公寓到底能買嗎？回報率怎麼樣？來算一筆賬

一紙限購令，讓多少買房人失去了購房資格，手握現金沒有出路，限售3年，讓不動產失去流動性，調控之下，買房人對於住宅愛恨交加。有不少買房人轉戰不限購公寓和商鋪，試圖用長期持有。在「南京樓市觀察」的交流群里，確實有這樣一批買房人在限購後買了公寓產品，用他們的觀點來說就是：「能夠跑贏銀行利率，賺點零花錢，也是不錯的。」到底公寓收益如何，也是應群友之邀，來算一筆賬。

40年的公寓都屬於商業用房， 需要5成首付，在貸款方面只能享受10年的商業貸款年限，利率1.1倍（以中國銀行為例）。

假設總價為100萬，貸款需要50萬，計算如下所示，每個月需還款5399元，本息合計是64.8萬。

如果算上首付50萬，投資的金額為

50+64.7=114.8萬

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按照每月租金3000來算

每年的租金是3000*12=36000元

如果按照每年漲5%-10%的不成文規則來算，假設租金按照每年10%理想狀態遞增，在此計算的是1.1的N次方。

就是說在交房的第16年的時候收回租金129.4萬，大於成本114.8萬，此時手裡有一套房子，賺了14.6萬。如果是15年，租金總收益是114.4萬。從第16年開始，投資完全收回，以後的租金全是賺的。

如果租金按照每年5%理想狀態遞增，在此計算的是1.05的N次方。

就是說在第20年的時候收回租金121.5萬，大於成本114.8萬，此時手裡有一套房子，賺了6.7萬。從第20年開始，投資完全收回，以後的租金全是賺的。

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按照每月租金3500來算

每年的租金是3500*12=42000元

如果按照每年漲5%-10%的不成文規則來算，假設租金按照每年10%理想狀態遞增，在此計算的是1.1的N次方。

就是說在交房的第14年的時候收回租金117.5萬，大於成本114.8萬，此時手裡有一套房子，賺了2.7萬。如果是15年，租金總收益是114.4萬。從第16年開始，投資完全收回，以後的租金全是賺的。

如果租金按照每年5%理想狀態遞增，在此計算的是1.05的N次方。

就是說在第18年的時候收回租金117.1萬，大於成本114.8萬，此時手裡有一套房子，賺了2.3萬。從第18年開始，投資完全收回，以後的租金全是賺的。

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其實，還有一種演算法，按照租金倒推，根據周圍的租金決定買房的總價。

假設每個月的租金是3000元，我們將每年都計算一次總收益，參照下表

月租3000元，想10年左右收回成本，參照上表10年時的收益是在66.9萬，可以一次性付款買66.9萬的公寓，如果考慮用貸款，差不多買60萬左右的公寓。

60萬總計的公寓，首付30萬，還款10年，總計成本：30萬+38.9萬=68.9萬

假設每個月的租金是3500，我們將每年都計算一次總收益，供參考。

根據以上的演算法，就可以去找月租3000、3500的公寓，總價越低越好。

其實市面上100萬的公寓可選擇範圍非常多，而且租金3000-3500是保守估計，例如河西的升龍匯金中心，最小面積37平，單價在3.2萬元左右，不到120萬，就在阿里巴巴江蘇總部隔壁，如果周圍配套建起來，租金毫無疑問上漲。也有些小公寓幾十萬就能搞定，例如蘇寧嘉悅，2萬元的單價，30平，只要60萬，龍湖新壹城單價2萬元左右，30平，也只要60萬。

買公寓值得注意的一點是，地段一定要好，從租客的角度來考慮，靠近地鐵，交通方便，生活配套齊全，才能更受歡迎，不愁租。面積可大可小，其實租金差別並不大，從性價比的角度來考慮，首選小面積 。

如果最近考慮買公寓進行投資，不妨加入我們公寓投資交流群，分享自己的置業經驗。

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