潘石屹「賣賣賣」背後，SOHO中國葫蘆里究竟賣的是什麼葯？

出售上海虹口SOHO不足10天後，SOHO中國再次釋放要整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的消息。

君耀團隊分析，光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的市值，預計將超過105億元。作為中國房地產界的一位代表人物，手握重金，潘石屹下一步如何布局成為外界關注的焦點。

SOHO中國的2016年年報，本次計劃出售的光華路SOHO和凌空SOHO的2016年租金收入佔總收入比重還蠻高，光華路SOHO租金收入為2.12億元，凌空SOHO租金收入為1.43億元，合共3.55億元，佔比22.5%。若加上已經出售的兩個項目，四個項目2016年合計收入為5.3億元，佔比33.6%。這個收入比重可能讓SOHO中國2017年年報中的可持續收入大幅下滑。

從2014年以來的三年里，潘石屹通過出售旗下物業，預計SOHO中國套現將超340億元，使得現金儲備進一步增厚。這些項目的出售在不同階段給SOHO中國帶來豐足的現金流，這也從某種程度上緩解了轉型期的業績壓力。自宣布向自持收租模式轉型後，SOHO中國此前幾年的營收一直處於連續下滑的狀態，直到去年中期，他們的業績才首次止跌反彈。

對於頻繁拋售物業，潘石屹曾坦言，低買高賣是做生意遵循的永恆不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。君耀團隊認為，對於潘石屹來說，對未來租金的預期或是其持續拋售物業的重要原因。

在寫字樓的實際交易過程當中，投資者衡量的並不僅僅是租金收入，還有寫字樓物業的資本增值部分。當前市場對北京、上海的寫字樓物業資產價值，投資者仍然具備增長的預期，這也是這兩地近兩年來寫字樓交易活躍的主要原因。

據君耀團隊了解，SOHO中國下一步是努力做輕資產，聚焦目前的SOHO3Q產品，售賣項目所得的資金除了股東分紅之外，也將大部分用於SOHO3Q的發展。

我們認為今天的SOHO3Q模式已經成熟，截至2016年12月31日，SOHO中國已在北京和上海開設了17個SOHO 3Q中心，平均出租率約85%。未來不僅會在一線城市開展，也可能會到二三線城市裡里去。但SOHO中國不會再做開發，也不會在二三線做整體收購，而是租用現有市場上空置的房源，靠自己裝修來運營。

不過，潘石屹稱，SOHO3Q不會選擇「貼牌」——輸出品牌、輸出管理的模式，而是要把房源拿過來完全自己做。他認為貼牌或者是輸出管理這一類，規模表面上做得很大，可是管理不太好。他希望SOHO3Q能在今天17000個工位的基礎上再提高一個數量級。同時SOHO3Q會在接下來兩個月內迎來一輪融資，未來也不排除拆分上市的可能。

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