從讀書人到投資商：一位中國人在美國的地產生意經

1980年代的出國潮中，已在國內工作了兩年多的「書生」宋曉男也被卷到了大洋彼岸的美國。這樣一位「兩耳不聞窗外事，一心只讀聖賢書」的讀書人，卻出人意料地變成一個房地產投資商。

書生：從象牙塔里走出來

「出國是洋插隊，把我從書本的象牙塔中拋到了現實世界裡。」作為一個文科留學生，宋曉男與大部分那個年代的留學生一樣，靠著打工、節儉和微薄的助學金，度過了留學生涯。

然而畢業並沒有使宋曉男的經濟狀況得到好轉，畢業時正趕上美國經濟衰退，很多人畢業即失業，懷揣歷史碩士學位文憑的他也不例外。「我那時根本就沒打算找工作。美國同學都找不到工作，我們這些說英語有口音的外國人就更別想了。」

學校里很多中國留學生改行了，學法律，學電腦，學會計，五花八門。同樣揣著歷史碩士的女朋友也改學會計了。宋曉男說，當時的情況是，兩個人，只能有一個人去念書，另一個人得去掙學費。他覺得自己是男的，當之無愧應該是那個去掙學費的人。從此，他告別了讀書人的生活。

鬥士：冷峻現實生存法則

宋曉男最初的想法很直接，既然要掙錢，就需要找一個掙錢比較容易的地方。他念書的中西部地區，經濟明顯不如美國東西海岸發達。而在比較了東西兩海岸之後，他選擇到西海岸的西雅圖發展。那時候的西雅圖還是美國西北地區一個寧靜的中等城市。和紐約、洛杉磯、芝加哥等大城市比，西雅圖就像是鄉下。但是他看好這個西北角的鄉下小地方。

他分析說，西雅圖緊鄰加拿大西部重鎮溫哥華，又是從美國本土去阿拉斯加的出發地，也是距離日本、韓國和俄羅斯遠東地區最近的美國門戶城市。更重要的是，西雅圖還是美國本土距離中國大陸航程最近的港口城市。雖然那時中國的經濟還沒有起飛，但是他預感到中國經濟一旦起飛，其體量將無比巨大，勢頭將異常迅猛。而作為離東亞最近的西雅圖，一定會受益匪淺。

但是未來的受益解決不了眼前的學費和生活費，他仍然必須努力工作掙錢。

他做了很多種工作，把自己的時間排得滿滿。「那時只要眼睛是睜開的，一定是在掙錢。」他在餐館打過工，送過外賣，在醫院做過翻譯，在中文報紙當過總編。他在開源的同時，也注意節流。宋曉男發現美國日常生活的最大開銷是住房開銷。他做出了一個決定：必須徹底消除這一開銷。很快，他發現了一個有效的辦法：去應聘公寓經理。公寓經理住房通常是免費的，如果公寓樓不大，經理還可以有時間去做其它工作。他很快就找到了公寓經理的工作，也就此走上了房地產投資和管理這條路。

管理公寓的實踐無異於是上了一次社會大學的MBA。從一竅不通到成為專家，靠的就是20多年的實戰體驗。宋曉男剛剛接觸房地產管理行業時，連一些最最基本的概念都不懂。他的僱主是一位白人律師，有一次提到mortgage （分期償還的住房貸款）這個美國盡人皆知的概念。當宋曉男說他不知道這個詞是什麼意思時，律師大為震驚，懷疑自己雇錯了人。律師不理解，作為一個在公有制分配住房中長大的中國青年，mortgage是一個多麼陌生的概念。

還有一次，一位房客欠租。宋曉男打電話給律師，說他可以到配電房把那戶房客的電閘拉了。「這樣他們或者會繳房租，或者搬走。」他對自己的主意不無得意。律師聽了哈哈大笑說：「這是美國。一切要走程序。」在律師的指導下，宋曉男第一次走完了驅趕房客的整個司法程序。

此後他逐漸學會了如何應對各種不同情況。公寓樓就是個小社會，每個房客都是社會一分子。這裡面有白領有藍領，有美國出生的土著，也有來自世界各地的移民。有老實守法的公民，也有做科犯監的歹徒。日積月累地接觸觀察三教九流，他練就了一雙火眼金睛，幾乎一眼就能看出誰是穩定的好房客，誰是可能的販毒分子，誰是朝九晚五的上班族，誰是招客賣淫的暗娼。

強者：在美國打出一片天

經驗帶來了信心。宋曉男很快就開始自己投資購買房地產，以滾雪球的方式不斷增加持有的物業。他對房地產的投資、管理、運作和市場規律越來越熟悉；他的投資規模和範圍也越來越大，從最初的住房別墅，擴大到公寓小區、購物中心和旅館酒店。多年的專業經驗和良好的回報讓他的周圍聚集了一批信任他的投資人，也讓他在貸款銀行那裡建立了優良的信譽。這個過去連mortgage都不懂的華人，現在成百成千萬地從銀行那裡拿出mortgage。

宋曉男二十多年前對西雅圖未來的預測也獲得了喜人的印證：這個當年的小地方，已經成為美國西海岸的又一經濟、科技、交通物流和文化旅遊重鎮。西雅圖房地產的價值也隨之幾個三級跳，經常領跑美國其它都市地區。宋曉男和他帶領的團隊的投資也獲得了豐厚的回報。

在回顧自己的投資歷程時，宋曉男說，在美國投資和管理房地產，熟悉和了解美國法律非常重要。運作中要嚴格按照法律法規來辦，絕不能投機取巧，更不能為省錢省事而罔顧法律法規。寧願困難在前，避免麻煩在後。另外，使用金融槓桿非常重要。因此必須關注金融和貨幣市場動向，為投資融資獲取最佳效益。他承認這一點對很多從中國跨海而來的投資人來說難度較大。他建議中國投資人與美國本土有經驗有信譽的投資人合作，利用金融槓桿，獲取更大回報。

經常有人問他，「現在是不是買房投資的好時候」。他總是說，我尊崇巴菲特的哲學，任何時候都可能是投資的好時候，要看具體的交易。沒有不好的時候，只有不好的交易。

來源：人民日報海外版

原標題：在美國做地產投資商

最新更新時間：06/09 14:25

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