專家：調控收緊態勢未改 政策效應將持續顯現

新華社北京7月4日電（記者李倩倩）目前，以北京「3·17」新政策出台為節點的「升級版」樓市調控已歷時百日有餘。這一輪樓市調控政策呈現哪些新特徵？市場發生了哪些新變化？對此，業內專家指出，此輪房地產市場調控從嚴與信貸市場收緊疊加，政策效應將持續顯現，樓市正逐步回歸理性。

與以往相比，新一輪的樓市調控政策呈現範圍更廣、力度更強、頻率更高、手段更新、持續時間更長等特點。據鏈家研究院監測，目前共有50多個城市或地區出台限貸政策，100多個城市出台限購政策，已有30個城市、1個省（海南）實行「限售」政策限制房屋流通，15個城市對二套房貸款實行「認房認貸」標準，部分城市首套房首付比例高達60%、首套房利率上浮20%，政策出台密集程度前所未有。調控政策也更注重「堵漏洞」，以北京為例，3月17日以來北京出台了包括對於商住、學區、平房等特定產品的調控政策措施，以及針對離婚和個稅等規定的從嚴調整，這些都在很大程度上減少了鑽政策漏洞的現象。

從樓市運行表現來看，調控加碼滿百日後，全國房地產市場呈現一線樓市降溫明顯、二線城市分化、環「大城市圈」三四線升溫的態勢。具體而言，此輪調控中，北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市均實行「認房又認貸」，且對於購房資質進行了更加嚴格的認定，政策執行力度最強，新房和二手房市場均出現明顯降溫的態勢。

同時，與一線城市整體下滑不同，二線城市房地產市場則出現「冷熱不均」的態勢。鏈家研究院監測數據顯示，前期較熱的二線城市市場逐漸冷卻，如天津、合肥、南京、成都、青島等地的交易量明顯下滑；而部分政策環境相對寬鬆、前期漲幅相對較小的「弱二線」城市，則出現階段性反彈，如長沙、重慶、大連、瀋陽、哈爾濱等。

不過，鏈家研究院院長楊現領認為，「弱二線」樓市反彈主要受一線和「強二線」城市調控「溢出效應」，以及自身去庫存成效較好等影響，總體仍屬於「階段性、恢復性增長」，隨著信貸政策持續收緊，這些地區的反彈持續能力有限。

值得一提的是，監測數據顯示，由於地理位置優越、調控政策相對寬鬆等，環「大城市圈」的三四線城市樓市較為火熱。比如，環京城市圈的廊坊、香河新房成交量增長；環滬城市圈中，嘉興、舟山、南京、湖州、太倉的新房成交量明顯上揚。

對於下半年樓市走向，易居（中國）企業集團 CEO丁祖昱認為，下半年調控政策仍將深化，貨幣政策將繼續收緊，隨著不少二三線城市加快土地供應，新房市場供不應求的態勢有望得到緩解，價格也會逐步回歸理性。三四線城市也將面臨供應量增加、投資客「退潮」帶來的盤整壓力。

抓住樓市調整時機、加快形成房地產長效機制已迫在眉睫。楊現領建議，首先，優化土地供給結構，增加土地供應主體，提高土地供應彈性，在部分一二線城市新增土地供應量減少的情況下，要重視存量土地市場挖掘，推動城市更新。其次，提高二手房流通效率，增加住房市場有效供給，補齊租賃市場發展短板，針對一線城市租賃市場供需結構性失衡等突出矛盾，加快發展規模化、專業化租賃運營企業。

此外，北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥認為，未來房地產市場將逐步過渡到以存量房交易為主，規範房地產市場秩序必須通過規範房地產經紀行業來實現。他建議，從立法、行業發展規劃、行業自律、信用體系建設等層面發力，構建房地產經紀行業持續健康發展長效機制。

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