標普、惠譽先後將融創列入負面信用名單，這是什麼梗？

評級機構看融創：標普、惠譽列入負面觀察 穆迪暫不降評級

來源：新浪財經

融創宣布將632億收購萬達13個文旅項目和76個酒店之後，評級機構紛紛給出了回應。

最新的消息是，惠譽把融創中國評級下調至BB-，把評級列入負面觀察名單。

穆迪則表示，融創中國擬收購萬達資產提升了財務風險，但不會立即影響其B2企業評級，高增長業務戰略令融創中國面臨財務風險。

稍早前，標普將融創中國「B+」長期企業信貸評級及「cnBB-」長期大中華區評級列入負面觀察名單中；列入負面觀察名單主要反映融創進行大量土地收購及擴展非核心業務後，其財務槓桿將進一步轉差。

房企額融資渠道全面收緊 融創100億公司債被終止發行

來源：每日經濟新聞

7月11日，《每日經濟新聞》記者從上海證券交易所（以下簡稱上交所）官網獲悉，融創（01918.HK）100億元公司債前不久已被上交所終止發行，承銷商及管理者為中信建投和國泰君安。

與當前趨緊形勢相比，去年9月，融創曾發過一個購房尾款24.2億元ABS工具；去年7月，曾發行40億元公司債；去年3月，曾發過物業資產ABS近12億元；更早前的2015年12月，曾發行過50億元公司債，子公司融創置地曾發過50億元公司債。

同樣在7月11日，有信息顯示，評級機構標準普爾表示將融創中國（01918）「B+」長期企業信貸評級及「cnBB-」長期大中華區評級列入負面觀察名單中。

標普指出，列入負面觀察名單主要反映融創進行大量土地收購及擴展非核心業務後，其財務槓桿將進一步轉差，標普此前預測在強勁銷售增長及土地收購支持下，融創今年的財務槓桿會溫和改善。

13家房企發債被叫停

《每日經濟新聞》記者還注意到，截至7月6日，在證監會審核的公司債狀態中，被終止或中止的涉及時代地產、華髮股份、卓爾發展、蘇寧環球、美好置業、成都金融城投資發展有限公司、北京金泰房地產開發有限公司、上海西部企業集團、都城偉業集團、貴陽金陽建投集團、廈門杏林建設等13家房地產企業。

截至上述日期，證監會共對43家公司申請發行的公司債終止或中止審查，其中房地產板塊以13家企業佔比最高。實際上，自2016年10月份以來，房企公司債發行監管趨嚴後，這類發行融資一直處於封閉狀態。

彼時，上交所、深交所先後下發《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房地產企業的公司債券資金不得用於購置土地。

同時，上交所針對公司債將房地產業分類監管採取「基礎範圍+綜合指標評價」的分類監管標準。達到准入門檻後，根據房地產企業的5項財務指標，將房地產企業劃分為正常類、關注類和風險類。

與此同時，一方面銀行收緊開發貸；另一方面基金業協會叫停16城私募、資管產品投資房地產項目。

基於上述嚴峻的融資背景，房企融資渠道被全面收緊，與之相對應的是房企不減反而有增的資金需求，部分房企開始藉助信託、保險子公司、基金等融資。

信託成不少房企籌錢途徑

7月5日，雲南城投公告稱，其取得太平洋資產管理有限責任公司發放的15億元借款，期限為3+2年，公司控股股東雲南省城投集團提供息全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

而不久前，雲南城投分別於6月22日和6月28日取得太平洋資產管理有限責任公司發放的7億元和8億元借款，借款期限與增新措施與上述借款相同。記者注意到，3次融資合計30億元。

7月11日，國內某千億級上市房企連發3條《增資協議》公告，旗下3家全資子公司擬與國通信託、平安信託、英大國際信託簽訂相關增資協議，3個間接全資子公司分別獲得增資20億元、30億元、6億元，總增資額度達56億元。

用益信託首席分析師李暘告訴《每日經濟新聞》記者，在銀行貸款與發行債券收緊後，儘管通過信託為房企融資的成高於前者，但與民間借貸和私募相比信託的成還是略低，因此也成為不少房企籌錢的途徑之一。

據悉，與銀行一樣同受銀監會監管的信託公司，同樣不能向四證不全、資金不到位的房企提供開發貸和流動性支持貸款。

而信託公司因自身產品設計較為靈活可以通過增資入股與向股東借款的方式為房企提供融資支持。比如四川信託前不久對外推介的《四川信託—成都德商鼎創集合資金信託計劃》，募資總規模為4.9億元，優先順序信託資金中不低於1530萬元，用於受讓項目公司不低於51%的股權，剩餘優先順序信託資金進入項目公司的資公積。

談到目前房企需要支付的融資成時，李暘表示，房企成這方面與市場總體融資成相關，當然，項目不同，房企實力不同，融資成也不同。如果市場資金偏緊，那價格也會上漲。

記者還注意到，上述提及的13家終止發行公司債的房企中，有4家為上市房企，而未上市房企佔據多數。

李暘表示，上市公司融資的渠道較為多元，可以通過ABS、海外發債及股權融資等多種形式。同時信託公司對發行信託產品的房企要求較高，因此中小型房企的融資渠道仍不算寬裕。

