北美實用購房指南：8條黃金房產投資建議及真實案例分享

繼華人地產網前兩期的房產知識介紹，「中國富豪這麼多，都是怎麼發家致富的？ | 一份有聲版北美實用購房指南」 備受關注， 我們將在本期為大家帶來多年從事於房產投資的經驗人士的寶貴建議和真實案例分析。為什麼要購買現金流大的房產？購買房產要如何避開雷區？有的房子很便宜，為什麼我們偏偏不能買？本期內容將為您一一解答！一起與地產君去看看本期的精彩內容吧～

你知道。。。

怎樣定義財務自由？

財務自由應該是個什麼狀態？

通過投資住宅，實現財務自由的途徑有哪些？

如何選擇房源？

有哪些基本原則？

問：您是怎樣定義財務自由的，您覺得財務自由應該是個什麼狀態呢？

對財務自由的定義，實際上各家是不同的。就我的理解來講，如果是對我們勞動人民普通的工作者，如果能達到1到2萬塊錢，就是平均2萬塊錢左右每個月的收入，就說你可以自由支配的收入，在美國基本上就可以生活得很自由，你的吃穿住用，孩子上學應該都沒問題了，所以差不多就是在2萬塊錢左右的月收入。

那至於大家希望在多少年內退休，多少年內，實現財務自由呢，那就是根據個人的情況不同。比方說，你現在的工作，你的年齡，就是兩個人一塊的收入，你有幾個孩子，就是你住在哪個地方，也都是不一樣。

但是就說期望在3到5年內、或者到15年20年內退休，通過做房地產都是可以實現的。其實如果是我們大家做了房地產，要真正的實現完全的退休，可能就不大容易了。

因為將來我們有了房子以後，這些房子肯定會給你找事兒。因為有房子了，以後你買保險，交稅，收房租，招房客，甚至上法庭，這些事情可能你都少不了。

問：通過投資住宅，實現財務自由的途徑有哪些呢？

通過投資房子來實現財務自由。就我的理解來講，根據我的經驗，就是根據我們在費城賓州這個地方來講，只有兩條路可走。

方法一：購買現金流不大的房子

第一個，就是你想辦法籌錢，你買一批現金流不大的房子，只要是房子能養活自己，你貸款15年。那麼15年後，你能還清貸款，那你手裡邊有一批房子了，打比方說，你15年後，你有15個房子還清了。

每個房子每個月有1500塊錢，15個房子就是15000塊錢。你的租金就歸你自己支配，那15000塊錢每個月的收入也差不多，那就可以實現你給我退休生活了。

方法二：購買現金流大的多家庭公寓

第二個方法，就說我們要買一批有幾個現金流足夠大的多家庭的公寓，就說每個月都給你產生幾千塊錢的收入，那你有幾個(房子)。那你在短短几年內，也可以實現財務自由。

真實案例一

我有一個朋友，今年45歲左右，工作挺忙的，兩口子都上班也挺忙的。我們在2013年的時候，我們就討論準備搞幾個大流量的房子，經過討論了以後，我們這邊就買了，買了大概五六個房子，當時比較大的多家庭的房子。

就在短短的三年內就實現了，大概每個月毛租金5萬塊錢，凈現金流大概2萬多塊錢的收入，他去年就順順利利的就退了休。現在就在家管孩子、管房子。

真實案例二

還有另外一個朋友，也是通過同樣的方法大概三年左右，實現了兩萬塊錢左右的現金，就是凈現金流的收入。那現在也基本上就是準備退休，這兩個朋友都實現了退休。

問：您剛才講到買幾個現金流足夠大的多家庭公寓。那針對大現金流的房子來講，您是如何選擇房源，您有哪些基本原則？

給大家重點講一下，就是我們要買大現金流的房子，怎麼買房子？

其實我們還是有一些原則的，作為費城地區來講。

建議一：地理位置為首選要素

第一個原則就是地理位置，因為你無論買什麼房子，你一定要考慮最好的位置的房屋，無論是在中國、在美國，在任何地方。無論是在城市郊區，你肯定是買最好的地理位置的房子，所以我首先考慮的是地理位置。

建議二：購買現金流大的房子

第二個就是現金流，因為我們要做大現金流的房子，那我要爭取做到現金流很大，就是要爭取做到每個項目，現金流要達到每個月兩千塊錢或者以上，就是我買一個房子或者建一個房子，我要達到差不多這個要求，就是兩千塊錢左右。

我如果有五棟房子，就實現了每個月1萬塊錢的現金流的收入了。如果你有能力、你有錢，你的資金量比較大，那你可以做到5000到1萬塊錢，每個月買這樣的房子。

建議三：不做單家庭的房子

還有第三個原則呢，就是我們不要做單家庭的房子，我是不建議我的朋友們做任何單家庭的房子。我們說第一個，你買很多小房子，將來就是15年以後還清，單家庭的房子基本上不可能達到每個月2000塊錢左右的或者一千塊錢的現金流。單家庭的房子通常只能有幾百塊錢，一兩百塊錢。

