首席經濟學家肖必勝專欄：租賃集體土地未經許可建設廠房與搬遷風險（上）

瑞九鑫投行經濟學家研究院自2016年10月23日始，將全面推出「首席經濟學家肖必勝專欄」，以問答（Q&A）的形式每天連載，並且慎重承諾所有剖析均為原創作品，歡迎各位踴躍轉載。

Q：如何處理租賃集體土地未經許可建設廠房與搬遷風險的問題？

案例：

北京八億時空液晶科技股份有限公司(八億時空430581)主要從事液晶材料的研發、生產和銷售。公司租賃集體用土地,在未經許可的情況下建設廠房,存在搬遷風險,該怎麼辦?

解決思路：

(1) 土地使用權人、出租方、實際控制人三方分別做出承諾;

(2) 制訂並履行整體搬遷方案;

(3) 主辦券商及律師給出明確意見,如實披露信息並作風險提示。

方案詳解：

租賃廠房搬遷風險:八億液晶的全資子公司金訊陽光現有廠房系從八億資產租賃取得,該房產建成在一宗非農用建設集體土地之上,該集體土地使用權最初從陽坊鎮人民政府通過協議轉讓取得,陽坊鎮人民政府目前仍持該土地的《集體土地使用證》(證號為京昌集用1999劃企字第26-01-1606號),系該土地的證載使用權人。根據證載信息,該土地使用權類型為批准撥用企業用地,用途為科研開發。根據《中華人民共和國土地管理法》,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《北京市城鄉規劃條例》、《北京市房屋租賃管理若干規定(2011年修訂)》等規定,金訊陽光的租賃房產未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證等許可即進行建設,存在被拆除的風險,該等房產不屬於可以用於經營租賃的標的物。根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]11號),租賃合同存在被法院認定無效的風險。如果在租賃期內出現土地被收回、房產被拆除等原因導致金訊陽光無法繼續租用該廠房,廠房搬遷將對公司未來業績造成一定影響。北京市昌平區陽坊鎮人民政府出具證明如下：

「本鎮政府作為該宗土地的證載使用權人,茲確認金訊陽光有權佔用、使用該宗土地及其上建築物用於其生產經營活動,其對該土地的利用情況符合政府部門對該土地的規劃用途,因國有土地指標暫未落實,暫未辦理房地產權證。

「本鎮政府將遵守將該宗土地使用權對外出租時與相關方於2006年10月18日簽署的《協議書》的約定,保證八億資產或其轉租的其他公司在2054年3月26日前有權使用該土地用於工業用途,且無須就使用該土地再向政府部門繳納任何費用。該土地上已建成的建築物歸八億資產所有,本鎮政府亦不會對該等土地上建設的房屋行使任何權利。」

出租方八億資產承諾:「本公司不會以任何理由向法院提起訴訟主張其與金訊陽光簽署的《房屋租賃合同》無效;本公司未曾接到鄉、鎮政府或規划行政主管部門要求拆除上述租賃房產的通知或要求,如有規划行政主管部門就上述租賃房產不規範情況給予行政處罰,本公司作為上述租賃房產的出租方將承擔全部責任;金訊陽光在租賃期限內使用該房產進行生產經營不會受到任何第三方的干擾或限制;如有鄉、鎮政府或規划行政主管部門要求拆除上述租賃房產,或任何第三方對金訊陽光租賃及正常使用該房產進行生產經營造成阻礙、干擾或限制,或因該房產的權屬原因導致金訊陽光和八億液晶不能正常使用該房產進行生產經營並遭受損失或其他負擔,本公司將補償金訊陽光和八億液晶由於上述原因遭受的全部損失和負擔。」

公司實際控制人趙雷承諾:「如金訊陽光租賃使用上述土地的租賃合同無效或者出現任何糾紛,導致金訊陽光需要另租其他生產經營場地進行搬遷,或被有權的政府部門罰款,或者被有關當事人要求賠償,本人將以連帶責任方式全額補償金訊陽光的搬遷費用、因生產停滯所造成的損失以及其他費用確保八億液晶和金訊陽光不會因此遭受任何損失。」

公司計劃未來整體搬遷至北京石化新材料科技產業基地,已於2013年3月26日取得位於房山區東風街道石化新材料科技產業基地的《國有土地使用證》(京房國用[2013]出)第00055號),於2013年6月21日取得《北京市非政府投資工業固定資產投資項目備案通知書》(京房山經信委備案[2013]032號),於2013年7月30日取得《建設用地規劃許可證》(2013規(房)地字0014號/110111201300020號),目前正在辦理環評等其他項目建設審批手續。房山廠區建設完工後,公司生產活動將搬遷至新廠區進行。

（未完待續......）

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本文為瑞九鑫現代金融港rejiuxin原創文章

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