從首付10萬到資產千萬，大佬的北京買房心得分享，想置業的朋友趕緊來看看

後台有很多朋友問到一個問題：現在是買房置換的好時機嗎？站長覺得，這個問題可能要結合每個人不同的情況具體分析。今天，站長找來北京置業大佬樊哥，聽他分享一下自己的買房投資故事。希望能給粉絲們一個參考。

98年來北京上大學，02年畢業買，攢了一年工資以後，03年首付10萬貸款48萬買了第一套房萬柳碧水雲天，那個時候工作差不多5000，月還款4000。06年用這套房加按揭出來30萬現金，這手上才有第一筆資金，開始了第二套房的買賣，期間錯失過清河橡樹灣，還買賣過南三環的萬年花城，09年限購前買了最後一套北四環亞運村保利香檳，10年被限貸後手上是2套住宅，在10到14年期間陸續買賣2套智慧社商住。到14年底手上是兩套住宅加一部分現金。

稍微說點題外話，可能有些同學對購房指標沒琢磨過，在北京現在的限購政策下，夫妻兩可以購買的貸款房合法狀態是3套，兩個首套一個二套。夫妻雙方先通過一方買一個首套一個二套，然後離婚，用另外一方在買一個首套，這樣就是3套貸款房了。極限狀態可以買4套貸房，就是只有一個首套貸款的這個人再找一個第三方做成已婚狀態，最後就是第四套貸款房，所以極限狀態夫妻可以合法買4套貸款房，2個首套2個二套。

另外可能每個人對於資產和換房的目的和理解不要太一樣，對於我來說我追求的第一目標是在於如何在北京住宅均價這麼低得情況下，使用85折30年住房按揭貸款，安全把我的資產價值通過槓桿放大到1到1.5倍，我在意的是資產規模的放大，同時第一需求是在能保證資產增值的基礎上，通過合理的租貸比來平衡我的貸款壓力。

普通人換房最大學區，自住，對我來說都不是第一考慮要素。其實在北京買房就一個理念，那就是永遠看漲市區住宅，所以你就買，賣掉唯一的理由是你想湊更大的首付押下一個標的，這樣你在30到45歲之間可以完美地做兩輪，兩輪之後你成為一個富人的機會要比創業要高一萬倍。

按現在1千萬的規模適合做1到1.5倍的槓桿，單套600到800萬左右的房子用滿3套限購限貸，正好可買的都處在比較好收租的房子。貸款1200萬左右的話，還貸能控制在6萬左右，租金收益能做到4萬以上，這樣月還款控制在2萬以下，這樣留至少有100萬左右的現金用來保持現金流。另外還有一個大前提，所有的房子必須好出手。選對位置600到800萬的小三居出手周期也就兩三周，慢的話也不會超過兩個月。

去年其實發生了一個對普通人無關緊要但是對關心的人很重要的大事，那就是去年的930放開了限貸政策，這個對我來說是終於可以出掉手上的接近無貸房了，從新開始進場換房上滿貸，因為無貸房換無貸房，平換對我來說完全無意義。這也是我為什麼在15年差不多用了一整年來騰房換房的最主要原因。

我個人比較喜歡海淀，我先選擇的想置換的區域就是海淀，因為我一是自己就在海淀，二我同樣看好海淀的發展，可惜我今年自己最好換到手的房，一套都沒換海淀的。為什麼？就是找不到合適的，哪怕區域差，海淀能找到好的海淀次新南北板樓好戶型小區太少了，萬柳不說了，有是有，但是價格上8，9萬了，往西我看到四季青那邊的世紀城，金雅園，成品 ，戶型那是完全沒法買呀，價格基本6，7萬。海淀往北我看到西北旺，但是找不到小區呀，能找到5萬附近的西山華府總價是滿足了，2個房本，資格又太麻煩，之後看上一號院的四居小區一流環境一流，可惜總價太高，除了最南面一排總價1000的但是完全臨主路沒法買的其他合適的總價都在1300以上，全下來1400了。如園也看了，我看的時候估計比現在可便宜多了，單價4萬9，230的三居，總價1200，但是那個戶型實在是設計的太垃圾了，230面積最少浪費80，設計一個暗廳真不知道設計師是不是腦子進水，不過現在貌似單價也接近7萬了。清河橡樹灣不說了均價趕上萬柳了，那地兒連個地鐵都沒有，交通太差，還是清河北五環外。

東西城之類的2環其實我不太看，一是工作區域不到二是能找到的次新，價格只高不低，你要指望好小區的戶型能到橡樹灣，西山華府的均價根本不可能，但是你說差小區有個4，5萬價格的太正常了，你拿這個來比4，5環的好小區這也沒法比，北5環的差小區還有2萬的呢，對不對。

