江門核心商圈或再北移

周末黃金時段的步行街，逛街的人並不多。

常安路不可避免地衰落了，港口一路更是約三成店鋪關門大吉！江門的主流商業地產，已從臨街店鋪轉向城市綜合體。

回望過去十幾年來，江門商圈從常安路步行街，擴散至五邑城和地王廣場，隨後轉移至優越美莎和中遠大廈一帶，之後又迅速北移至益華廣場，首次在市區逐漸形成了一個較成熟的城市綜合體雛形。江門市區的商業發展在這個時間點之前，脈絡非常清晰，幾乎是一條線，此後則開始呈現多線性的發展趨勢。

而隨著匯悅城和萬達廣場在北新區板塊的強勢崛起，商業體量變大，經營者增多，競爭越發激烈。保利更是大手筆打造濱江新區航母級城市綜合體。變數難以捉摸，未來又將誰主沉浮？

文/圖：南方日報記者 楊興樂

港口一路

盛衰起伏，昔日旺鋪很多已關門歇業

港口一路中段，四星級銀晶酒店正對著東湖廣場，曾幾何時，但凡江門的大型活動，這裡都是首選的舉辦地。東湖廣場旁是中遠大廈雙子樓，與之毗鄰的又是中旅大廈和杜鵑山莊、東湖賓館，這片區域曾是江門最中心地段所在。曾幾何時，這裡是江門幾大商圈中人流最密集之地。

記者沿著港口一路走了一個來回發現，約有三成臨街店鋪關門，尤其是鳳凰山一側，有約20間相連商鋪都拉著鐵閘，暫停營業。曾經非常旺的一家KTV場館也人去樓空，大門緊鎖。鳳凰山對面的店鋪，多數做著反季清倉、特價促銷，「全場清貨，低於成本」「搬遷緊急清倉，不計成本一件不留」，眼看著不日就將搬走。有的雖未關門，但也寫著旺鋪出租或售賣的字樣。

記者留意到，這條街上原有的四大銀行不見了兩家，二手樓中介店鋪也關門大吉了。

全路段無規劃停車位，這是港口一路最大的痛點。與之平行的江華路曾創下江門臨街商鋪的奇蹟，目前車流量也較大，至少路邊還規划了停車位。

中遠大廈，盤踞多年的「新一佳」敗走後，蘇寧進駐，國美在隔壁的「優越美莎」底層開業，要跟蘇寧比高低。孰知蘇寧不久敗走，如今剩下門可羅雀的國美。「優越美莎」曾是這個商圈的一大標誌，鼎盛時有三層對外經營，吸引不少連鎖餐飲入駐，整個商場聯合搞大促銷活動時也曾有過人頭攢動，市民瘋狂搶購的場景。

電商來勢洶洶，大量分流實體商業的客戶；北新區的新商業綜合體扎堆進駐，加劇行業間競爭，舊商圈受波及，港口一路首當其衝。

蕭條之餘，最讓人慨嘆的就是屢次轉手的中旅大廈，繼續爛尾，續建遙遙無期。

1998年動工興建，位於市中心港口路黃金地段的中旅大廈，至今尚未完工，成為江門著名的爛尾樓。2004年，為妥善解決中旅大廈的爛尾工程問題，中旅大廈與東湖賓館、杜鵑山莊三塊資產被捆綁出讓；2008年4月，江門大長江集團於以2億元現金購得這三項資產。

但是，時間流逝，續建如同水中泡影，中旅大廈不知何時又從大長江手中轉給益丞集團。2011年，益丞集團曾向市城鄉規劃局遞交了一份中旅大廈等三項資產所在地塊的修建性詳細規劃方案，因為方案內容存在與出讓規劃條件不符之處，因此沒有獲得通過。中旅大廈的未來，依然是未知。

常安路

繁華難再，沿街店鋪生意蕭條

周六晚，難得晴好。20時到21時，本是逛街的黃金時段，不過，從地王廣場到常安路，記者一路走來輕鬆自如，5年到10年前這裡每逢周末人頭涌涌的場景已經一去不復返了。佐丹奴、班尼路，曾經一左一右屹立在步行街路口吞吐著無數顧客錢包的品牌，都已悉數進駐到商業體內；這裡只剩下幾個國內的運動品牌折扣店，幾百米長的街上，有的品牌重複出現數家，間雜其中的多是鞋類、珠寶、眼鏡等店鋪，步行街中間雖然開闢了食街，但是不少都關門大吉，能招攬到生意的並不多。

