半年報！2017上半年合肥45宗地4151.6畝上市，127家樓盤供應30931套房源！下半年預計超2萬套新房將入市

2017年已經過去一半了，2017對於樓市來說是個特殊的年份，全國各地限購、限售政策層出不窮，在樓市政策的浪潮中，合肥房價相比去年的漲勢較為緩和，樓市也漸趨平穩，今天小編就給你帶來了合肥樓市上半年整體情況的分析，包括全國樓市政策的盤點、合肥土地市場、合肥上半年樓盤備案、開盤、合肥房價以及2017下半年的樓市預測等，一起來看看吧。

2017上半年全國樓市政策回顧

土地層面：「限價」向土地市場延伸，競自持成為本輪土拍政策調控主流。

抑過熱：堅持分城施策，創新調控方式，五限模式成為重要抓手。

去庫存：加快培育住房租賃市場，推進分類調控，重點落實商辦項目去庫存。

2017上半年全國商品房銷量

政策全面管控和限制下，商品房銷售量及銷售額增速持續放緩。

嚴政不改，房企拓展意願放緩，土地購置面積漲幅收窄，後市長期看好，地價持續上漲，一線城市住宅銷量上揚，三四線成交量下滑明顯。

安徽地市上半年政策盤點

2017年上半年安徽地市政策主要圍繞穩定市場，抑制投資性需求。

2017上半年安徽省土地供求

地市市場熱度提升，政府供地積極性提高，土地成交量價大幅上漲

合肥市房地產市場

土地供量放緩多區地價下滑，樓市供求走低價格分化明顯

土地市場供求分析

上半年土地市場供求大幅縮減，成交單價、平均溢價率雙雙回落

2017年上半年合肥經營性土地供應45宗共4151.6畝，同比下跌20.2%；其中九區土地供應量908.6畝，佔全市比重21.9%；

2017年上半年合肥經營性土地成交54宗，面積為5662畝，同比上漲10.7%；成交金額達到483.5億元，同比下跌13.9%；成交單價853.9萬元/畝，同比下跌22.2%。

2017年上半年合肥經營性用地平均溢價率為128.5%，與2016年的239.2%相比，下跌了110.7個百分點。

土地市場結構變化

上半年純居住用地出讓比例略有提升，後續市場住宅供應量將加大

2017年上半年合肥全市純居住型用地成交28宗，面積3446.8畝，佔比達60.9%，較2016年比重提高4.7個百分點；

2017年上半年合肥商住用地成交10宗，面積1377.8畝，佔比由2016年的33.2%降至24.3%；

商業用地成交16宗，面積837.5畝，佔比達14.8%，較2016年比重提高5.4個百分點，商辦、辦公等地塊成交佔比較小，變化不大。

合肥土地市場熱門區域

濱湖、新站成為上半年土市的熱門區域，多區平均地價大幅下跌

2017年上半年濱湖、新站成為土地成交熱門區域，其中濱湖區共成交10宗地塊，面積1363.9畝，佔全市土地成交總量24%；新站區成交10宗地，面積1216.9畝，佔比達21.5%；

上半年，除政務區無新地塊成交外，其他多個區域平均地價較2016年大幅下跌，僅濱湖、廬江、巢湖的平均地價呈正向增長，其中濱湖區上半年土地平均地價達1509.7萬元/畝為全市最高。

土地市場房企表現

上半年外來品牌房企活躍，正榮、龍湖、招商等均是首次進駐合肥

住宅市場庫存分析

多個純新盤入市，庫存量有所回升，整體仍處於低位運行狀態

截止至2017年6月底合肥11區庫存量為28574套，環比上月上漲13%，庫存去化周期為9.5個月；

6月底合肥9區庫存量為18713套，環比上月上漲19.2%，庫存去化周期為10.1個月，較2016年底延長7.5個月。

住宅市場上半年市場供求

政策管制之下，備案大幅下滑，市場供大於求，供需比達近年來最高

2017年上半年，合肥十一區商品住宅供應量337.8萬方（30931套），同比下跌33.1%；其中九區供應量214.4萬方（19406套），同比下跌32.8%。

2017年上半年合肥十一區商品住宅成交量210.9萬方（18079套），同比下跌73.6%；其中，九區商品住宅成交量36.2萬方（11153套），同比下跌73.9%；九區商品住宅新增供應量214.4萬方（19406套），同比下跌32.8%，供需比1.57，樓市供大於求。