探營合肥萬達城：融創632億交易六大疑問待解

來源：證券時報

作者：童璐

安徽的第一條地鐵從省會合肥穿城而過，為位於巢湖岸邊的合肥萬達文化旅遊城（以下簡稱「萬達城」）項目帶來客流。若你隨人群走出「萬達城」地鐵站，迎面就會看見一棟總建築面積達18.8萬平方米的文化旅遊商業綜合體萬達茂，四棟商業寫字樓簇擁其後。

萬達茂往東，坐落著包括萬達文華在內的高檔酒店集群，向南望則是當地新地標——合肥萬達樂園。假設你願乘著樂園中號稱「世界最高最快立環過山車」衝上雲霄，號稱華東最大的文化旅遊項目和八百里巢湖景色都可盡收眼底。

但這個佔地總面積152公頃，號稱分四期計劃總投資超過300億元，被王健林驕傲譽為「世界一流」的文化旅遊項目，可能即將以5億元註冊資金的價格易主。

根據融創中國（01918.HK）7月11日早上的公告，萬達集團旗下合肥、南昌、哈爾濱、無錫等13個文化旅遊城項目，將和76家酒店資產一起出售給融創旗下全資子公司融創房地產。交易價格參考13個文化旅遊項目公司的註冊資本金和目標酒店資產的賬麵價值，合計631.7億元，融創將分4次付款，且其中近一半的資金將來自於萬達對融創的借款。

即使加上後續要付出的20年累計130億元的「諮詢費」，融創穫得約4973萬平方米可售面積的成本聽上去像是「地板價」。融創通過承債式收購曲線獲得二三線城市低價土地資源，同時萬達主動借錢給融創甩包袱？

儘管融創中國已通過框架協議披露主要協議，但地產大亨縱橫捭闔的謀局背後仍有諸多細節等待披露。根據融創的公告，合作事項的進一步詳情及須披露的其他資料將在今年10月15日前寄發給股東。

證券時報記者7月11日實地探訪代表性的合肥萬達城項目，試圖管窺這場600億破紀錄交易的冰山一角。

融創承接千億投資？

由於起步較早，合肥萬達城的項目進展在萬達全部16個文旅城（本次出讓13個文旅城）項目中應該屬於較快的一類。除了目前投入的一期樂園和萬達茂項目外，記者尚未在網傳的萬達城二期海洋樂園的規劃位置處看到建築施工的跡象。目前在整個合肥萬達城在建項目中，施工進度較快的即為配套住宅，明年即將交付第四期高層住宅。

在7月10日萬達的公告中，文旅項目交割後將仍按照政府批准的規劃內容進行開發建設，項目持有物業的建設仍由萬達實施管控，運營管理仍由萬達負責。融創次日發布的公告似乎更靈活一些：新發展的文化旅遊項目的產品定位、建設節奏、目標成本由萬達來制定方案和計劃，但將由融創方審批。

目前萬達在全國已布局的文旅城項目總計投資超過5400億元，且項目計劃竣工期大多集中在2020年-2021年，但工程進度並不相同。

出售資產有啥標準？

萬達集團給出的中期目標是，預計到2020年，公司將建成15個萬達城，擁有51個不同類型的主題公園。而截至目前萬達在全國已經布局了16個文化旅遊地產項目，選擇目前運營狀況較好的合肥、南昌萬達城及7月4日才正式啟動的昆明文旅城等項目打包出讓，萬達剩餘的3個文旅項目將何去何從？

酒店資產亦是有選擇性剝離。融創公告了包括北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華在內的76家將以凈資產作價335.95億元轉讓給融創。

公告中雖披露了目標酒店資產的開業時間、客房數和面積、酒店地址等內容，但並沒有透露酒店的流水和出租情況。證券時報記者發現，坐落於合肥萬達城中開業不久的萬達文華、萬達嘉華酒店都不在出售範圍，反而出售了位於合肥老城區的萬達威斯汀酒店。

可售面積包含已售？

融創並不掩飾交易背後對土地的渴求，交易是以合理的成本為融創補充大量優質土地儲備和物業資產。目標項目公司主要從事13個文化旅遊項目的開發，項目總建築面積合計約為5897萬平方米，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。

但以合肥萬達城為例，項目涵蓋高層住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型，各種物業的構成比例和銷售情況都有所不同。融創本次披露合肥萬達城總建築面積422.53萬平方米，銷售部分建築面積353.46萬平方米，持有部分建築面積僅為69.07萬平方米。

這數據比2015年萬達商業IPO申請書中規劃的合肥萬達面積增加不少。根據2015年11月萬達商業的招股書，合肥萬達城項目佔地面積153.37萬平方米，規劃總建築面積344.14萬平方米。截至2015年6月底，合肥萬達城項目全部累計已售物業面積占當時全部可售面積的50.99%。

