南京樓市膠著：一波房企可能會倒在這裡

當地王遭遇限價，南京樓市不問未來。

文/一條君

七月流火，房企昔日糧倉「長三角」，在經歷了一輪火爆後，悄然轉涼。

從南京地鐵10號線臨江站1號口出來，陽光猛烈，行人稀少，荒地上的野草長到一人多高，一條馬路之隔的潤江城，最近陷入了一場調價風波中。

這是一次因政府嚴格限價、嚴格落實公平搖號而引發的「被動調價」。 2013年以來，正榮快速布局上海、南京、蘇州等長三角城市，近兩年南京樓市的火爆以及江北新區的批覆，曾給他們帶來意外的「增收」，去年以上海和南京為主的長三角城市給這家企業貢獻了超三分之一的業績。

然而從去年9月至今，南京樓市經歷了5輪調控，嚴厲的「四限」政策、拿地成本的飆升，讓重倉南京的房企經歷著一波波的陣痛。

「今年房企在南京真的不好做了，跟前兩年沒法比。」一名房企人士稱。

「特殊矛盾」

南京江北國家級新區已獲批兩年，靠近長江隧道口一帶，仍顯得荒涼，周圍尚無任何商業及生活配套。

這是正榮進入南京市場後的第一個項目，2014年時均價為15000元-17000元/平方米，2015年江北新區獲批覆後，2016年最高單價超越39000元/平方米，銷售行情一直向好，去年10月26日開盤的9號樓，去化率已達99.25%。

今年6月28日，潤江城最後一批新房10號、11號樓領到銷售許可，均價29875元/平方米，具體價格一公布，立刻引起一部分老業主的不滿——新開盤兩棟樓整體均價水平僅與去年開盤的8號、9號樓相當，而且一些同樣層高、面積的戶型，總價降了數十萬元。

潤江城不是唯一一個因為政府嚴格限價而調價的樓盤。南京世茂城品今年5月推出的數百套房源均價為34800元/平方米，一個月後加推180套房源，均價降為34380元/平方米；電建洺悅府6月加推的260套房均價為22390元/平方米，比去年降了近500元/平方米；融僑悅城6月均價為22780元/平方米，對比去年10月開盤時的均價降了1000元/平方米。

一部分在高位入手的購房者，除了到售樓處進行了抗議，也把投訴電話打到了南京浦口區物價局，得到的官方解釋是——開發商並沒有違反定價政策。

「這是特殊時期產生的特殊矛盾。」浦口區物價局價格科科長對一條君說。

「說實話，開發商最後推的10號、11號樓，本來肯定是要漲價的，因為南京的限價政策，它的價格才不能漲，均價必須和去年持平，而且市政府最新發文要求一房一價要『合理差價』，因此潤江城今年推的兩棟樓，戶與戶之間差價縮小了。潤江城去年和今年都沒有違反我們物價方面的調控政策。」

「特殊時期」始於去年4月，南京出台限價令，按熱門區域劃分樓盤所在價格區間，去年下半年開始嚴控。直至目前，限價標準和去年保持一致，各樓盤均價要維持去年水平。

國家統計局今年6月中旬公布的70城房價指數顯示，南京5月份新房價格指數環比下跌0.2個百分點，已連續六個月出現下跌。儘管有分析者把以上數據解讀為南京樓市迎來價格拐點，但更為顯著的原因是政府實行了嚴格的限價政策。

限價令下的新盤，被買房者稱為是「擁有限價紅利的房子」，去年幾乎所有的新盤都「一房難求」。

今年上半年，在不斷升級的調控下，南京部分樓盤仍然供不應求。「很多新盤都是推幾棟就賣完幾棟。」一名南京房企人士告訴一條君。

這次陷入降價風波的潤江城，7月5日加推10號、11號樓284套房，客源多於房源，公開搖號排序購房，403組報名者的中籤率為70%。兩天後，已有191套被認購，去化率為87%。

新盤暢銷不僅僅因為買方對南京樓市仍抱有看多預期，還有一個更為直接的因素刺激著他們的神經——一二手房價嚴重倒掛。潤江城最後加推的10號、11號樓更靠近南面的長江以及地鐵口，但因為嚴格的限價政策，均價被困守在30000元以下，而樓盤裡位置較差的二手房，均價已達到33000元/平方米。