住宅市場上半年供應面積

剛需產品主導市場，改善產品佔比提升，區域供應結構差異顯著。

2017年上半年，合肥九區住宅供應主力面積段仍為90-110㎡，佔比達33.3%；對比去年同期，110-130㎡和130-150㎡產品佔比上調，分別增加了7.4和6.1個百分點；上半年110㎡以上改善型產品佔比提升，較去年同期增加了13.2個百分點；

分區域來看，多區供應以90-110㎡的產品為主，高新、政務等區域則以110㎡以上改善型產品為供應主力，區域供應結構特徵分化明顯。

住宅市場上半年供應價格

1-1.2萬/㎡產品為上半年供應主力，各區域價格分化逐漸顯現

住宅市場上半年區域供求

上半年各區域備案量全線下滑，新站和兩組團為全市供需支撐

2017年上半年，合肥十一區中西南組團住宅供應最多，共計7659套，新站區供應5172套，供應量全市第二；

備案方面，2017年上半年，合肥各區住宅備案量較去年同期均呈大幅下滑態勢，同比跌幅均在50%以上。新站區、西南組團價格窪地區域成為全市備案主力區域，新站區備案4661套，佔全市備案量的38%；西南組團備案4557套，位列第二。

住宅市場上半年推盤表現

市場冷熱不均，開盤即售罄現象減少，熱點區域項目銷售表現突出

據不完全統計，2017年上半年合肥十一區共127家樓盤開盤推貨，其中當天銷售率達到100%的項目佔比達38%，銷售率90-99%的項目佔比28%，限購後「日光碟」現象減少；

分區域來看，各區域項目銷售表現差異明顯，蜀山、濱湖、高新、政務等區域開盤當天銷售率達100%的項目佔比均在50%以上（含），區域熱度仍然較高。

蜀山區

上半年單盤效應突出，備案持續低位，房價走勢趨於平穩

供應特徵：2017年上半年蜀山區商品住宅新增供應2472套，同比上漲155.9%，單盤集中供應，拉高區域供應總量；6月區域新增供應138套，環比下跌25.4%；

需求特徵：上半年區域住宅共備案897套，同比下跌66.4%；6月共計備案103套，環比下跌68.9%，同比下跌62%；

價格特徵：2017年1-5月，區域成交均價18101元/㎡，較去年同期上漲94%；5月區域成交均價18120元/㎡，環比上漲1.4%，房價走勢漸趨平穩。

廬陽區

區域在售項目較少，上半年供應大幅縮減，多個新盤待入市

供應特徵：2017年上半年蜀山區商品住宅新增供應2472套，同比上漲155.9%，單盤集中供應，拉高區域供應總量；6月區域新增供應138套，環比下跌25.4%；

需求特徵：上半年區域住宅共備案897套，同比下跌66.4%；6月共計備案103套，環比下跌68.9%，同比下跌62%；

價格特徵：2017年1-5月，區域成交均價18101元/㎡，較去年同期上漲94%；5月區域成交均價18120元/㎡，環比上漲1.4%，房價走勢漸趨平穩。

包河區

上半年區域供求雙下滑，高端盤入市，帶動區域成交均價上漲

供應特徵：2017年上半年包河區住宅新增供應1959套，同比下跌38.4%；6月區域新增供應584套，信達天御、中海央墅、國貿天悅三盤集中供應，環比大幅上漲426.1%，同比下跌66.8%；

需求特徵：上半年住宅共備案1511套，同比下跌66.6%；6月單月備案85套，環比下跌90.2%，同比下跌95.1%；

價格特徵：1-5月區域備案均價15483元/㎡，同比上漲68%；5月區域備案均價17944元/㎡，綠地御徽、中海央墅等高價盤備案，帶動均價上漲，環比上漲33.8%。

瑤海區

上半年供求齊跌，龍崗板塊多個純新盤尚未入市，後續供應量充足

供應特徵：2017年上半年住宅新增供應1666套，同比跌幅24.2%，區域內在售項目少，多個純新盤尚未入市；6月區域新增670套商品住宅，單盤加大推貨量，環比漲幅達371.8%，同比上漲188.8%；

