深圳新增寫字樓5成是自用型企業總部，空置率上升至16％

最新 07-05

與住宅市場不同，深圳的寫字樓市場一直被認為「供過於求」。集萬千「寵愛」的住宅市場和空置率不斷攀升的寫字樓，二者反差鮮明。但在住宅開發商因住宅調控、限購減少推貨的時候，深圳的甲級寫字樓市場仍在不斷出貨。

據仲量聯行最新數據，上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過70萬平方米，截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米。全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升了超過3個百分點。

年底寫字樓空置率或達20%

據仲量聯行第二季度數據顯示，上半年有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過70萬平方米。這些項目主要分布在福田和南山，寶安也有個別項目落成。

目前在深圳寫字樓多集中在南山、福田和羅湖。據不完全統計，僅在南山，規劃高度超過300米的在建項目就包括世茂前海金融中心、漢京金融中心、卓越前海金融中心、華潤深圳灣總部大樓等。而在福田區，佳兆業環球金融中心、深業上城等在建項目的規劃高度都超過300米。在舊改重點區域羅湖，也有寶能中心、城脈金融中心和恆大建設大院舊改項目，規劃高度都超過300米。

深圳寫字樓項目遍地開花，雖然多數為企業自持物業，但也預示著大量寫字樓項目將陸續進入市場。當住宅開發商因調控，減少推貨的時候，深圳的甲級寫字樓市場仍在不斷出貨。

截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米。預計下半年仍有近70萬平方米的新增供應投放到市場，在供應壓力下，預計截至年底整體空置率仍會持續上升至18-20%。

自用型企業總部大樓佔5成

第一太平戴維斯數據顯示，預計2017年新增寫字樓供應將達到171萬，較去年將近翻一倍。當前市場寫字樓供應較大，深圳後海片區將在2017和2018年迎來供應小高峰，前海片區將在2018年及之後達到供應高峰。

而在這些新供應出貨的寫字樓中，以自用為主的投資需求活躍，企業總部大樓佔比近5成。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示：「上半年深圳甲級辦公樓整體租賃需求保持穩定，證券和資產管理類金融機構表現相對活躍，跨國公司受到業主青睞。上半年新增供應以企業總部大樓為主，接近五成。」

受國家擴大開放和支持外商投資等政策影響，仲量聯行深圳董事總經理夏春毅預計，外資企業在深註冊量及企業投資規模都將會提升，以專業服務業、電子通信和傳統金融行業為代表的外資企業有望繼續擴大在深圳的布局，未來一年外資企業對甲級辦公樓需求可能會有所增長。尤其是深港合作的進一步加深，港資企業在深活動將有所活躍。深港合作的進一步加深將拉動外資企業的擴租需求。

租金價格穩中有升

雖然新供應不斷增多，在承租能力較高，且租賃面積需求較大的金融類和專業服務類等企業詢盤穩定的情況下，一些優質辦公樓的叫價穩中有升，尤其表現在福田CBD。仲量聯行數據顯示，2016年上半年租金保持平穩，較2016年第四季度上升僅0.1%。

值得注意的是，新入市的平安國際金融中心，月租金為400-600元/平方米。這個由平安人壽開發，總建面達到10.2萬平方米的寫字樓辦公項目，已經打破位於福田中心區的嘉里建設廣場租金紀錄，成為深圳寫字樓新貴。位於後海片區的深圳灣一號甲級寫字樓也已啟動全球租賃，其不但擁有萊佛士五星級酒店、空中音樂廳，頂樓還有停機坪。

夏春毅預測，寫字樓租金方面，主要受空置率壓力的影響，輕微下降的趨勢不變。

與寫字樓租金趨勢不同，零售商業的租金將上漲1-2%。仲量聯行深圳零售地產部總監許斌表示，新增供應中不乏經驗豐富的零售地產開發商和中高端定位的項目，預計將持續完善現有區域商業格局並拉動商圈升級，加上預期整體租賃需求平穩，預計下半年租金仍有1-2%的上漲空間。

上半年共有5個購物中心項目開業，新增供應超過30萬平方米。其中三個項目位於市郊，坪山和寶安福永均迎來了片區內的首個優質項目開業，福田和南山也有新竣工項目。截至2017年第二季度，全市優質零售物業存量達400萬平方米。下半年全市優質零售物業將有約80萬平方米的新增供應。

最近福田中心區南片區整體租金較上一兩個月有輕微下調跡象。福田中心區南區甲級寫字樓林立，交通四通八達，配套完善，這裡擁有全深圳最多的總部型企業。地鐵1、2、3、4、、11號線均經過該片區，站點有福田、會展中心、崗廈。每棟大廈到地鐵口的距離不超50米，高鐵福田站也在此。此片區合適總部型企業、高端金融業入駐。