在倒掛現象更為嚴重的河西南區域，新房價格被嚴格控制在35000元/平方米以內，而二手房掛牌均價已經達到了44000元/平方米，價格差達到9000-10000元/平方米。

「不管是剛需客還是投資客，都抱著買到限價新房就相當於賺了幾十萬的心態，去年下半年最瘋狂的時候，一個房號可以賣到幾十萬元。均價一萬多的小戶型，一個房號也值五六萬元。」一家大型房企內部人士告訴一條君。

賭一把未來

為了抑制過熱的樓市，南京的調控政策已經進行了5輪升級：去年9月25日，南京出台了主城區住房限購政策；兩天後，「寧十三條」出台，禁止開發商捂盤惜售；去年10月5日，再出升級版限購、限貸政策；今年3月15日，限購政策再度升級，主城區限購2套房，非戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房；今年5月13日，「寧十條」出台，規定新購住房在取得不動產權證後3年內不得轉讓，加大對炒賣房號、哄抬房價、捂盤惜售等違法違規行為的查處力度。

為了整治限價政策「後遺症」，今年5月南京已宣布改由公證機構主持搖號公開銷售商品住房。

5月13日新政出台後，不少樓盤因購房人數不及房源套數，而不再採取公證搖號的方式開盤，對比此前全面「一房難求」的情形，市場略微回歸理性。

真正讓房企擔憂的是未來。調控的嚴厲程度在南京前所未有，開發商一邊面對著熱點區域嚴格限價、高價盤無法入市的現狀，另一方面卻面臨著越來越高的土地成本。

2015年開始，南京土地出讓價飆升，當年共誕生了20個區域地王；2016年，南京土拍持續火爆，多個熱門板塊出現樓麵價高於房價的情況。這批由開發商高價拍下的項目，在南京嚴禁囤地和捂盤惜售的政策下，將會逐漸入市，卻又尷尬地面臨著區域限價的「天花板」。

比如上海建工和南京奧和聯合在去年初拿下的河西中部地塊，樓麵價達42561元/平方米，去年5月，葛洲壩又刷新河西南部地王樓麵價至45213元/平方米，而目前河西中部的一手樓價仍被限制在45000元/平方米。

去年下半年開始，南京的土拍政策規定競拍價達到最高限價後，需搖號決定買家，並且未來要現房銷售。而今年5月的「寧十條」則進一步提高土地市場准入門檻，提高競買人住宅、商住用地競買保證金比例；此外改變搖號方式，當地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，所建保障性住房無償移交政府。

在剛剛過去的7月兩場土拍中，雖然沒有誕生新的地王，但因首次按照「寧十條」要求競建保障房，拿地成本依然高企，部分地塊實際成本逼近去年的地王價格。

「現在不知道限購、限貸、限售、嚴格限價會持續到什麼時候，在需要資金回籠的情況下，會出現開發商虧本賣房的現象，南京樓市已經陷入膠著。我們現在拿地很謹慎，但又必須積極地參與拍地。」一位房企營銷總監告訴一條君。

2013年以來，部分房企快速進駐上海、南京、蘇州等長三角城市，2016年，以上海和南京為主的長三角城市為這些房企貢獻了超三分之一的業績。

但在嚴厲的調控下，長三角市場已經歷巨變。「今年房企在南京真的不好做了，跟前兩年完全沒法比。」一名房企人士稱。

據南京網上房地產數據，目前南京可售住宅套數為24728套，而今年6月份南京全市新房成交套數6135套，這樣算來南京一手住宅庫存僅有4個月。

但供需關係可能在悄然改變，首先反映在二手房市場——多名中介告訴一條君，二手房有價無市，「寧十條」後，看房人迅速減少，價格高企是因為部分投資客並不急於賣房，仍在抬高房價，但毫無疑問調控政策在二手房市場已率先產生預期效果。投資客也在從新房市場撤離。一名炒房者向一條君透露，他的朋友去年靠在南京規避政策炒房掙了1500萬元，但到了今年那些方法都行不通了。

剛剛在南京拍下一塊地的某央企人士對一條君說：「我們現在不會捂盤，都是按照限價來申請銷許，得趕緊把資金回籠了，現在都是現房銷售，資金壓力大。至於未來的發展，見仁見智，如果地價過高，又碰上限價政策不鬆口，那可能會有一波房企倒在這裡。」

火爆行情過後，那些重倉南京、拍下高價地塊的房企，正走向極其不確定的未來。

地產一條獨家報道 謝絕轉載

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