需求特徵：上半年瑤海區共備案749套商品住宅，同比下跌82.7%；6月區域共備案68套住宅，環比下跌46.5%，同比下跌94%；

價格特徵：1-5月，區域備案均價11367元/㎡，同比漲幅30.3%；5月備案均價11812元/㎡，環比下跌5.6%。

高新區

上半年市場供求低迷，高端項目較多，在售項目少，後續供應量充足

供應特徵：2017年上半年高新區新增供應量1196套，同比下跌67%；6月區域新增供應232套，環比大幅上漲114.8%，同比下跌87.4%；

需求特徵：上半年住宅備案943套，同比下跌83.1%；6月備案78套，環比下跌73.1%，同比下跌96.6%；

價格特徵：2017年1-5月，高新區備案均價16018元/㎡，同比上漲42.6%；5月區域備案均價16560元/㎡，環比上漲2.6%。

經開區

新增供應短缺，後續供量不足，市場供求矛盾加劇。

供應特徵：2017年上半年經開區住宅新增供應量1723套，同比下跌30.1%；6月新增住宅248套，全部來自世茂翡翠首府，環比微跌1.6%，同比下跌83.7%；

需求特徵：上半年住宅備案總量為526套，同比下跌89.1%；6月備案65套，環比下跌60.6%，同比下跌96.2%；

價格特徵：1-5月份，經開區備案均價為9797元/㎡，同比微跌0.8%；5月住宅備案均價9768元/㎡，環比下跌7.9%。

政務區

全市價格高地，在售項目稀缺，6月新盤入市，區域供量上揚。

供應特徵：2017年上半年政務區住宅新增供應量627套，同比下跌19.6%；6月區域新增商品住宅246套，同比上漲83.6%，區域唯一純新盤入市，一定程度上緩解了區域供求矛盾；

需求特徵：上半年區域共備案123套商品住宅，同比下跌90.3%；6月備案10套，環比下跌74.4%，同比下跌95.3%；

價格特徵：1-5月區域備案均價23125元/㎡，同比上漲56.2%，仍是全市的價格高地；5月區域備案均價為23364元/㎡，環比上漲1.8%，區域價格較為穩定。

新站區

全市供銷主力，價格窪地區域，潛在貨量足，市場競爭態勢嚴峻

供應特徵：2017年上半年，新站區住宅新增供應5172套，同比下跌34.2%；6月新增商品住宅1538套，環比漲幅達165.6%，同比下跌28%，老盤推貨速度加快，新盤入市接力，區域後續供量充足；

需求特徵：上半年住宅備案量4661套，同比下跌54.9%；6月住宅備案585套，環比下跌71%，同比下跌77.1%；

價格特徵：2017年1-5月，新站區商品住宅備案均價10893元/㎡，同比上漲48.6%，仍是市區價格窪地；5月區域備案均價10513元/㎡，同比下跌4.2%。

濱湖區

上半年區域供應量縮減明顯，備案量持續低迷，潛在供應量較大。

供應特徵：2017年上半年，濱湖區住宅新增供應量2756套，同比下跌52%；6月區域新增商品住宅568套，環比下跌29.3%，同比下跌55.5%；

需求特徵：上半年住宅備案量990套，同比下跌87.6%；6月備案住宅151套，環比下跌39.1%，同比下跌93.9%；

價格特徵：2017年1-5月份，濱湖區商品住宅備案均價17726元/㎡，同比上漲78%；5月區域備案均價17961元/㎡，環比微漲0.8%。

北部組團

上半年供銷低位運行，區域新盤低預期入市，去化表現優異

供應特徵：2017年上半年北部組團住宅供應3866套，同比下跌62.3%；6月區域住宅新增供應1144套，環比增長21.2%，同比下跌66.5%；

需求特徵：2017年上半年住宅備案2369套，同比下跌86.3%；6月備案743套住宅，環比增長99.7%，同比下跌76.7%；

價格特徵：2017年1-5月北部組團備案均價11864元/㎡，同比漲幅99.4%；5月備案均價12118元/㎡ ，環比上漲0.9%。

西南組團

上半年全市主力供銷區域，承接大量限購外溢客戶，市場熱度較高

供應特徵：2017年上半年西南組團供應7659套，是全市供量最大的區域，同比下跌8.7%；6月新增供應商品住宅258套，環比下跌80%，同比跌幅達90.8%；

需求特徵：上半年區域住宅備案共計4557套，同比下跌56%；6月備案387套，環比下跌55.6%，同比跌幅達84.5%；

價格特徵：1-5月，西南組團商品住宅備案均價9587元/㎡，同比漲幅24.5%；5月備案均價9863元/㎡，環比跌幅6.9%。

肥東縣

區域限價嚴格，成交持續低迷，單盤去化表現突出。

需求特徵：2017年上半年肥東縣商品住宅共成交1363套，同比下跌79.8%，成交走勢低迷；6月份區域成交391套，環比上漲122.2%，同比下跌83.4%；

價格及推貨特徵：據不完全統計，2017年上半年肥東縣7盤共1176套房源入市，其中淮礦東方樾府首開當天銷售率達100%，二次加推當天銷售率90%，市場表現較佳；價格方面，區域嚴格執行限價，近期多盤備案均價下調。