但目前尚不清楚融創披露的353.46萬平方米銷售部分建築面積是否包含此前萬達城已售，或是已售未回款的面積，也未披露可銷售建築面積中的物業構成類型。來自克而瑞的數據顯示，合肥萬達城至今的成交面積為186.5萬平方米，成交金額為204.43億元，成交2.16萬套，還有23.95萬平方米的庫存。

配套住宅姓王還是姓孫？

萬達城無錫展示中心形似「茶壺」雖遭吐槽，合肥萬達在湖邊建設的一座高18米、直徑61米，面積4200多平方米的紅色鼓形建築卻很受歡迎。「中國鼓」現在承擔著銷售萬達配套商業和住宅的任務，目前所剩房源寥寥，前來諮詢購買的顧客也並不算多。

儘管融創公告表示萬達文化旅遊項目包括萬達文化旅遊城和配套可供銷售住宅等業態的綜合地產項目，但似乎仍未直接表明該部分住宅業態將「姓孫」。在土拍受限，樓市尚未降溫的合肥，住宅依然是炙手可熱的優質資產，商業和酒店項目則乏人問津。

合肥萬達城的一位置業顧問向證券時報記者介紹，目前萬達城在售的四期普通住宅均價1.9萬元/平方米（比合肥7月住宅成交1.27萬元的均價高出約50%），公寓住宅價格在1.5萬元/平方米左右；商鋪銷售價格為2.5萬元/平方米。後期萬達城即將推出的第五期住宅項目，「預計是洋房，銷售價格會在3萬元/平方米以上」。該置業顧問表示，這些配套住宅項目仍將由萬達銷售和管理，轉讓給融創的主要僅是周邊的文化旅遊項目，但亦表示不清楚具體高層決策。

萬達「跳樓價」甩賣？

儘管不少人大呼王健林「跳樓價甩賣」了文旅和酒店資產，但截至目前，作為交易重點的項目經營情況還是個謎。雖然合肥2013年萬達一期7200元/平方米左右的房價，3年時間樓價一路上揚，萬達城新房住宅價格已經漲了1倍以上，但賺錢的是住宅，商業和旅遊項目建設需要大量的資金。

「目前看到的只是權益成本，真實負債還不清楚，很難評價這筆交易。」某新財富地產分析師表示，「不太可能以白菜價格出售，目前行業並沒有出現大幅折價出讓的情況。」

融創和萬達將在7月31日前完成盡職調查和簽訂正式協議，留給雙方盡調的時間並不多。在確認目標項目公司註冊資本金實繳到位且目標酒店資產賬麵價值不變的前提下，雙方將不調整交易價款。

有房地產業內人士向證券時報記者表示，旅遊和商業地產項目運營前期虧損在所難免，若以凈資產計算，賬面會有負的未分配利潤，萬達項目未來數年可能持續虧損。以註冊資本賬面值來轉讓，並同時承擔項目公司的負債，對雙方來說，可能都意味著「我不賺你錢，但我也不會虧錢」。

不過，據融創公告，上述13個文旅城項目雖然進度不同，但融創將就每個項目每年向萬達需支付5000萬元的管理諮詢費，合同期限為20年。這意味著融創每年將向萬達支付6.5億元，連續支付20年，總共約130億元。

目前尚無法獲知13個項目的經營情況。微妙的是，就在今年5-6月份，包括合肥萬達城投資有限公司在內的多家文旅項目公司都發生了工商資料變更，合肥、哈爾濱萬達城投資公司註冊資本均由2億元增加至5億元，桂林、無錫萬達城投資公司註冊資本6月底分別由1億元、4億元增加至5億元。這一系列公司的法人代表均為萬達商業地產總裁齊界。

股東和政府是否放行？

儘管融創已經向萬達交納了25億元的定金，且萬達更開出了「在萬達收到第三筆付款後5個工作日，萬達將通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款，隨後融創向萬達支付295.75億最後一筆收購款」的付款優厚條件，但作為上市公司，融創本次交易仍需獲得股東大會的放行。

另一個微妙的關係則是和當地政府。雖然萬達文旅城項目易主不更名，有分析人士表示，在不清楚目前萬達與各政府當初簽訂的投資協議中的權責規定，也需要關注萬達的拿地進程。換句話說，以「文旅」聚勢，以「商業」增值，找准當地政府痛點快速開發的萬達式手法，易主後融創能否玩得轉？

目前尚不知悉包括合肥市政府在內的13個地方政府部門如何看待萬達文旅城的易主計劃。在2013年-2015年間，萬達分別以7.33億元、9.16億元、6.11億元和5.26億元的底價分多次摘得位於巢湖岸邊的巨無霸地塊，交易單價約合110萬元/畝，地塊中最低樓麵價為532.26元/平方米。2015年合肥土地市場成交均價為571.27萬元/畝，2014年均價為374.38萬元/畝。

近期進行的濟南萬達城項目的拿地則堪稱火速。今年6月30日，萬達商業以66.75億元底價獲得了濟南16宗地塊，共1495畝，其中有11宗為居住地塊，根據財新的計算，萬達平均拿地樓麵價在2800元/平方米左右，僅占該區域房價的21.5%。

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