2016年8月初，張軍查詢發現鳳六公館依然5證不全，與家人商量後決定放棄購買，張軍出示的若干微信溝通截圖顯示，在其等待項目預售證的這兩個多月里曾多次與置業顧問雷歡聯繫，雷歡均表示若最後放棄購買可以全款退定金並告知了退款程序。張軍明確表示放棄購買後，雷歡告訴他自己已經調離鳳六公館項目，讓張軍與一名姓郭的置業顧問對接辦理退款事宜，隨後張軍在售樓部將相關原始單據交給該置業顧問，並留下身份證和銀行銀聯卡卡號，該置業顧問也告訴張軍會在45至60天內將一萬元定金退款轉賬給他，但兩個月後張軍卻沒有收到任何退款。

「等我再去找要退款時就發現他們開始『踢皮球』了，項目銷售方讓我去找團購第三方公司，那家公司又說不能一次退要分三次，而且還要留一部分作為服務費，接下來又說財務已經開始辦理，但什麼時候辦下來最終也沒有給我一個準信兒」，張軍稱。

記者也聯繫到鳳六公館原置業顧問雷歡對此進行核實，「我已經告訴他如何退款了，該找誰找誰」，雷歡稱，隨即便掛斷電話；「這個團購定金並不是我們收取，而是日常留駐在售樓部的第三方公司工作人員直接收」，後續接手辦理退款事宜的郭姓置業顧問稱，「像張軍的情況是因為第三方工作人員下班走了，置業顧問就幫他們代收一下，我辦理退款時也只是替購房人將相關資料遞交給第三方公司，他們可能也是資金有點兒緊張所以才說分期退付」；「這個錢實質上是團購費肯定是應該退的，道理很簡單：客戶沒有參與團購就意味著他沒有享受相應的團購服務，自然應該退回費用」，鳳六公館項目一位姓任的銷售負責人對記者這樣表示。

據查，鳳六公館團購款的收款收據上蓋章單位為西安標尺網路技術有限公司，公開資料顯示，房贏家是由西安標尺網路技術有限公司開發的一個房產O2O電商平台，並對外宣稱為是房產全民營銷第一電商平台。「鳳六這個項目公司安排我出面跟客戶協商退款」，採訪中，西安標尺網路技術有限公司一位叫王瑋琦(音)的負責人對記者表示，「與客戶張軍協商的是退款八千，兩千作為團購服務費用，還可以繼續享受我公司平台其他項目的團購服務和優惠，當時張軍答應了八千，後來有跟我說不同意了，導致公司目前還沒有給他退這個費用，目前張軍還在跟我們公司協商這個事」。

但張軍認為此種說辭並不符合實情，「因一直拿不到退款多次找鳳六公館售樓部，他們就給了標尺公司聯繫人電話讓我們自己去討要，我們按其註冊地址卻沒有找到，電話聯繫幾次也見不到人就擔心公司跑路了，因此當王瑋琦(音)說退八千時就先答應下來實際是考慮去公司辦手續時就能知道他們在哪裡了，等找到房贏家新辦公地點後就立刻告知他們不可能接受扣兩千當服務費的結果」，張軍稱，「到12月1日再與標尺公司聯繫得到的回復還是要等待，再往後打電話他們就不接了」。

地產電商亂象

「這屬於地產電商亂象中的典型現象」，地產銷售領域資深人士杜強分析道，「西安目前屬於去庫存壓力比較大的城市，中小開發商資金都比較緊張，近幾年就採用壓縮宣傳營銷費用轉而與渠道地產電商合作來聚集客戶，但現在的地產電商運營模式都有不規範的硬傷因而亂象較多」。據了解，近年來隨著互聯網+思維在各行各業中的普及，房地產與互聯網渠道電商也出現深度融合，但行業的一些管理問題也在日漸顯露，比如截客、虛報信息、私下串單、與置業顧問勾結內客外倒、價格不透明等等。

在許多房產電商的網頁上都可以看到類似「交一萬抵三萬」、「三萬抵十萬」等優惠信息，在購房簽約現場也常會有銷售人員告訴客戶可享受類似優惠活動，但都有一個條件就是必須先註冊稱為第三方地產電商會員並支付款項，這筆款項一般以信息費的名義出具票據，也就是一般意義上的「團購費」。可很多樓盤其實只是先將房屋價格上調然後再降低的「假優惠」，因而所謂「X萬抵X萬」優惠並不存在，但消費者卻不知不覺中為「假優惠」支出費用。

據了解，這筆款項一般會進入房企和地產電商的共管賬戶，但常常監管並不嚴謹規範，比如有報道顯示「西安某樓盤收取了客戶誠意金但當買家打算退款時卻被告知，當時收款的工作人員是與房產公司合作的某電商公司員工，其已捲款離職不知去向」。而在房贏家與鳳六公館中事件中，置業人員為了增加銷量便向客戶作出了一些無法兌現的承諾，當因為預售證遲遲未能取得而面臨客戶放棄購買時，團購款卻因為監管不得力而無法順利退出。

據悉對於地產銷售亂象監管部門也在持續加大打擊力度，11月10日西安市住房保障和房屋管理局、西安市城鄉建設委員會、西安市工商局、西安市物價局聯合啟動了「進一步規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的專項整治活動，在為期三個月的專項整治工作中重點打擊查處的不法經營行為便主要包括：未取得預售許可證銷售商品房；不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，藉機抬高價格；和以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格。

同時從當日至12月10日，西安市住房保障和房屋管理局和物價局還牽頭進行了商品房銷售明碼標價專項檢查工作，此次對當地房地產經營企業和房屋中介機構進行檢查的重點也是強制或變相強制收費；在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用；虛假折扣、虛假優惠，或者利用虛假信息、模糊語言、容易使人誤解的標價方式進行價格欺詐。但截至發稿，記者仍未在公開查詢系統查閱到西安鳳六公館預售證，而年初通過西安房贏家團購鳳六公館項目的消費者也未得到相應退款。

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