建議四：不做郊區的房子

還有一條，就是不做郊區的房子。當然有些朋友是專門做郊區的房子，但是我就是建議大家不做郊區的房，我就做大城市熱點地區的房：

是因為這些大城市的人口眾多，工作的機會也多，那麼租房子的人也多，所以你招租起來不困難，就說房子還升值的潛力還應該是比較大的。

作為費城地區來講，為什麼不做郊區房子呢？

因為郊區的稅比費成本高，這也是造成郊區的房子沒有什麼現金流的原因之一。

建議五：不做爛區的房子

還有一條重要的一條，就是不做爛區的房屋，那麼得對你們當地的房產市場要做一個評估。如果你不了解，那麼可以找你們當地的broker比較熟悉的流程來幫助你，或者你自己上網查一些，做一些功課。

要知道你們當地城市哪一些房子，就是那些區的房子比較爛。就是所謂的不是房子爛，而是那一個區的經濟狀況，就是租客的情況比較亂。

像這種房子不要買，因為這種房子你買完了以後，租金可能也是不錯的，肯定挺高的。可是你要去給那些爛房客去打交道，他可能三個月、五個月不交你錢，你去上法庭，然後就趕人。租客這個房子給你破壞破壞，你再去修房子，可能這麼一年就白乾了。

真實案例三

我有朋友真的就是在紐約的爛區了，買了一二十個房子，那過去五年當中呢，幾十次的上庭，驅趕房客可能也就是沒賺錢，甚至是賠錢的。就是過去這幾年就白乾了，所以就房子後來就全賣了。

建議六：不靠賺差價來發財

還有一個原則，不靠賺差價來發財。就說我買房子，我第一考慮的不是這個房子將來會不會升值，他會不會漲價。

我也會考慮我買好區的房子，我就認為他就肯定會漲價，但是我不去預計我將來房子漲價，我賺了多少錢。我的目標呢就說我要買房子，我要收租金，要拿到大的現金流。

這個現金流本身他可以養房子，多的現金流可以養你們家的人。就是我一家生活是沒問題的。即便是我們遇到了像2008年這樣的重大的經濟危機，房產就是市場崩潰，那麼我只要房子有比較好的租金，有大的現金流。那我也能度過這個危機的這一段時間這麼幾年，所以要買好房子，不靠賺差價發財。

從我們這邊的情況來講，我主要是看大學的房子。也有一個大家需要注意的，並不是說每一個大學你都可以去做，那有一些小大學才幾千人，他可能也是對這個住房的需求也不是很大。

建議七：關注大城市的熱點地區的房產

再一個，就是要關注大城市那些熱點地區的房產。那有一些大城市，他是市中心反而是不好，就是稍微邊緣一點的，反正好。

就是說你這個要研究當地的具體在哪一個城市哪一個地方，那你去研究哪個地方房子租的比較好，比較熱點。我們要找到那些租金高需求旺盛，出租容易，而所在這個地區有比較安全的這些房子，這是大家需要做功課的。

建議八：看準時機，抓住機會

那還有原則，那就是我們遇見機會了，你看到了機會，第一印象，再加上你做過研究做過功課，你看到了一個房子，你認為這個房子，它能賺錢，能有比較大的現金流，或者將來我給他買回來，我裝修完了以後會有比較大的收益。

那好多機會，是可遇不可求的。如果你失去了這個機會，那可能就就沒人陪你玩了。你就只能當觀眾了，別人買走了，那人家去玩遊戲，那你只能當觀眾了。

就是說我們平常買房子的時候呢，我們可能考慮的是幾萬、幾十萬的差價。

到一般去買菜的時候，可能考慮才幾毛錢、或者幾塊錢，就是你給菜販子來討價還價可能就省幾毛錢。要是買個車呢可能在車行里dealer，搞來搞去的可能搞到最後省了幾百塊錢或者一千塊錢。

那房子，就是說一個房子幾十萬，或者幾百萬的房子，你這個差價可能會幾十萬、幾萬、幾十萬的，但有時候，就是為了得到這個機會，我知道後邊有幾十萬，那麼我可能是多掏了幾萬，或者是十幾萬，那我可能在這個機會給抓到了，我就不能放掉這個機會。

高價的優質房產 v.s. 不升值的劣質房產

就是我買房子的時候，我們不能怕貴，那麼房子一開始，可能我們買房子也是這樣，便宜的3萬、5萬、10萬這樣的房子，那這樣的房子呢，實際上有一些的爛區很便宜，那將來呢它升值可能也不升值，你10年、20年以後可能還這個價錢。

如果你買到好區的熱點地區的，質量高的房子，可能他的租金也會好，將來賣的也會高，升職也會快，所以我們就是不要怕買高價的優質房產。

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