現在投資房產可能會導致你破產

任何行業都有拐點，盛極必衰，房地產行業也不例外。

可就像大多數人可以接受加薪但無法接受減薪一樣，沒人能接受自己買的房子房價會跌，所以無論ZF、銀行還是房地產商合謀造就了多年的房地產一片繁榮，可如果你知道全國至少有6700萬套房子在閑置的話，如果你知道國家統計局說，2016全國居民人均住房建築面積為40.8平方米的話，如果你知道上海深圳新增住房供應量為60%~100%的話，你可能要慎重思考一下，到底這房價會不會跌？

你必須要明白，房價是否會跌房地產商是說了不算滴，和供需關係也沒啥大關聯，主要由ZF政策決定。

這方面，李嘉誠、潘石屹、董建華、王健林同學比誰都清楚，所以你看到他們在接二連三拋售所持地塊和物業，誰放著穩賺的錢不賺，你以為他們說的「重點投資海外」是這一輪拋售的原因？

最接近的事實是，從銀行借貸和債券入手，國家開始限制大批既得利益者把國內的錢投到海外去，因為ZF並沒有得到什麼好處，這樣的圍追堵截，造成了這些負債率基本都100%以上的企業短時間內現金流極度短缺，但鑒於社會穩定，又不敢自由降房價回籠資金，所以才有了萬達那麼急促的賣了自己的文旅和酒店給融創。

做企業，現金流比利潤更重要，就像一個人，失血過多還能活，但如果血液沒有了流動，會立即死亡。

現在到底能不能買房？

太多人問我這個問題了，不同時間節點答案不一樣，2017年我的答案是，如果是自住，可以買，但沒必要非要現在買，再等等看，除非你急著結婚用啥的，因為最近房市可能會有大變換，1~3年內吧。

如果你用來投資，想進行資產的保值和增值，2015年及以前都可以買，現在短時間就不要買了，一則風險大，現在房價已屬高位，你以為還能高到哪裡去？二則即使買了，因為現在限購等政策導致交易很難，也就是從投資角度看，流動性差了，原來一套小公寓，只要價格合適，兩三天就可以出手，現在買家需要有自己的公司，需要全款，需要2年內不能轉讓等等，大大的消弱了房產的投資屬性。

其實不應該早就如此嗎？

房子是用來住的，不是用來投資的。

從投資載體看，股票、保險、貴金屬、企業股權等都是不錯的金融投資工具，不一定非要房子，只有在中國，房子看起來變成了最安全和最有效率的投資工具，其實是變成了房地產商、銀行、ZF對中產階級財富掠奪的合謀，有太多人被一套房子掠奪了一生的幸福。

另外，做投資最忌諱認為自己比別人聰明。

連王健林、潘石屹、李嘉誠都在拋售內地的房產了，他們的嗅覺比我們靈敏，我們寧信其有不信其無，跟錯了最多少賺點，跟對了就逃過一劫，做投資，安全第一，切勿有貪念：不斷暗示自己這是最後一次了，投完最後一套就收手，貪婪會讓你萬劫不復。

如果你執意還有投資房子，那麼不要怪我危言聳聽：你現在投資房產，很可能會導致你破產！

大部分人對此是不屑一顧的，說自己是按揭風險不大，說自己大不了房子不要了，說自己買了房租出去以租金來按揭，等等，反正總以為買房「至少不會虧」。

我問大家個問題，假設有一天房價跌了怎麼辦？如果跌了20%怎麼辦？

你可千萬別告訴我，你以為只是損失了20%哦！

為方便理解，我舉個例子：

廣州，某城中小區，單價5萬/平，100平方，按揭三成，七成貸款，20年期，標準利率4.9%（一般都上浮10%，我們按最低算）。

不知你簽合同的時候意識到沒有，你需要：

20年總計要交199萬的利息；

20年總計需要交給銀行699萬；

首期立即要交150萬。

再假設這套房子你已經買了5年，那就意味著：

首期你交了150萬

5年還款給銀行本息137萬；

總計給了銀行287萬

按照協議，還有412萬沒還。

也就是意味著，如果今天房價降到4.12萬，你之前交的150萬還有這五年交的137萬相當於打水飄了！

為什麼？

因為你的房子在今天看來也就值412萬啊，房價下跌把你的錢蒸發了而已，和銀行、地產商沒啥關係，按協議，不管現在房價多少，你還欠銀行412萬。

這時，你還要不要繼續供？

繼續供，就意味著被銀行和地產商直接薅走了287萬的羊毛；

不供，銀行會把你的房子拍賣，412的欠款扣除被打折拍賣的房款，你還是要繼續背負一定的貸款。

這種情況發生幾率小嗎？

其實4.12/5=82.4%，房價也就下滑18%而已。

如果房價下降20%呢，你的房子還不如你繼續還的貸款值錢，你還要不要繼續還？繼續還款還不如買全新的，房產下滑只要超過10%就勢必引發恐慌式拋售，可能房價還會立即被腰斬，那是的你不僅手中的房子不再值錢，而且背負了很重的負債，你說你會不會破產？！

現在，某些把資產已經拋售和轉移到海外的房地產商，最有可能是導火索。

不知大家明白我的意思沒，大家盡量近期不要投資房產，現在投資房產非常容易被高位套牢，房價一跌，極有可能破產。作為投資了30多套房產的老司機，我早已感受到了房產市場的寒意，那些地王那些所謂房價仍在上漲都是「虛」的，你去任何一個樓盤實地踩點一下，看看實際成交率如何，大部分有價無市，沒有現金流和流動性啊，你再去二手中介看看租房的價格，現在一線城市的租售比不到2%，租金來低按揭需要70年才能回本，換到股市相當於70倍的市盈率啊，我們A股平均市盈率也就16.8倍而已，種種跡象表明，現在投資房產，太危險了！

實在還不明真相的吃瓜群眾看看這篇文章：萬達等商界巨頭為何突然颳起拋售風？真相在這裡

我覺得我們的大學教育不知是否故意為之還是什麼原因，就從來沒財商方面的教育，基本都是人文或技能類的教育，大部分人被教育成了用技能賺錢，用努力和辛苦賺錢，用時間賺錢，而不懂得用錢賺錢，更甭提基本的投資邏輯和常識了，大部分在「想當然」的做投資，賺了是靠大勢賺的，虧了就罵政策和運氣不好。

以1天為單位做投資，靠的是運氣；

以1年為單位做投資，靠的是能力；

以3年為單位做投資，靠的是規劃與紀律；

以10年為單位做投資，靠的是眼光和格局。

提醒大家，今天我會更新《瘋蜜財商課》兩堂課，其中一堂講哪三類人是不能投的，另外一堂就是「為什麼現在投資房產可能會導致你破產」！大家請打開「瘋蜜」微信公共號底部菜單的「FM財商課」收聽。

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