上海土地出讓再出「幺蛾子」 各種不尋常的規則要表達什麼？

昨日晚間，據上海土地市場官網顯示，浦東新區、嘉定區2幅住宅用地推出，其中浦東新區地塊位於張江，約6.5萬平方，嘉定地塊位於嘉定新城，約2.8萬平方。值得注意的是，這2幅地塊的土地用途皆為「租賃住房」，即「所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。」

（兩地塊出讓詳細信息）

之所以說上海土地市場再出「幺蛾子」，是因為都快記不清這已經是第幾次上海土地出讓「不走尋常路了」。今年以來，受調控政策的影響，全國的土地市場波折不斷，上海自然更是多次處在風口浪尖。

從3月份緊急叫停即將出讓的臨港、奉賢出讓的3宗住宅用地，詳見：因拍地資金審查未完成 臨港奉賢3宗共13萬平住宅用地出讓遭中止；

後來3月底松江小崑山地塊拍出3萬的樓麵價，溢價率高達70%，土地市場調控似乎效果不佳，詳見：一日下三城 中海50.9億拿下松江3宗連體地塊 樓麵價3萬/平；

以及到4月中旬，臨港、奉賢的3宗地塊再次出讓，但出讓規則大變，以招標掛牌複合式出讓方式，詳見：上海臨港、奉賢3宗地塊再次推出 規則突變小開發商直接出局；

後來4月下旬，上海對商辦土地出讓明確若干重大新規，明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定，不得建設公寓式酒店等，詳見：重磅！上海公布土地出讓新規 類住宅遭封殺！禁賣商鋪寫字樓；

在沉寂了一段時間後，6月底，上海一口氣推出8宗住宅用地，但僅僅在一天之後，推出的8宗地塊中的2塊就被取消出讓，原因或是出讓價過高的問題，詳見：突發：松江洞涇兩住宅地塊剛推出一日就被取消 或因起拍價過高！；

如今，上海土地出讓又嘗試「受讓人需整體持有隻租不售」的新模式，不少人都在紛紛解讀，這種行為背後的意義，以及「只租不售」模式的利弊。

首先，大家要了解這次土地出讓模式的意義（長三角房產觀察截取了鳳凰房產採訪同策諮詢研究部總監張宏偉關於此次出讓模式的解讀，詳見下圖）；

其次，大家不能只把這次出讓模式當做單一的事件來看待，而是應該把上海近期的土地出讓動向捋一遍，從整體來看待各種不同尋常的土地出讓背後想要表達的是什麼？

土地供應是為了建造各類需求產品，如今的房地產市場，對於住宅產品需求旺盛，按理說，應該加大住宅用地供應，來緩解供需失衡的矛盾，這就是大家常說的，只要土地供應充足，出讓價格自然下降，未來房價必然也回落。

不可否認，緩解供需失衡的矛盾是當務之急，政府也在積極推進，4月初，住建部和國土資源部共同簽發了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，通知中強調「凡是庫存6個月以下的，不僅要顯著增加土地供應，還必須加快供地的節奏」，詳見：國土部放大招 上海土地市場將迎「大動蕩」，上海顯然符合「要顯著增加土地供應，還必須加快供地的節奏」的條件，但問題是，如何加大供應？一窩蜂的推出多宗住宅用地入市？

顯然是不可能的，這種簡單粗暴的「供不應求——加大供應」的模式，只是片面的看待問題，僅僅看到了當下房地產市場供需失衡，而沒有注意多年發展來的整體房地產市場情況，經過所謂的黃金年代、白銀年代的發展，中國的房地產市場早已產出了充足甚至過量的產品，早在多年前，社會就在激烈的討論，「中國目前的已建住宅夠多少人住？」這個問題了，普遍認為，從居住人口與已建住宅面積上來看，早已飽和，甚至溢出。

粗暴似的直接加大供應，顯然是極不合適的，但是目前面臨的是供應不足的問題急需解決，所以政府在出讓土地時，必然要考慮多種情況，如何通過各種限制條件，前期就為未來的住宅使用定好基調？

從這幾個月上海土地出讓的風波中可以看出，政府想要從源頭——土地供應上，嘗試多種舉措，為未來的房地產建設與使用打好基礎，使未來房地產市場更加規範化。總而言之，目前的首要任務就是變著法的實現「房子是用來住」的這一理念，讓更多的人有房可住。

誠然，說回這次政策本身，由於」只租不售「的模式，不少人都認為會不可避免的造成新建商品房稀缺，這也成為不少銷售單獨拿出來誇張強調意圖促銷的手段，一是這個出讓條件是否會延續下去，二是開發商會如何應對，這些尚不明確。假若此次出讓條件成為常態的話，那麼如何讓積累過多的二手房市場流動起來，或許是下一步要考慮的事情了。

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