《八民會紀要》：房地產糾紛案件審理中的疑難問題（上）

隨著我國經濟發展進入新常態、產業結構優化升級以及國家房地產政策的調整，房地產糾紛案件中新情況、新問題不斷湧現。筆者擬結合《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》（以下簡稱《八民會紀要（民事部分）》）的相關內容，對房地產糾紛案件審判中的幾個疑難問題進行闡述，以拋磚引玉。

一、關於「一房數賣」的合同履行問題

出賣人就同一房屋訂立兩個以上買賣合同，形成兩個以上具有重疊內容的債權債務關係，俗稱「一房數賣」。在房地產價格快速上漲時期，出賣人受利益驅動，與數人簽訂房屋買賣合同，導致部分受讓方無法取得房屋的情況，常有發生，此種情況下，起碼有如下兩個問題需要討論：第一，幾個買賣合同的效力是否受到影響；第二，數個買受人的利益如何保護。

對於第一個問題，通說認為，我國物權變動系采債權形式主義物權變動模式，即債權行為加交付或登記的事實行為發生物權變動。根據《物權法》第十五條確定的區分原則，當事人之間訂立的房屋買賣合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記，不影響合同效力。因此，出賣人就同一房屋訂立數個買賣合同的，在沒有其他合同無效情形的情況下，數個買賣合同均應為有效合同。

對於第二個問題，首先，要明確的是，根據債權平等原則，在數個買賣合同均為有效合同的情況下，數個買受人作為債權人的合法利益均應受到法律保護，各受讓方均可要求繼續履行合同。但房屋只有一個，哪一份合同能夠得到繼續履行，尤其是在出賣人無能力承擔損害賠償責任的情況下，利益衝突尤甚。實際上，對於「一物數賣」問題，現有的國有土地使用權司法解釋、農村土地承包糾紛司法解釋以及買賣合同司法解釋均有涉及。

國有土地使用權司法解釋第十條規定，土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

農村土地承包糾紛司法解釋第二十條規定，發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經營權的，按照下列情形，分別處理：（一）已經依法登記的承包方，取得土地承包經營權；（二）均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經營權；（三）依前兩項規定無法確定的，已經根據承包合同合法佔有使用承包地的人取得土地承包經營權，但爭議發生後一方強行先佔承包地的行為和事實，不得作為確定土地承包經營權的依據。

買賣合同司法解釋第九條規定，出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：（一）先行依法受領交付的買受人，請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；（二）均未依法受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未依法受領交付，又未支付價款的，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。第十條規定，出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

從上述司法解釋的規定可以看出，目前司法實踐對「一物數賣」合同的履行問題，所持的觀點是基本一致的，即著重考察各個合同的履行程度確定對不同當事人的保護順序。這裡，首先要強調的是，確定先後保護順序並非是對債權優劣所作的判定，根據《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。上述司法解釋只是規定在各受讓人均主張繼續履行的違約責任形式時，對各買受人採取的先後保護順序，這並不妨礙其他買受人要求出賣人承擔賠償損失的違約責任，也不妨礙其他買受人依法享有的合同解除權，因此，並未違反債權平等原則。而根據物權優先於債權的原則，對不動產來說如果已經辦理了過戶登記，則受讓人已經成為物權人，其依法享有的物權應當優先受到法律保護，自屬當然。對於買受人尚未取得物權的，雖然與其他買受人同處於債權人地位，但如果已經先行佔有，則該佔有的事實狀態，也應受到法律保護。尤其是基於房屋買賣關係的轉移佔有行為，在當事人之間本身就包含了一種轉移所有權的意思在內。因此，對於「一房數賣」的糾紛案件，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應優先保護已經辦理房屋所有權變更登記的買受人，因為此時該買受人已經成為合法的物權人；對於各買受人均沒有辦理登記的，應當優先保護已經合法佔有房屋的買受人；如果各個買受人均未辦理所有權變更登記，也未合法佔有，則要進一步考察合同履行情況，比如購房款的繳納情況、買賣合同的登記備案情況、辦理貸款情況等，總體的原則應是公平原則和經濟原則，避免因恢復原狀或者重複履行造成社會經濟和司法成本的巨大浪費。如果數個買賣合同均未履行的情況，可以參考買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。由於合同關係僅在當事人內部發生，如果各方對買賣合同的成立時間存在爭議的，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據等綜合確定。當然，要注意防止當事人之間通過倒簽合同或者篡改合同簽訂時間等方式獲取不法利益。要特別說明的是，雖然根據物權優先於債權的基本原則，應當優先保護已經辦理所有權登記的買受人利益，但如果根據已經查明的案件事實，在辦理所有權轉移登記之前，其他買受人已經合法佔有該房屋的，辦理登記的買受人不能做出合理說明，一般情況下出賣人與該買受人可能存在關聯公司或者近親屬等密切關係的，要注意審查當事人之間是否存在惡意串通損害第三人利益的情形，如果存在，則相應的買賣合同應當認定為無效，該惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。

當然，上述只是對「一房多賣」情況下不同買受人保護順序的原則規定，實踐中的情況會複雜的多。比如，如果保護順位在後的買受人與出賣人已經通過訴訟或仲裁的方式獲得生效裁決確認，則保護順位在先的買受人通過何種途徑進行救濟尤其需要考慮。實踐中，一般只有出賣人明知存在「一房多賣」的情況，各個買受人之間很可能並不清楚其他買受人的存在，甚至在公司為出賣人的情況下，因為各個股東之間的矛盾糾紛，股東以公司名義出賣房屋的，作為出賣人的公司也可能不清楚是否還存在其他買受人，在某一個買受人起訴出賣人要求承擔繼續履行違約責任的訴訟中，如果出賣人未披露其他買受人的存在，法院很有可能依據現有的事實，作出支持買受人的判決。待到其他買受人知悉此情況時，該判決已經生效或已經進入執行程序，此時作為保護順位在先的買受人可通過案外人申請再審或第三人執行異議之訴程序獲得相應的救濟。

註：本文已刊登在《民事審判指導與參考》總第68輯

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