北上廣租房負擔地圖：原來我只是在假裝生活？

12個一線、新一線城市開展住房租賃試點，中國將進入租房時代。

房價之後，現在我們得增加一個關注點——房租。今天我們對房租話題來一次預熱，統計了大城市的租收比。

授權轉自

智谷趨勢（ID:zgtrend），作者 DJ

，轉載請聯繫原作者。

在《歡樂頌》中，租客三姐妹樊勝美、邱瑩瑩、關雎爾在上海的「高檔小區」歡樂頌租了一套三房兩廳。

邱瑩瑩，普通職員，來自小城市，在上海剛工作一兩年，沒有心眼，也沒有錢。而關雎爾作為應屆畢業生職場新鮮人，情況跟邱瑩瑩差不多。

《歡樂頌》劇照

 

同樣為生計和家煩惱的樊勝美，雖是主管，月入過萬，但公司不漲薪、常年租房對樊大姐來說也缺少安全感。

知乎上，熱心網友給邱瑩瑩樊勝美們算了筆賬，

這是租房三姐妹平攤下來的房租。按照已知邱瑩瑩和樊勝美的收入來算，邱瑩瑩的租收比高達70%，樊勝美則是28%。但考慮到她的悲慘身世，所剩的收入仍無法撐起樊大姐對好生活的需求。

看到這個比值，是不是有點感觸？

每個月固定的點兒，在大城市租房的你跟歡樂頌租房三姐妹一樣，都要拿出收入中可觀的一部分交給那位萬年債主，房東桑。

從此，發薪水的日子喜憂參半。開心是因為又多了一筆可以支配的money，而傷心的是這其中的XX%是替別人賺的。

我們為正在租房的你算一筆租房賬。

在北京，這個XX可以高達54%，上海和廣州是45%，深圳則是48%。

 

數據來源：統計局、中國房價行情平台

 

房價年年上漲，漲幅驚人，過去你可能只是望價興嘆——實在買不起！但現在，一個更嚴峻的事實擺在面前——啊，我可能也租不起房了？

來具體看看情況，這件事情其實也沒想像的那麼糟。

 

01

別以為你在背負高租金，

其實你是在購買好資源。

 

日劇《東京女子圖鑑》里，來自日本東北鄉下的女主角在拿到東京的工作offer後，興奮之餘迫不及待地跑到了東京的富人區看房。環境雖好，但女主在得知價格後便泄了氣，身旁的中介提醒她，

「你的工資是多少？房租再貴也最好不要超過工資的三分之一。」

 

《東京女子圖鑑》劇照

 

這個比例早已在國外明確了。美國住房及城市發展部就正式將

一個家庭/個人租金開銷超過30%的可支配收入定義為成本負擔（cost burdened）

。

這個指標在國內也通用，租金少於可支配收入的30%，才被認為有餘錢安排好生活的其他方面，也才夠得上央視最喜歡問的那句「你幸福嗎」。

此前在

《凈增3565萬，他們流向哪裡？史詩級人口變遷正在重塑中國》

一文中，智谷趨勢就人口數據觀測出近幾年人們前赴後繼湧入的城市，其中包括北上廣深、天津、佛山等。

而外來人口的迅速增加會拉動當地租房市場，今天我們來看看這些人口凈增城市平均租金如何。

 

2009-2016年人口凈增最多城市

*這裡的租金是根據國家統計局的2016年城鎮居民人均住房建築面積——36.6平方米，乘以各城市總平均租金得來。城市不同地段租金差異巨大，但該因素不在本文分析框架內。（下同）

 

看來沒有想像中的租金上漲火爆。

相較之下，一些城市的租金反而還算的上「便宜」。北上廣深毫無疑問得貴（也最多人去），而天津到武漢屬於突破1K/月的中檔價位，成都佛山和重慶就屬於租金對租客比較友好的了。

但光看這幾個城市的情況還不足以得出有概括性的結論，所以我們又加入了16座城市來做租金對比。可以看出，人口流入比較多的城市租金也比同檔位的其他城市更貴。

 

26城按租金排名

 

這些租金高的城市中，有幾個城市的城鎮人口人均可支配收入並不高，比如，大連和廈門。這就關乎到第二個重要數據：租金收入比。

我們將比值

高於45%定義為房租超高負擔，30%~45%的租金收入比分類為較高負擔，25%~30%則為正常水平，低於25%比值的城市則是房租低負擔。

再來看看26座城市的租房客們，誰的生活比較苦逼。

 

