新加坡公積金購房實用手冊，很全面很接地氣

公積金(CPF)的使用問題，一直以來是新加坡居民關注的焦點。

每個月兩成的薪水直接打進公積金賬戶，日積月累，不是一筆小數目。但是年滿55歲之前，公積金賬戶里的錢是提不出來的。

這「看不見摸不著」的一大筆錢，居民可以充分利用的最大一個用途，當然是用來買房了。

很多人都知道，公積金分三個賬戶：普通戶頭(OA)，特殊戶頭(SA)，以及醫療戶頭（MA）。

其中普通戶頭（OA）裡面的錢可以用做買房的首付，以及支付每個月的月供。

*本文圖片均來自於網路

但是真到了要用的時候，其實有很多具體的規則。針對居民的年齡大小，房產年契多少，家庭第幾套房產，各種各樣的具體情況下，都有相應的使用規定。有些還相當的複雜。

今天這篇文章，我會詳細解釋公積金在購房中的使用和規定。

2017版公積金購房手則，看這一篇就夠了～

首先列出每個月的公積金繳交比例

最近一次調整公積金繳交比例是在兩年前，從2016年1月1號起實行。

每個月交公積金的薪水封頂額度：6000新幣。

舉個例子說明一下。

老王35歲的時候，工資5000，組屋房貸1000。每個月個人加公司繳交的公積金比例是工資的37%，其中工資的23%進入普通戶頭，也就是1150元。一個人的公積金足夠還房貸了，老王挺樂呵。

一轉眼12年過去了。老王47歲，工資漲到了6000。每個月的公積金比例仍然是工資的37%，但進入普通戶頭的比例下降到工資的19%，也就是1140元。反而比35歲的時候少了。不過一個人的公積金還是夠還房貸，老王不愁。

一轉眼又是12年過去了。老王59歲，工資漲到了7000。但是交公積金的封頂額度是6000，每個月的公積金按照6000新幣的26%算。進入普通戶頭的比例進一步下降到6000新幣的12%，即720元。老王的房貸還沒還完，現在每個月除了動用公積金，還需要現金支付280元貸款。

老王：…….

公積金繳交比例隨著年紀而變化這點，對每個人都非常公平，沒什麼好說的。

除此之外，動用公積金購房，還有很多其他的規定。

先說基本的。

購買房產時，可以動用公積金普通戶頭的，包括以下項目：

首付房款

每月房貸

印花稅

律師費

家庭保障計劃:Home Protection Scheme (僅限組屋)

組屋升級費用，新公寓收房時的測量費用，等等購屋相關費用

首付部分，如果是跟建屋局直接購買的新組屋，貸款也是跟建屋局拿的，全部首付可以用公積金支付。

所有跟銀行貸款的住宅類房產（組屋或私宅），如果是屋主名下的第一套房子，需要支付5%的現金首付，其餘部分可以用公積金支付。

以下情況，不可以動用公積金購房：

1、購買剩餘屋契不到30年的住宅（組屋或私宅）

2、購買住宅（組屋或私宅）的剩餘屋契在30年到60年之間，並且買家的年齡+剩餘屋契

第二條比較難以理解，我們試著理解一下這條規定的用意。

新加坡人的平均壽命在80歲左右。

假設本地居民30歲的時候買了個房子，還是叫他老王吧，房子年契只剩45年，屬於老房子了。但是老房子地段好啊，質量也不差啊，裝修一下，住的還挺舒服，老王樂呵呵的買下了，每個月用公積金還房貸。

45年後。

老王75歲的時候，老房子年契到了，地皮被政府收回，老王的房子沒了。

公積金都用來還房貸了，老王的錢也沒了。

但老王人還在。

工作了一輩子，臨老沒了房子也沒了錢的老王，顫巍巍舉個牌子，去找議員了。

每周都去。

議員：……..

