北京為什麼左手加大土地供應，右手又控制土地供應？

最新 07-19

文｜葉書利

北京不是近期在加大土地供應嗎？為什麼中長期又減少土地供應？

近期北京為什麼增加土地供應？

首先，近期北京確實是在加大土地供應。為什麼會這樣呢？緣於調控需要。

調控的核心是預期管理。處於目前樓市調控預期管理的需要，北京在加大土地供應，以引導市場。

其次，短期增加土地供應與中長期減少土地供應間並不矛盾；

A，今年北京的商品住宅用地大幅下滑七成；

在此前的文章《2017年北京計劃住宅用地供應量僅去年的約三成：北京房價仰望香港？》中，壹書生已提醒道，近日，北京市政府常務會議審議通過《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，其中商品住宅用地計劃安排260公頃，比2016年的850公頃驟減近七成。而2016年商品房住宅用地實際供應量相當於2011年的近7%和2015年的13%。呈逐年下降趨勢。

B，未來15年北京的土地供應量繼續下降；

《北京城市總體規劃（2016-2030）》草案顯示，2020年北京城鄉建設用地規模減至2860平方公里，到2030年減至2760平方公里。相比較而言，北京「十三五」期間的建設用地供應量將比「十二五」減少14.5%。

值得注意的是，任何短期有意識地增加土地供應的行為，都並不改變中長期北京土地供應量逐年下降的事實。

中長期為什麼北京減少土地供應？

為什麼中長期來看，北京為什麼又要減少土地供應？

實際上在此前的文章《北京為什麼不增加土地供應？》中，壹書生（環京置業首席社群：公眾號「壹房產」微信ID：yifangchan-010）已詳述過此疑問。

在壹書生看來，之所以如此，主要原因在於目前中國尚未找到大城市病的解決之道。

具體來說，伴隨人口的湧入，目前北京的交通、教育、醫療、供水等皆呈現嚴重的「過壓」狀態，且仍在加壓中。最可怕的是，尚無解壓之道。基於此，如果任由北京增加土地供應，必將把目前北京這張城市擴張大餅繼續攤大，從而加大大城市病的病症。而時下央府開出的解決之道便是發展都市圈：環京價值區域通過土地空間來置換北京的人口、資金和產業。在此背景下，北京減少土地供應，以地趕人、以房控人、以業疏人。

基於此，去年5月4日，國土部與國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015~2020年）》。該規劃將京津冀三地根據土地利用情況劃定了減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區四個區位。京津冀三地將要求各區域按照以下原則供應土地：

一、減量優化區：原則上不安排新增建設用地，鼓勵將存量建設用地轉化為生態用地；

減量優化區是指北京四環以內地區；

二、存量挖潛區：不宜再進行高強度大規模建設，區域建設用地總量基本保持穩定，以存量建設用地結構和布局調整為主；

存量挖潛區是指北京四環至北京六環；

三、增量控制區：不宜進行大規模開發建設，重點保障基礎設施和公共服務用地，控制區域新增建設用地。

增量控制區是指北京六環至和河北交界線處、京津冀生態保護地區，比如北京順義東部等13片集中分布的耕地地區；

四、適度發展區：承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域，應引導人口產業合理集聚，適度增加區域新增建設用地規模。

適度發展區是指燕郊、大廠、香河、固安、霸州、廊坊、永清等地。

概括來說，2020年前京津冀土地供應的邏輯是四環以內的減量優化區以「減」為主，四到六環的「存量挖潛區」以「存量消化」為主，六環至京冀交界處的「增量控制區」以「控」為主，而環京的「適度發展區」則「以控基礎上的發展」為主。