解局：萬達融創600億交易背後危險的樓市槓桿遊戲

曾經賺一個億也是小目標的首富王健林，咋也急著套現了？

萬達與融創中國發布公告/微博截圖

文/ 邊際

7月10日上午，資本市場平地一聲驚雷。萬達商業、融創中國發布聯合公告稱，萬達將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，代價為295.75億元，並由融創來承擔項目貸款。同時，融創以335.95億元收購萬達76個酒店項目。收購總代價為631.7億元。

萬達的尷尬：卡在房地產市場和資本市場之間

回顧房地產市場走勢，每一次樓市的深度調整期，比如2009年、2011年、2014年，這些樓市小年都成為房企「閉門思過」謀求轉型的轉折點。如今的調整期也不例外，只不過這一次，在史上最嚴的限購政策出台以後，當主要大中型城市集體進入了急凍期，連龍頭企業的萬達，資金鏈也開始吃緊，也需要思考樓市下半場該怎麼走了。

當然，樓市政策應該不是王健林作出這一選擇的根本原因。畢竟接盤的融創，也是房地產同行。那麼，為何曾經「賺一個億也是小目標」的首富王健林，如今也急著套現？

這當然一方面和央行在今年以來不斷收緊銀根有直接關係，但是直接促使王健林作出棄車保帥選擇的，相信應該與還在A股排隊、苦等IPO的萬達商業有直接關係。

在上一輪牛市轟轟烈烈一路走高之時，萬達商業毅然選擇私有化，試圖回歸A股；只是沒想到，三十年河東三十年河西，如今A股市場哀鴻遍野，IPO的排隊遙遙無期，私有化後的萬達商業，卡在了一個極其尷尬的位置上。

萬達商業回A股計劃中最大的不確定性在於「定性」：萬達商業不希望被劃入房地產板塊，因為目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態。甩掉房地產的包袱，明面上來說，是萬達「輕資產」發展路線的具體體現；實際上看，是萬達在資本市場的考慮結果，是長期的IPO停滯期帶來的資金鏈不可承受之重。

王健林對此也明確回應了，在交易完成後，萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款，萬達商業負債率將大幅下降。

王健林/新京報

萬達卡在房地產市場和資本市場之間的尷尬，恰恰是這兩年宏觀經濟轉型期的一個絕佳樣本。從資本市場端來看，劉士余在證券市場的改革影響正在不斷擴大；從房地產市場端來看，從急速上升到急速冷凍不過一夜之間，而市場周期的滯後傳遞效應，如今才開始顯現出來，房地產企業可謂是冷暖自知。

融創的大膽：孫宏斌會重蹈順馳覆轍嗎？

萬達之困，說到底還是資金槓桿之困。而孫宏斌的融創，敢於在這時候接盤，實在是讓人膽戰心驚。

自2016年以來不斷伴隨著融創擴張，使得公司負債持續上漲，盈利能力卻在收窄。融創2016年年報顯示，融創凈負債率由2015年底的75.9%上升到了121.5%，提高45.6個百分點。120%的負債率，可以說已經是踩在懸崖的紅線上。

儘管各個行業的資產負債率會有差別，比如房地產開發行業前期投資非常大，80%以內的負債率都在可以接受的範圍內，但是超過了80%的負債率，資金風險可以說是懸在企業頭上的達摩克里斯之劍。而且，由於企業的固定資產等存在減值和短期無法變現的問題，資不抵債以至最終破產可能都是轉瞬之間。

當然也不排除，孫宏斌是巴菲特的信徒。1962年3月中旬，當時的美國股市泡沫破裂，持續下滑到6月底。而巴菲特卻坐擁一大筆等待投資的現金。他這樣解釋，「他人貪婪時你要膽怯，他人膽怯時你要貪婪。」

只是當王健林都在急於套現平抑槓桿，不知道同時接手了樂視和萬達兩大攤子的融創，會否重蹈上一次順馳地產的覆轍？

無論如何，萬達「留得青山在，不怕沒柴燒」式的選擇，可以說是標誌著房地產企業的凜冬真正到來。以往依賴銀行等資金兇猛擴張的房企，接下來的日子，就看各家如何各顯神通了。

編輯：新吾 校對： 陸愛英

本文為新京報原創內容

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