第二條限制規定，就是為了避免以上情況發生。

使用公積金購買二套房產的規定：

金管局的總償債率框架(TDSR)規定，二套房產需要5成首付，其中25%必須現金支付，剩餘的25%部分，可以使用公積金支付。

同時，公積金局也有規定，普通戶頭(OA)和特殊戶頭(SA)里的存款加起來達到基本存款額度(Basic Retirement Sum)以後，還有餘額的，才可以使用OA賬戶里剩餘的存款買第二套房。

基本存款額度（basic retirement Sum），以前叫做minimumSum,最近改名字了。

基本存款的數字是跟通貨膨脹掛鉤的，每年都在上調。下面的數據來自於公積金局網站。

大家可以推算一下自己55歲的時候，這個數字估計會到多少？

市值頂限(Valuation Limit)VS 公積金提取頂限（CPF Withdrawal Limit）

所謂市值頂限(Valuation Limit)，指的是購買住宅（組屋或私宅）時的買價或者當時的市場評估價，取兩者中比較低的數額。

針對某個房產，一旦動用的公積金到了市值頂限(Valuation Limit)，很多人就被叫停了。屋主需要滿足額外的條件，才可以繼續動用公積金還貸。

如果貸款方是銀行的話，無論是組屋還是私宅，可以動用的公積金還有第二個提取頂限，即公積金提取頂限(CPF Withdrawal Limit) 。

用一個簡單的公式說明：公積金提取頂限 =市值頂限X1.2

動用公積金額度限制（針對剩餘地契大於60年的住宅）

這些條件比較複雜，有些人一輩子都遇不到，有些人比較悲催的，就趕上了。

咱們還是舉例子說明吧。

同一棟新公寓里三戶鄰居，小張，老朱和老王，都是第一套自住房，買的時間差不多，價錢也差不多，都是100萬。

小張剛工作沒幾年，公積金賬戶錢不多，首付全部用現金支付。薪水也不夠高，貸款只能貸七成，公積金每月還貸。

老朱和老王都工作很多年了，公積金賬戶里錢挺多。首付只用了５%現金，15%首付動用公積金支付。貸款八成，公積金每月還貸。

就這麼住了10年，市場行情火爆，老朱150萬把房子賣了，數著票子，樂呵的搬家了。市值頂限是什麼鬼？沒聽說過。

小張不喜歡搬家，同一個房子住了20年，公積金每月還貸，小日子過得挺美。市值頂限是什麼鬼？沒聽說過。

老王也不喜歡搬家，同一個房子住了20年，公積金每月還貸，小日子過得也挺美。一直到某一天，老王收到了公積金局的通知。

對不起，您這處房產的市值頂限到了。

請確保您的公積金賬戶滿足基本存款額度，否則您以後只能用現金還貸了。

老王一查當年最新的基本存款額度，十萬八。

老王跟媳婦合計了半天，一咬牙，把基本存款填補上了。條件滿足，從此又過上了公積金每月還貸的小日子，挺美挺滋潤。

就這麼過了五年。

某一天，老王又收到了公積金局的通知。

對不起，您這處房產的公積金提取頂限到了。

您以後只能用現金還貸了。

動用公積金聯名購房的規定

最常見的情況是夫妻聯名購房，一起用公積金還貸，組屋和私宅都非常多。父母和孩子聯名購房的也不少。

沒有親屬關係的人，比如說朋友之間，其實也可以動用公積金聯名購買房產。

私宅的限制比較少，每個買家都年滿21歲就可以了。

非親屬關係，動用公積金聯名購買組屋，需要每個買家都是新加坡人，並且年滿35歲才可以（寡婦和孤兒只要21歲）。

購買大於30年少過60年地契的房產

對於住宅的剩餘地契少過60年又大於30年，並且買家的年紀+剩餘年契> 80年，是可以動用公積金買房的。

不過，可以動用的最大額度的計算方式又不一樣了。

用一個公式說明：

（年紀最小的屋主到了55歲時，房子的剩餘年契/ 買房當時的剩餘年契）X 房產市值

如果屋主的年紀是39歲，房產的年契還剩下59年，那麼屋主可以動用的公積金額度相當於房產市價的68%。

到了68%，就不可以再用公積金還貸了。

剩下的部分怎麼辦，現金頂上唄。

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