「你看我身後這幾個檔位，都沒人租。」路中間售賣涼果的女檔主搖頭對記者說，「大家都到有空調的大商場去逛了，這裡是救不過來的了。」曾幾何時，這裡的店鋪租金一再上漲，依然有人爭破頭，路邊攤也成了城市治理的心頭大患。如今，折扣降價也招攬不到多少顧客。

2006年，常安路的公有商鋪在招租過程中被質疑暗箱操作，部分參與競標的商戶投訴稱，中標者有串標嫌疑，老商戶堅決不搬走而陷入訴訟戰。時過境遷，如今步行街的商鋪不再是香餑餑，連困擾多年的「走鬼」問題也隨之消失了。

2010年，「創文」之風席捲江門城區，路邊攤的治理被擺上台。2010年8月1日，城管結束了駐點管理模式，新政劃地收租，常安路步行街附近的路邊攤接受了收編，與蓬江區城市管理服務中心簽訂攤位租賃協議，在倉後路、青年廣場開始了租檔經營生涯。

如今，青年廣場的檔位早就因生意慘淡不復存在，而倉後路和步行街相接處則依然存在。新稱謂是「蓬江區流動攤檔規範管理安置點」，包括倉後路、書院路、竹椅街在內，從午後到晚上11時，允許經營成衣和飾物。不過，在周末最繁華的時段，接近步行街的這些倉後成衣檔位這邊並無甚顧客，幾個檔主在聊天打發時間。

濱江新區

航母級城市綜合體或引領未來

「江門市商業地產的擴張用了數十年才從擁擠的老城區轉移至老城區與北新區交界。」江門業內人士林先生分析江門商業發展的歷程時表示，優越美莎與中遠大廈商圈逐漸成形時，五邑城與地王廣場開始沒落，而益華廣場的投入使用又讓缺乏停車位等關鍵配套的優越美莎和中遠大廈商圈未成氣候就折戟。

2014年8月下旬，位於白石大道的匯悅城開業，成為江門最高端的城市綜合體。幾個月後的11月28日江門萬達廣場盛大開業，引得萬人空巷。這兩大城市綜合體帶來的豐富業態讓江門消費者耳目一新。北新區商圈的出現不但改變了江門的商業格局，也改變了市民的消費習慣，到北新區商圈逛街消費成了江門市民的新選擇。

江門一有新商圈，舊商圈就會自動滅亡，這似乎成了江門商圈特有的現狀，難道說，江門的消費力只有這麼多？在北新區新冒出來的巨大商業圈的衝擊下，江門商業格局正在發生變化。記者走訪中了解到，不單止港口一路，江華路一帶不少房東開始捨棄街鋪，租金也開始大減。

業內人士認為，未來江門的高端消費將會集中在北新區商圈內，商業中心慢慢向北轉移，而一些老街區例如江華路、港口路一帶未來將慢慢剝離商業街區的功能，成為側重居住功能的老城區。在這種趨勢的影響下，不少商戶開始往北遷移。

在北新區商圈的衝擊下，江門未來的商業格局將成為什麼樣？從事商業地產多年的譚先生認為，未來老城區的商業更多作為周邊生活的配套，而剝離購物、悠閑等功能，而北新區將成為以幾個大型城市綜合體為龍頭，帶動周邊樓盤自帶的商業部分共同形成巨大的商圈，滿足江門市民高檔服裝、餐飲娛樂等全方位的購物需求。

之前不少人預計，在匯悅城和江門萬達廣場這兩大巨頭的帶動下，這一片區不久將形成繁榮的商圈。但現實情況是，目前只有匯悅城和江門萬達廣場在聚集人氣，周邊的商業還遠未形成氣候。

而就未來十年而言，保利地產將在濱江新區投資百億元建設集商場、甲級寫字樓、酒店等多種物業類型在內的航母級城市綜合體，北新區的消費群體又將繼續向北轉移。濱江新區體育中心將是保利江門項目的地標，保利圍繞體育中心，主打體育休閑概念的商業體項目，將讓江門人可在健身後進行購物、飲食和娛樂，又一波消費理念將衝擊江門市區的消費群體。

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