合肥住宅市場上半年備案排名

市場集中度提升，兩組團7項目入圍榜單，市區僅新站區上榜

上半年二手房市場成交分析

市場預期下行，二手房掛牌供應量加大，成交下滑，價格大幅上漲

2017年5月，全市二手商品房成交量44.35萬方，環比下跌9.2%，同比下跌45.9%；二手住宅成交量41萬方，環比下跌3.9%，同比下跌47.2%；1-5月全市二手商品房成交量185.3萬方，同比下跌47.1%；二手住宅成交量166.7萬，同比下跌48.2%；

2017年5月，全市二手商品房成交均價10140元/㎡，環比微漲0.8%，同比上漲25.7%；二手住宅成交均價10430元/㎡，環比下跌3.1%，

同比上漲31.5% 。1-5月全市二手商品房成交均價9712元/㎡，同比上漲30.5%；二手住宅成交均價10143元/㎡，同比上漲32%。

商業市場供求量價

供應量和備案量大幅下滑，政策促進作用小，市場低位運行

2017年上半年合肥商業商品房新增供應量33.4萬方，與去年同期相比下跌32.2%，供應量縮減明顯；

2017年上半年合肥九區商業商品房備案量35.4萬方，同比下跌46.7%；

2017年6月合肥九區商業新增供應量5.2萬方，環比上漲49.4%，本月10盤入市，共計453套；2017年6月份商業備案量5.3萬方，環比下跌22.4%，同比下跌48.8%。

辦公市場量價表現

辦公式公寓供應上漲，去化速度略有下滑，市場去化壓力較大

2017年上半年合肥九區辦公新增供應量83.4萬方，與去年同期相比上漲13.5%，市場供應量呈上漲趨勢；

2017年上半年合肥九區辦公備案量70萬方，同比下跌8.6%；

2017年6月合肥九區辦公新增供應量16.2萬方，環比漲幅達169.3%，本月共5盤入市，總套數2686套，主要集中在新站區和濱湖區；備案量8.1萬方，環比上漲42%，同比下跌33.8%。

總的來說，合肥上半年土地供應量節奏有所放緩，土地成交價格被有效抑制，供地結構向非限購區偏移，縣域成為近期土地供應主力區域，個別熱點縣域地價上漲動力足。

限制性政策加強控市，市場供應量放緩，全市的備案量大幅下滑，價格走勢平穩，庫存回升，剛性需求主導市場，市場分化加劇，價格窪地區域去化表現突出，高價區域尤其地王項目突圍難度大；商辦市場備案量走低，市場整體預期下行，商辦類物業去化速度較緩，市場形勢嚴峻。

2017年下半年市場預測

抑過熱去庫存同步發力，樓市量價上漲承壓。

全國及合肥市場走勢

政策持續收緊，市場上行壓力加大，樓市進入新一輪下滑通道

2016年1-3月，全國商品房銷售面積累計增幅為33.2%，達到近一年最高峰，此後隨著樓市調控的逐步深入，累計增速順勢下滑，但是三四線城市發力托底，17年以來全國商品房銷售面積仍處於增長態勢；

合肥商品房銷售面積累計同比增速於2016年1-4月達到48.9%，2017年1-5月累計增幅快速下滑至-56.9%，從近期政策及市場走勢來看，2017年下半年全國及合肥樓市將持續處於下降通道，銷量維持低位。

下半年，規劃不斷落地，城市建設加速，築牢樓市發展基礎，提升發展動力；政策層面緊縮態勢不變，信貸壓力持續增大，政策走勢趨穩；土地「限購」取消，價格管控依舊，拿地機會增加，土市活躍度提高；土地市場回歸理性，地價穩步下調，預計下半年市場走勢平穩。兩萬餘套房源將入市，濱湖區、新站區為供應主力，下半年合肥的樓市發展還是很值得期待的，讓我們拭目以待！

責編：中丫

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