（26城按租金收入比值排名）

  

毋庸置疑，

北京問鼎租金收入比值最高城市。

看來北京的生活著實不易，也難怪有這樣的感慨：「北京，有2000萬人假裝在生活」。

 

不過北京除了房價，其他生活方面的開銷彈性較大，加之北京工資水平也比國內其他城市更高，多少中和了一些生活上的負擔。

 

相比北京，深圳的租金收入比值較低，但這是由於租金與收入都不及北京的情況得來的。不過，深圳擁有多個未來感很強的科技企業，從而加大了深圳工資的上升空間，另外深圳的年輕消費文化旺盛、包容性高，就算房租高依舊吸引來自各地的年輕人。

 

在深圳租房奮鬥，就是痛並快樂著。

 

值得注意的是，所有一線城市都進入了「超高房租負擔」的階層。

 

這也說明，當下，一線城市的房租對於平均收入水平的人而言卻已偏高。以房價帶動租金的情況明顯，而且越發達的城市越有這個跡象。

 

有人提到「占坑」理論，就所謂在一線城市佔了個坑你就將享受到一線城市的待遇，在二線城市佔坑，則只能享受到二線的待遇。對於在如北上廣深這類資源集中的一線城市生活的租房客而言，租金高生活苦可以忍一忍，因為最終拿到的戶口帶來了更好的醫療、社會福利、工作資源。

 

所以，看看這個比例，做去留的選擇：也兩難，也容易。最主要看你在乎啥。

 

另外，一個二線城市也進入了這個檔位——哈爾濱（45%）

，乍看有點想不通。其實，哈爾濱近兩年是東北人口流入最大的城市，重回人口千萬級行列。如此看來，哈爾濱租金水平與天津、武漢、鄭州相當，也就不那麼令人警察了。不過，相比重慶平均租金866元/月的水平，在哈爾濱租房的小夥伴們是否心情很複雜。

 

02

城市中各區租金如何分布？

找到適合你收入的租金區！

 

但是就算平均租金再貴的城市，還是有些地方能讓你的租收比在30%左右。到底哪個區拉高了整體水平，哪個區又比較抵？

 

我們選擇了10座核心城市，進一步做了個統計。

 

1. 北京

2017年7月北京各行政區人均租金

北京越往市中心約租不起，所以很多家庭收入不高的人都會盡量往外跑。身邊有個小夥伴，在北京南站租房，工作地點卻在來廣營，每天1小時從十四號線這一頭坐到那一頭。一小時的車程，對於租房客而言再平常不過。

 

以順義區為例，一些租房網站在順義區布局了許多產品，為奧林匹克公園以及望京工作的人提供租房方案。不過，順義的人均租金也達到2080元/月，可以說跟其他地區均價比，已經十分高昂了。

 

2. 上海

2017年7月上海各行政區人均租金

上海租金最貴的當屬靜安、長寧、黃埔和徐匯，但平均價位皆在北京之下。但因為工作地點高度集中，地鐵2號線被擠爆就是常有的事：早晚高峰實在是太恐怖了！

 

看朋友在票圈裡的分享，每天坐車早上從嘉定到陸家嘴的她，有一次不幸碰上2號地鐵故障，整個月台+電梯/樓梯+樓上進站口，被擠得水泄不通...

 

一條線撐起了租房客通勤的唯一通道，也撐起了上海的租金。

 

3. 廣州

2017年7月廣州各行政區人均租金

 

廣州的租金，相比於上面兩家，真的是業內良心。租金均價最高的越秀區也僅有2105元/月，跟北京順義區、上海閔行區均價相當。

 

擁有廣州CBD的天河區次之，但這兩個區是廣州唯二人均租金超過2000的地區。海珠、荔灣、番禺區的租金相對低廉，也就成為了年輕人租房的首選。有許多人工作可能在越秀、天河區，而租房則在荔灣、番禺。

 

4. 深圳

2017年7月深圳各行政區人均租金

 

相比於上一年，深圳這年的房租全面下跌。租金最高的福田區下跌為2.07%，這主要是市場需求未達放租量的供需不均所導致。

 