我看房主要位置集中在北四環，北五環附近，作為碼農我自己比較關注的兩個北五環附近核心區域一個是圍繞中關村軟體園的西北旺核心區，另一個是處於朝陽區望京的的cbd區域。這個兩個區域裡面我自己最後比較看好望京。

談談個人感受，說說我為什麼看好望京吧，我看地區首要得滿足幾個基本條件一個是不能太偏，望京這個在北四環，五環之間，8，9年前基本算差得了，不過到了15年這個基本算湊合的了，打80分。板塊地區的交通環境，一個京承雖然堵但算有條高速，另外3條地鐵線彙集，前面是四環背後是五環這個也ok，也算80分了。

看看商業，10年之前基本是一坨屎，到了今年望京soho及其周邊的綠地中心幾棟樓，阿里巴巴大廈，保利中心，昆泰中心，賓士大廈，加上一大票在這塊兒的公司，我們來數數看看有多少，不算馬上要進來的阿里巴巴的話，也有西門子，聯想，賓士中國，鎚子，微軟中國，LG中國、摩托羅拉中國，美團、奇虎360、拉手網、人人網、高德地圖、前程無憂、鳳凰網、陌陌、攜程網...還有一大票二級的，這個級別的商業公司彙集不能說北京沒有，但是基本上也能和中關村，什麼cbd，金融街之類的比比了，排北京前三穩穩的，而且還有個優點呀，這塊區域封閉呀，不像中關村還可能順著上地，西三旗還有一大票其他什麼後花園讓公司遷移。這塊公司進來了基本就這轉悠了。

前面說了這些其實也就是個基本條件，最關鍵的是什麼？是房子好吧。想什麼金融街，中關村根本就沒啥好盤。什麼叫好？每個人標準不同，對於我來說就是3a小區配合3a戶型，首先小區得滿足次新，好物業，人車分離綠化好。3a戶型是什麼，就是雙卧室加客廳朝南，單卧室朝北的南北通透，板樓戶型，3居的話面積合理不浪費，而且能夠把面積做到110到150之間，這個級別的房子也是最好出手的。

沒找到房子和戶型，地段再合適我估計也不看好，中關村區域的這個級別的小區戶型也就在萬柳地區能找到了，看看萬柳的價，踢出去豪宅萬城華府，也就光大水墨和和碧水雲天合適，雖然加上了三小學期但是現在均價已經基本站穩到9萬了。你要什麼2環內建國門金寶街之類的能找到這個基本的小區能多少錢？我不相信有低於這個價的。這個你不能看均價，均價無意義，你得對著小區來說。我為啥感覺望京合適，就是因為在這個級別的大環境裡面，能找到接近5到6萬的這種盤，包括中央公園和橄欖城，我今年7月份簽的一套單價5萬3，146的南北通透小區中心戶型，我當然覺得合適了。

但是你要比均價望京還有差小區3萬的老小區，望京西香頌，季景，知語城，新航線，華彩還一大票環境普通一般的均價在4萬的，東面的大西洋雖然有學區但是戶型差，還有金隅之類的大臨界的4萬到5萬，但是個人也不太喜歡，環境比較亂，所以望京80%的小區也不行，什麼盤好關鍵還是得自己去看，哪怕同一個好小區也有臨街不臨街，好戶型差戶型，這個都需要自己去下功夫實地看盤了。

其他我還換了有幾套其他地段的房子都是屬於不同類型的，一套北苑北媒體村的是租售比非常高的，接近4個點，漲幅雖然慢，空間小，但是用來補橄欖城的租金。還有幾套都是回龍觀的，就是圖個總價低，便宜，好租，好賣，漲幅可能一般了，也就是北京均價漲幅了。最後說下我自己的操作吧，我自己實際的操作可能還是比較偏向於保守的吧，為了控制好租貸比，其實放棄了全部買3套800萬住宅這種級別的操作方法，15年是我第一次把自己的負債加到了一千萬，從去年10月份開始進場換房，賣空手上2套住宅出來1000出頭現金，今年陸續買進4套住宅北苑北的媒體村160，望京橄欖城145，回龍觀新龍城一個100，一個51，和1套商住智慧社51，目前還在最後2套流程中，陸續到明年一月結束。四套住宅都是滿貸，通過租貸組合我的月還款在5萬出頭，手上留了100左右的現金做現金流來補貸款差額，自住一套新龍城2居，現在除去租金還貸不到1萬5。

文章主要樓盤情況和價格是寫的15年的情況，假如大家有什麼需要溝通的問題可以直接關注樊哥的公眾號在裡面直接問他，有什麼情況他會儘可能回答大家的。

長按下圖，可以加樊哥的微信公眾號

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