從房租價格來看，深圳的房租均價比上海、北京略低，原因之一可能是產業差別：北上資源集中，作為中國政治和經濟中心承載了很多功能性配置，而深圳則以科技產業、製造業為主，又作為後起之秀，在人口福利、房產結構上擁有相對的優勢。

 

5. 天津

2017年7月天津各行政區人均租金

  

天津的租金相比於北京就真的是很便宜了。最貴的和平區只相當於北京的大興區，比門頭溝區、順義區便宜許多。

 

網上偶有傳聞「雙城生活」的，不知除了在天津買房到北京上班的上班族外，是否也有天津租房北京上班的情況？

 

6. 重慶

2017年7月重慶各行政區人均租金

  

重慶地處中國中西部，是中西部地區的熱門城市。重慶可謂是二線發達城市中，人均租金最友好的城市了，僅為866元/月。而其最高租金所在地是江北區，最低則在大渡口區。重慶的租房收入比約為31%，生活水平還是相對不錯的。

 

7. 杭州

2017年7月杭州各行政區人均租金

  

杭州租金整體而言是所有城市裡上漲得最厲害的了。翻翻這段時間的報道，還在漲。

 

阿里巴巴總部在杭州，看它運轉得順風順水，杭州城市風水絕對是好的。有了阿里巴巴，帶動了杭州的經濟，而去年的G20在杭州舉行，又帶動了杭州的旅遊業和房地產。這一個個因素，都為杭州的房市推波助瀾。不知在杭州的小夥伴們，是否覺得租金值得這麼漲？

 

8. 蘇州

2017年7月蘇州各行政區人均租金

  

蘇州也是房租較友好的地方，不過雖然它的房租與重慶價位相當，但租金收入比卻低到19%，這得益於蘇州人民平均工資高。而在價位上，工業園區和高新區的租金最高，都是蘇州的工業相對集中的地區，也反映出蘇州作為工業導向城市的布局特點。

 

9. 武漢

2017年7月武漢各行政區人均租金

 

武漢的房價從各區來看也趨於友好。武漢今年以來一直在招攬人才，為了留住武漢各大高校的人才，政府算是絞盡腦汁。而武漢的房租情況也在助推這一政策的實施。武漢的租金收入比為32%，在正常範圍內，最高租金地段是漢陽區，這對於在武漢工作的工薪階層而言也是可以負擔的價位。

 

10. 鄭州

2017年7月鄭州各行政區人均租金

鄭州房租整體來看是呈現降價趨勢，但降幅都不算高，比較穩定。人均租金過千的區域是鄭東新區和金水區。

 

03

看完這些數據，

你覺得租房難嗎？

 

在熙熙攘攘的城市中，你可能只需要一個十幾平方米小房間，就能給足你獨處的安全感。而選擇在哪住，離公司遠或近，很大程度地取決於房租的價格和房子的地段。

 

無論你是想在這個城市短暫落腳，還是想抓住一線城市的資源落戶定居，又或者是想換個城市換種心情，如何制定房產配置戰略都是你必須考慮的問題，所以，合理安排，量力而行。

 

目前國內的投資客買房並不是為了當包租婆包租公，而是坐等炒房族將房價炒上天。但是，這個現狀正在改變。

 

從租金收入比不能看出的，是國內租金和房價的差異。而這個差異，則告訴租房客們一個壞消息：房價會下跌，租金會上漲。

 

近年來的各路政策、市場釋放的信息都在提醒投資者要更加精明地布局自己的投資戰線，不能一腦熱地說哪裡好就往哪個城市跑。現在除了房價，房租也成為了必須考慮的要素。

 

我們曾拿北上廣深的租金回報率跟國際大都市進行了對比，發現這四座中國大都市的排名還真低。

 

來，看一下這種低存在感↓↓↓

租金回報率是決定你的投資在多長時間內回本的關鍵指標，我們也將在後續推出中國100城租金回報率分析，精確到每個城市的行政區，用統計數據告訴你，目前中國房租房價的關係，以及背後的大趨勢。

本文由智谷趨勢結合城市GDP生產力以及房產市場熱度選出國內26座熱門城市，包括全4座一線城市、13座新一線城市、10座二線城市。（劃分標準來自2017年《第一財經》新一線城市研究所公布名單）

數據來源：各地方統計局、中國房價行情平台、鏈家、安居樂。

授權轉自

智谷趨勢（ID:zgtrend）

轉載請聯繫原作者

 

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